Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT dự kiến giữ lại ba phương pháp định giá đất bao gồm so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất, loại bỏ hai phương pháp là thặng dư và chiết trừ. Ngay sau đó, cộng đồng chuyên gia, doanh nghiệp đã lên tiếng xung quanh vấn đề này.
Không nên bỏ phương pháp thặng dư
Mới đây, Thủ tướng có công điện yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 và Thông tư số 36 quy định chi tiết về vấn đề định giá đất, trước ngày 31/7. Theo dự kiến, sẽ loại bỏ phương pháp thặng dư. Nhiều chuyên gia lo ngại, việc này sẽ tạo ra khoảng trống trong việc định giá đất, khi đa số dự án giao đất cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đều đang áp dụng phương pháp này. Doanh nghiệp khó khăn trong triển khai dự án, chắc chắn sẽ dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án mới.
Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sẽ rất đáng tiếc nếu loại bỏ phương pháp thặng dư, vì đây hiện là phương pháp sát với thực tiễn nhất. Không nên bỏ đi một phương pháp đang áp dụng hiệu quả, và giữ lại phương pháp kém hiệu quả hơn.
Cụ thể, ba phương pháp còn lại khó áp dụng cho tất cả loại đất, nhất là với các dự án bất động sản. Đơn cử, phương pháp so sánh chỉ áp dụng trong trường hợp hai khu đất tương đồng nhau, nhưng thực tế rất khó để có sự tương đồng này. Hay phương pháp thu nhập, chủ yếu áp dụng với đất nông nghiệp, dựa trên thu nhập ròng bình quân một năm, thì không thể áp dụng với khu đất có tiềm năng phát triển như dự án.
Trong khi đó, doanh nghiệp cũng đang chịu nhiều khó khăn khi triển khai dự án. Thứ nhất, thời gian phê duyệt dự án và giải phóng mặt bằng kéo dài, làm nhiều chi phí đội lên. Thứ hai, nhiều chi phí doanh nghiệp bỏ ra nhưng không được tính vào chi phí đầu vào, hay chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%. Chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%.
“Trên thực tế, từ năm 2014 đến nay, thặng dư vẫn là phương pháp chủ lực được gần 90% dự án bất động sản tại TP.HCM áp dụng để tính tiền sử dụng đất. Nhiều địa phương khác cũng sử dụng phương pháp này. Đây là cách tính giá đất không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn", ông Châu nói.
Đồng tình với việc không nên loại bỏ phương pháp thặng dư, trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, có nhiều phương pháp định giá đất, mỗi địa phương với những dự án đặc thù khác nhau sẽ chọn phương pháp định giá đất khác nhau. Trong đó, thặng dư là phương pháp phổ biến được nhiều địa phương sử dụng. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.
“Điểm thuận lợi khi có nhiều phương pháp định giá đất khác nhau là các địa phương sẽ căn cứ vào đặc thù của dự án để chọn lựa được phương pháp phù hợp. Nhưng cũng không nên có nhiều phương án quá, có thể dẫn đến lúng túng trong quá trình lựa chọn.
Tuy nhiên, chưa nên loại bỏ phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp tốt, được nhiều địa phương lựa chọn. Phương pháp này căn cứ vào giá bán của chủ đầu tư để tính tiền thuế nộp ngân sách. Mức thuế này sẽ giảm nếu doanh nghiệp bán bất động sản vào thời điểm thị trường khó khăn, hoặc đối với những trường hợp bán hai giá.
Song, chúng ta cũng nên có góc nhìn rộng hơn vì bất động sản phát triển theo chu kỳ. Dù thị trường bất động sản còn trầm lắng, nhưng trong chu kỳ 7 - 10 năm của thị trường thì ít nhất 2/3 thời gian là nghiêng về thuận lợi, vẫn đóng góp tốt cho ngân sách. Trong bối cảnh bất động sản khó khăn, loại bỏ phương pháp thặng dư chỉ gây thêm khó khăn, ách tắc cho thị trường”, ông Nguyễn Anh Quê nêu quan điểm.
Thay vì loại bỏ, nên xây dựng cơ sở dữ liệu để phương pháp thặng dư phát huy hiệu quả
Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Anh Quê cho biết, nếu lo ngại việc không quản lý được cơ sở dữ liệu, thất thu ngân sách mà loại bỏ phương pháp này thì chưa hợp lý và nhấn mạnh: “Để tránh việc bán hai giá, cơ quan thuế, thanh tra xây dựng… có thể vào cuộc quyết liệt hơn. Còn để giải quyết việc thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, theo tôi phải tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ đi phương pháp đang khá thích hợp”.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, mới đây khi Bộ TN&MT họp lấy ý kiến các địa phương về Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 thì đa số các địa phương đều muốn giữ lại phương pháp thặng dư. Vì vậy, ông Châu kiến nghị bổ sung phương pháp định giá thặng dư trở lại vào Dự thảo sửa đổi nghị định 44/2014/NĐ-CP.
“Dự thảo Nghị định 44 nên giữ lại phương pháp thặng dư. Nhưng để chống thất thu ngân sách, có thể xây dựng công thức tính cụ thể, minh bạch. Đồng thời, có quy định để các địa phương được quyền quyết định chọn các phương pháp định giá đất, tùy vào đặc điểm từng dự án, vì mỗi địa phương sẽ có đặc thù khác nhau.
Ngoài ra, có thể bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt mà nhiều nước đang áp dụng để xác định thuế tài sản. Cách này có thể áp dụng thống nhất cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực, tại một thời điểm”, ông Châu đề xuất.
Về vấn đề này, TS. Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh, để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý, như quy hoạch, cấp phép... và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ không phải các dữ liệu tính toán chưa đủ căn cứ.
Quan trọng hơn là khi cho phép loại đất có tiềm năng phát triển đạt mục tiêu sử dụng cao nhất và tốt nhất, nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Trong khi đó, việc xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập đang tính toán. Vì vậy, thặng dư là phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất có yếu tố phát triển này.
Khi việc định giá đất tiếp tục ách tắc thì mục tiêu hồi phục thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở khó khả thi. Nhiều doanh nghiệp và địa phương mong muốn vấn đề này được xem xét thấu đáo trong bối cảnh thị trường và doanh nghiệp đang khó khăn.
