Bài 1: Chính sách thuế đối với bất động sản - Từ "khoảng trống" đến "cái giá phải trả"

Trong thời điểm việc sở hữu một căn nhà tại các đô thị lớn đối với đại bộ phận người lao động thu nhập trung bình còn "khó hơn lên trời" thì ở một diễn biến khác, hàng trăm căn biệt thự sau nhiều năm vẫn chưa thoát cảnh bị quây rào, bỏ hoang. Trớ trêu thay, dù không mang lại giá trị cho xã hội, giá của những bất động sản này vẫn không ngừng leo thang theo mỗi đợt "sóng" thị trường, được bơm phồng bởi kỳ vọng siêu lợi nhuận của giới đầu cơ.

Thực tế ấy đặt ra yêu cầu cấp bách về việc hình thành một công cụ điều tiết thị trường hữu hiệu, trong đó, các chuyên gia nhìn nhận, thuế là một trong những giải pháp không thể thiếu và không thể chậm trễ hơn trong việc áp dụng nếu muốn thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, và phát huy tốt nhất vai trò cung ứng nhà ở, đảm bảo an sinh cho người dân bên cạnh giá trị của một kênh đầu tư hiệu quả.

❃ ❃ ❃

Những dãy biệt thự hàng chục tỷ đồng bị bỏ hoang, nằm phơi nắng phơi sương, từ lâu đã không còn là hình ảnh xa lạ đối với người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, thậm chí ở cả một số địa phương có tốc độ đô thị hoá chậm và tỷ lệ dân số đô thị còn thấp. 

Từng được quy hoạch với kỳ vọng trở thành những "đô thị kiểu mẫu", nhưng sau hàng chục năm, không ít dự án lại hóa "đô thị ma". Nghịch lý ở chỗ, dù bỏ hoang, không mang lại bất kỳ giá trị sử dụng thực nào, giá của những căn biệt thự ấy vẫn đều đặn leo thang qua từng năm.

Tại khu đô thị Nam An Khánh (xã An Khánh, Hà Nội), giá rao bán các loại hình nhà ở, từ liền kề đến biệt thự, liên tục leo thang, thiết lập những mức giá mới cao ngất ngưởng. Biệt thự nhà vườn có diện tích 210 - 383m2 hiện được rao bán từ 27 - 35 tỷ đồng; biệt thự đơn lập diện tích 355 - 1.201m2 có giá rao từ 40 - 50 tỷ đồng/căn; còn biệt thự song lập từ 281 - 681m2 cũng không dưới 35 - 45 tỷ đồng/căn. Những con số ấy phần nào phản ánh sức nóng của thị trường, nhưng đồng thời cũng đặt ra câu hỏi về tính thực chất của nhu cầu và khả năng hấp thụ thực tế tại đây, rằng đằng sau những mức giá bạc tỷ ấy, khu đô thị này thực sự đang "sống" ra sao?

Sau gần 2 thập kỷ triển khai, diện mạo khu đô thị Nam An Khánh vẫn dang dở, hạ tầng chưa hoàn thiện, nhiều dãy biệt thự "triệu đô" vẫn trong cảnh hoang tàn. Từ cổng chào Khu đô thị Nam Anh Khánh trên Đại lộ Thăng Long, đi qua dãy shophouse Nam An Khánh nằm tại vị trí trung tâm của khu đô thị, có thể dễ dàng nhìn thấy sự lãng phí nhức nhối này. Con đường dẫn vào các khu biệt thự không bóng người qua lại, cỏ dại mọc cao quá đầu người bao trùm sân vườn, khuôn viên, hạ tầng đường xá... thỉnh thoảng mới thấy bóng một vài công nhân thi công cầm chừng, đâu đó một vài người dân sinh sống tại các khu vực lân cận vào phát cỏ dại tại các khu đất trống bao quanh các nhà vườn để trồng rau, hoa màu...Không ít căn nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, cửa sắt han gỉ, tường loang lổ,... 

Một môi giới bất động sản tại dự án chia sẻ với Reatimes: "Hiện một căn biệt thự gần hồ có giá khoảng 35 - 45 tỷ đồng, tùy vị trí. Nhưng nhiều lần dẫn khách đi xem, họ đều lắc đầu, e ngại xuống tiền vì hạ tầng yếu, xung quanh hầu như không có dịch vụ, tiện ích nào đáng kể".

Tình trạng biệt thự triệu đô ngập trong cỏ dại cũng diễn ra tương tự tại Dự án The Diamond Point do Công ty Cổ phần Bất động sản Song Lộc làm chủ đầu tư. Dự án có vị trí tại khu đất đấu giá C14 Phúc Đồng, phường Phúc Lợi, Hà Nội. Dự án có diện tích khoảng 1,6ha với khoảng 128 lô liền kề, biệt thự với diện tích từ hơn 100m2 - 230m2, được bàn giao cho khách hàng từ năm 2022.

Dù nằm ở vị trí cận kề trung tâm nhưng sau 3 năm bàn giao, hàng loạt căn nhà liền kề, biệt thự tại dự án The Diamond Point vẫn không có người ở. Theo khảo sát, mỗi căn liền kề, biệt thự tại đây đang được rao bán với giá từ 280 - 380 triệu đồng/m2, tương đương hơn 1 triệu USD/căn.

Có thể thấy, những cái tên như Nam An Khánh hay The Diamond Point chỉ là phần nổi của một tảng băng chìm rất lớn về những khu đô thị bỏ hoang nhưng giá đất, giá nhà vẫn leo thang phi lý. Khi đặt hiện tượng này trong bối cảnh thu nhập của phần lớn người dân ngày càng khó với tới, có thể thấy rõ độ vênh giữa giá trị thực và "giá ảo" của thị trường. 

Trong khi hàng triệu người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, đang vật lộn với bài toán an cư phải thuê trọ chật chội, vay nợ ngân hàng để mua một căn hộ thì ngay giữa "đất vàng" phía Thủ đô, hàng trăm căn biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn trong cảnh hoang hóa, chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng hay nói cách khác là "dư thừa". Sự đối lập ấy không chỉ phơi bày bức tranh méo mó và thiếu cân bằng của thị trường, mà còn phản ánh một thực tế rằng các dự án khu đô thị như trên đang phát triển nhà cho ai? Thị trường bất động sản không thiếu dự án, không thiếu nhà ở, nhưng lại thiếu trầm trọng những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. 

Đằng sau những khu đô thị không sáng đèn là sự thất bại trong việc cân đối lợi ích giữa đầu tư và an sinh, giữa lợi nhuận và giá trị sử dụng. Và sâu xa hơn, đó là hệ quả của một thị trường thiếu minh bạch, thiếu công cụ điều tiết hiệu quả, ở đó, đất đai bị biến thành món hàng đầu cơ, thay vì là nền tảng đầu vào cho sự phát triển bền vững.

Theo giới quan sát, hiện tượng biệt thự bỏ hoang nhưng giá vẫn tăng phi mã đang phản ánh rõ nét sức chi phối mạnh mẽ của các nhóm đầu tư nắm trong tay nguồn vốn dồi dào trên thị trường.

Thay vì hướng đến việc khai thác giá trị dài hạn từ bất động sản thông qua hoạt động cho thuê hay kinh doanh, phần lớn nhà đầu tư lại xem đây như một kênh giữ tiền hoặc công cụ lướt sóng nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn. 

Không ít nhà đầu tư chọn cách "ôm đất chờ thời", tức là mua gom rồi để đó, không khai thác, không cho thuê hay làm gì khác, mà chờ giá tăng theo kỳ vọng sau đó bán lại. Một bộ phận khác lại mua gom với mục đích "thổi giá", "lướt sóng" thông việc mua bán trao tay liên tục nhằm tạo sóng, đẩy giá lên cao hơn để kiếm lời chênh lệch, điều này khiến giá bất động sản liên tục bị đẩy lên theo kỳ vọng lợi nhuận, bất chấp giá trị sử dụng thực tế của các loại tài sản này gần như không có sự gia tăng. Kết quả khảo sát tâm lý người mua nhà của Batdongsan.com.vn cũng phần nào phản ánh thực tế ấy, khi có tới 86% người mua chỉ giữ bất động sản trong vòng 1 năm trước khi bán lại, và chỉ khoảng 14% có ý định nắm giữ trên 5 năm.

Trên thực tế, phân khúc "vừa túi tiền" đã bị triệt tiêu hoàn toàn do mức giá rao bán trên thị trường đều là mức giá của tương lai - phản ánh kỳ vọng lợi nhuận của những người sẵn nguồn lực tài chính.

Lý giải cho hiện tượng trên, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng, khi giá trị bất động sản liên tục tăng, động lực của người nắm giữ tài sản chuyển dịch tự nhiên từ "khai thác" sang "tích trữ". Với chi phí cơ hội thấp (lãi vay, chi phí lưu kho, chi phí bảo dưỡng tương đối nhỏ so với lợi nhuận kỳ vọng) việc giữ đất chờ tăng giá trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn nhiều so với việc cho thuê hay đưa vào sử dụng. Động thái "ôm đất" này tạo ra lượng cầu không phục vụ nhu cầu ở thực mà thuần túy là đặt cược vào biến động giá, tức là cầu đầu cơ. Và rồi cứ thế, sau mỗi chu kỳ sốt đất, thị trường lại chứng kiến cảnh những khu đô thị bỏ hoang bị "đánh thức" bằng các cơn sốt ảo mới, kéo theo một mặt bằng giá mới cao hơn được thiết lập.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi nhìn nhận về thực trạng này cũng đã từng chỉ ra, tại nhiều dự án chung cư, khu đô thị, nhóm nhà đầu tư chiếm tới 70%, trong khi người mua để ở thực chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Nhà đầu tư mua để kỳ vọng vào sự tăng giá, hoặc lướt sóng thu lợi chênh lệch, chứ không quan tâm nhiều đến việc sử dụng thực tế của tài sản.

"Hầu hết những "khu đô thị ma" đều là những dự án được xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh, dành cho giới thượng lưu chứ không phải để sử dụng. Vì thế, những người nắm giữ khối tài sản này nếu không bị áp lực tài chính thường không chấp nhận bán dưới giá kỳ vọng. Họ sẵn sàng để tài sản "nằm im", chờ đợi cho đến khi có người mua trả đúng mức giá mà họ mong muốn mới chịu giao dịch", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

Hầu hết những "khu đô thị ma" đều là những dự án được xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh, dành cho giới thượng lưu chứ không phải để sử dụng. Vì thế, những người nắm giữ khối tài sản này nếu không bị áp lực tài chính thường không chấp nhận bán dưới giá kỳ vọng.

GS. TSKH. Đăng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng đánh giá, việc giá tăng liên tục khiến thị trường nhà ở trở thành kênh đầu tư siêu hấp dẫn. Hiện nay, động cơ mua bất động sản chủ yếu là để đầu cơ, tích trữ. Khi thị trường mất cân bằng, nhóm hưởng lợi lớn nhất chính là các nhà đầu cơ, bởi họ dễ dàng đẩy giá và thu lợi.

"Nhiều người mua bất động sản không chỉ để ở mà còn xem đây là một kênh tích lũy tài sản, vì có niềm tin rằng tiền bỏ vào mua bất động sản sẽ không bị mất đi mà sẽ tăng lên theo thời gian. Do vậy, tích lũy được tiền thì người ta sẽ đầu tư mua bất động sản và giá càng tăng thì càng nhiều người mua. Điều này sẽ đẩy đầu cơ bất động sản tăng lên, và dòng tiền đầu tư sẽ không được chảy đều vào các lĩnh vực kinh doanh khác. Ngoài ra, trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, không loại trừ việc các lực lượng thị trường đã tranh thủ tìm cách đẩy giá bất động sản lên cao để kiếm lời. Các sản phẩm bất động sản vô hình trung trở thành "hòn than nóng" chuyển từ tay người này sang người khác, và rủi ro, chắc chắn sẽ dành cho người không kịp "trao tay" khi thị trường trở nên nguội lạnh", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận

Thực tế, khi các nhà đầu cơ gom giữ đất, biệt thự, căn hộ thay vì đưa ra sử dụng hay bán cho người có nhu cầu thực, hệ lụy trước mắt có thể thấy ngay chính là nguồn cung bị thu hẹp trong khi cầu vẫn hiện hữu. Dù có thêm nhiều dự án mới, bài toán cân đối cung - cầu vẫn bế tắc vì sản phẩm giá trị thực luôn thiếu. Giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM hiện gấp 25 - 30 lần thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở thực sự của người dân trở nên ngày càng khó khăn.

Và khi mức thu nhập bình quân của họ không đủ để tiếp cận những loại hình nhà ở đảm bảo chất lượng, nhiều người buộc phải thuê những căn trọ thiếu an toàn, không đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, sinh hoạt trong không gian chật hẹp, ngột ngạt. Những khó khăn này không chỉ làm giảm chất lượng cuộc sống, mà còn gián tiếp ảnh hưởng tới năng suất lao động, kìm hãm sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

PGS.TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, hiện nay, ngay cả nhóm thu nhập 50 - 70 triệu đồng/tháng cũng khó mua nổi nhà tại các đô thị lớn. Với thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.000 USD/năm, một lao động dù tích cóp suốt 30 năm cũng khó hiện thực hóa giấc mơ an cư.

"Trong nhiều thập kỷ qua, thị trường liên tục chứng kiến các cơn "sốt đất" lặp đi lặp lại, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Giá nhà cao không chỉ khiến người dân mất rất nhiều năm để trả nợ mà thậm chí còn không đủ khả năng trả lãi. Đây là lý do chính khiến các giao dịch bất động sản hiện nay chỉ dành cho giới siêu giàu và giới đầu cơ, còn đại đa số người lao động không thể tiếp cận được", PGS.TS. Phạm Thế Anh nói.

Bên cạnh đó, một hệ luỵ không thể không nhắc tới chính là sự lãng phí nguồn lực nghiêm trọng. Thực tế cho thấy, đất đai vốn là tài nguyên hữu hạn, có giá trị đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế khi không chỉ là đầu vào của sản xuất, mà còn gắn chặt với an sinh - xã hội. Và việc để hàng trăm héc-ta đất nằm bất động, trở thành những sản phẩm tài chính được mua đi bán lại qua tay nhà đầu tư chẳng khác nào đang "chôn" một khối lượng vốn lớn trong đất.

Về bản chất, khi các nhà đầu tư mua đất chỉ để chờ tăng giá, dòng tiền bị rút ra khỏi sản xuất - kinh doanh, tức là ra khỏi nơi có thể tạo ra của cải vật chất và việc làm. Nói cách khác, thay vì chảy vào nhà máy, xưởng sản xuất hay doanh nghiệp, vốn lại "nằm im" trong đất, không sinh lời, không tạo ra giá trị mới, trở thành "vốn chết". Lẽ ra, nếu được luân chuyển vào sản xuất - kinh doanh, hoặc tạo ra giá trị dòng tiền từ các sản phẩm bất động sản - dòng vốn đó có thể tạo ra giá trị thặng dư thực sự cho nền kinh tế, tạo việc làm, gia tăng thu nhập và kích thích sản xuất tiêu dùng.

"Khi lợi nhuận từ chênh lệch giá bất động sản cao hơn nhiều so với sản xuất, các nguồn lực trong xã hội sẽ có xu hướng mải mê tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trên thị trường tài sản, thay vì đầu tư vào sản xuất để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế", PGS.TS. Phạm Thế Anh nhìn nhận, đồng thời nhấn mạnh rằng khi nguồn lực bị "khóa" trong bất động sản, không phục vụ sản xuất kinh doanh, không đầu tư cho nghiên cứu và phát triển thì bức tranh kinh tế tổng thể và sự phân bổ nguồn lực trở nên méo mó, lệch lạc.

Bên cạnh đó, theo PGS.TS. Phạm Thế Anh, tình trạng sốt giá và đầu cơ bất động sản không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn khuếch đại sự chênh lệch giàu nghèo và tiềm ẩn nguy cơ bất ổn xã hội. Theo ông, người giàu, những người đang nắm giữ nhiều tài sản và có khả năng tiếp cận các đòn bẩy tài chính sẽ ngày càng giàu có hơn nhờ giá trị bất động sản không ngừng tăng. Trong khi đó, những người có thu nhập thấp và trung bình lại ngày càng bị đẩy ra xa khỏi giấc mơ sở hữu nhà ở, khiến khoảng cách giữa các tầng lớp trong xã hội ngày càng bị kéo giãn.

"Ai sẽ là người bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh với muôn vàn rủi ro, trong khi găm giữ bất động sản lại có thể nhân đôi giá trị sau vài năm?", PGS.TS. Phạm Thế Anh trăn trở.

Không chỉ gây tổn thất về mặt kinh tế, theo nhiều chuyên gia, những dự án bỏ hoang còn tác động trực tiếp và sâu sắc đến quy hoạch đô thị khi phá vỡ kết cấu không gian đã được định hướng. Một khu đô thị được quy hoạch bài bản thường được thiết kế dựa trên nguyên tắc liên kết giữa các khu chức năng như nhà ở, tiện ích công cộng, hạ tầng kỹ thuật,... và khi dự án này rơi vào hoang hóa, sự liên kết ấy lập tức bị gián đoạn. Các tuyến giao thông vốn được đầu tư để phục vụ khu dân cư trở nên dư thừa, các công trình tiện ích công cộng bị bỏ không hoặc vận hành kém hiệu quả khiến nguồn lực hạ tầng bị lãng phí nghiêm trọng. 

Hệ quả là toàn bộ hệ thống đô thị mất đi tính hiệu quả, giảm khả năng vận hành bền vững. Không gian đô thị trở nên phân mảnh, các khu vực xung quanh chịu tác động gián tiếp từ những "khoảng trống" này như giá trị đất và tài sản giảm, cơ hội phát triển thương mại và dịch vụ bị hạn chế, và cân bằng phát triển không gian đô thị bị phá vỡ. Nói cách khác, một dự án hoang hóa không chỉ ảnh hưởng tới chính khu vực đó mà lan tỏa tác động tiêu cực ra toàn bộ vùng lân cận.

"Những dự án "đi trước nhu cầu thực" làm xói mòn tính bền vững của quy hoạch đô thị khi hạ tầng được đầu tư nhưng không được khai thác, chuỗi dịch vụ - thương mại bị đứt đoạn, các kế hoạch phát triển khu vực không đạt mục tiêu", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định. 

Cũng cần nhấn mạnh lại, ở những khu vực đang "dư thừa" nhà ở - bỏ hoang, không người sử dụng, vẫn tồn tại nhu cầu nhà ở thực rất lớn, nhưng vì giá bán quá cao khiến người dân có thu nhập trung bình không thể tiếp cận. Và rồi, những kỳ vọng về "cộng đồng dân cư kiểu mẫu", "khu đô thị đẹp, tiện ích, đẳng cấp" phần nhiều chỉ nằm trong những lời quảng cáo hút khách, còn thực tế thì vắng bóng người, thiếu sức sống, không thể hoàn thành chức năng "tụ dân" như mục tiêu ban đầu. 

"Bao giờ thị trường bất động sản có thể phát triển một cách bền vững và đáp ứng được nhu cầu của mọi người dân?"

Chia sẻ với Reatimes, nhiều chuyên gia nhấn mạnh rằng, sẽ rất khó để tìm được lời giải cho câu hỏi này nếu thiếu sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước và cơ quan quản lý trong việc thiết kế một cơ chế điều tiết thị trường đủ mạnh, đủ linh hoạt nhằm đảm bảo mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng của mình.

Thực tế cho thấy, những bất cập của thị trường hiện nay bắt nguồn từ việc vẫn thiếu vắng một công cụ đủ hiệu lực để kiềm chế kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu cơ. Khi việc "ôm đất chờ thời" mang lại lợi nhuận dễ dàng và hấp dẫn hơn nhiều so với sản xuất - kinh doanh, hoặc tạo ra giá trị sử dụng thực của sản phẩm bất động sản, dòng tiền tự nhiên bị dịch chuyển lệch hướng, phá vỡ cấu trúc cân đối của thị trường. Chính vì vậy, việc thiết lập một hệ thống thuế đủ sức điều tiết hành vi đầu cơ là yêu cầu cấp bách.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn và khó khăn, không có công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý.

"Áp dụng hiệu quả chính sách thuế đối với bất động sản không chỉ góp phần tăng thu ngân sách phục vụ trở lại nhu câu an sinh xã hội mà còn là cơ chế điều chỉnh hành vi đầu tư và phân bổ lại nguồn lực đất đai. Đánh thuế vào bất động sản không sử dụng, nhà bỏ trống hay những khoản chênh lệch giá bất hợp lý sẽ giúp kiềm chế hành vi đầu cơ, từ đó góp phần đưa giá về gần giá trị thực. Điều này không chỉ giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà còn tạo nền tảng phát triển lành mạnh, ổn định lâu dài cho thị trường", GS. Võ nhấn mạnh.

PGS.TS. Phạm Thế Anh cũng cho rằng, trước những bất cập đang hiện hữu trên thị trường bất động sản, Việt Nam cần thiết lập một chính sách thuế toàn diện, đánh vào các bất động sản bỏ hoang và người sở hữu nhiều bất động sản theo thời gian nắm giữ, góp phần đưa thị trường nhà ở trở lại đúng quỹ đạo chính là phục vụ an sinh xã hội.

Lý giải vấn đề, PGS.TS. Phạm Thế Anh cho biết, khi chi phí sở hữu bất động sản tăng lên do thuế, những người găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách cho thuê hoặc đưa vào sản xuất kinh doanh, hoặc buộc phải bán bớt. Điều này sẽ làm tăng nguồn cung và góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường, giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh và tránh được sự lãng phí tài nguyên.

"Thuế bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu ổn định để tái đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương như công viên, đường sá, bệnh viện, trường học, từ đó nâng cao chất lượng sống và dịch vụ công. Hơn nữa, nguồn thu này cũng mở ra cơ hội để Việt Nam cắt giảm các loại thuế khác như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, những sắc thuế hiện đang làm giảm động lực sản xuất kinh doanh và tiêu dùng. Đặc biệt, chính sách thuế này sẽ giúp dịch chuyển nguồn lực xã hội khỏi các kênh đầu cơ, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững và hạn chế sự gia tăng chênh lệch giàu nghèo trong xã hội", PGS.TS. Phạm Thế Anh nhận định. "Ai muốn găm giữ cũng được nhưng phải nộp thuế đầy đủ. Nhà nước và xã hội đều hoan nghênh", ông nói thêm.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng khẳng định, để khuyến khích sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả góp phần bình ổn thị trường bất động sản, việc áp dụng chính sách thuế là vô cùng cần thiết.

Lấy dẫn chứng thực tế, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, ở nhiều nước, chính sách thuế đã hạn chế đáng kể tình trạng "ôm đất, ôm nhà" với mục đích đầu cơ và thổi giá. Ở Việt Nam, nếu áp dụng giải pháp này một cách hiệu quả cũng sẽ góp phần ngăn chặn hành vi găm giữ đất để đầu cơ, đồng thời giúp điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và cân bằng hơn.

"Việc đánh thuế sẽ buộc người sở hữu đất đai và bất động sản phải tạo ra giá trị thực, khai thác dòng tiền từ tài sản thay vì chỉ ngồi chờ giá tăng rồi bán. Khi khả năng sử dụng hiệu quả được đánh giá qua tác động của thuế lên kỳ vọng lợi nhuận, những nhà đầu tư không khai thác được tài sản sẽ buộc phải bán, từ đó giúp thị trường tự điều chỉnh về mức giá có thể hấp thụ được", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Chỉ chính sách thuế là chưa đủ toàn diện để giúp minh bạch thị trường bất động sản, giảm giá nhà đất, nhưng với vai trò quan trọng như vậy, việc xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản cần phải được xem là một trong những ưu tiên hàng đầu để thị trường vận hành minh bạch, ổn định và bền vững. 

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, việc quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang cũng là một trong những nhiệm vụ, giải pháp được đề cập nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai. Thế nhưng, cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa hình thành được một hệ thống thuế đủ mạnh, đủ linh hoạt để thực sự phát huy vai trò điều tiết và định hướng thị trường.

Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải nhìn nhận lại rằng sau nhiều năm bàn thảo, chúng ta đã có gì trong tay để tiến tới việc thiết kế và áp dụng các chính sách thuế đối với bất động sản một cách hiệu quả? Những rào cản nào đang khiến lộ trình nghiên cứu, xây dựng và áp dụng chính sách thuế vẫn dậm chân, chưa thể phát huy vai trò góp phần điều tiết thị trường bất động sản? Và nếu tình trạng trì hoãn tiếp diễn, hệ quả mà cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế phải gánh chịu sẽ khôn lường đến mức nào?

Mời độc giả đón đọc kỳ 2: Khi nỗ lực cải cách như cá mắc cạn.