Hàng tồn kho có thể là "ký gửi vốn" thời kỳ đóng băng
Tại thời điểm 31/3/2025, tổng tài sản của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland - NVL) đạt hơn 234.806 tỷ đồng, trong đó 63% là hàng tồn kho, một con số tưởng như quá khổ với bất kỳ doanh nghiệp nào, đặc biệt trong thời điểm thanh khoản thị trường thấp.
Tuy nhiên, 95% lượng tồn kho là quỹ đất sạch và các dự án đang triển khai, điều này đồng nghĩa với việc đây đều là những dòng tài sản có thể chuyển hóa thành dòng tiền ngay khi "dòng pháp lý được khai thông".
Lượng hàng tồn kho của Novaland cao gấp 3 lần Vinhomes. Ảnh: Stock Rating
Chính sự chênh lệch giữa tâm lý thị trường và thực trạng tài sản đã khiến nhiều người nhầm tưởng rằng đây là lượng hàng khó bán, trong khi bản chất, nó chính là vốn gửi – một cách đầu tư thời gian vào tài nguyên có giới hạn: Đất đai.
Trong bối cảnh từ năm 2022-2024, khi thị trường bất động sản Việt Nam bị khóa chặt bởi siết tín dụng và đình trệ pháp lý, nhiều doanh nghiệp đã rơi vào trạng thái "bán tháo để tồn tại".
Tuy nhiên, Novaland lại chọn cách "bám rễ" ở lại, neo giữ quỹ đất và duy trì trạng thái chờ. Novaland đã chọn con đường củng cố sản phẩm trung – cao cấp tại khu vực lõi đô thị.
Đối với nhiều người, đây có thể là một chiến lược tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không đủ lực bền. Nhưng nếu thành công, họ sẽ giữ được vị trí "chiếm lĩnh vị trí vàng" trong một thị trường đang co hẹp lại.
Nhưng tư duy đi ngược đám đông này chỉ thực sự phù hợp với những doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất từ giai đoạn tăng trưởng trước, có thể "neo lại" cho đến khi chu kỳ thị trường chuyển biến và Novaland đang đi đúng chiến lược đó.
Novaland được thành lập năm 1992 bởi ông Bùi Thành Nhơn, với vốn điều lệ ban đầu vỏn vẹn 400 triệu đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực thuốc thú y và xây dựng biệt thự cho thuê.
Đến năm 2007, thông qua một đợt tái cấu trúc quan trọng, công ty tách thành hai đơn vị – Anova (nông nghiệp) và Novaland (bất động sản).
Chỉ sau hai năm, năm 2009, Novaland đã chính thức bước chân vào thị trường với dự án đầu tay Sunrise City tại quận 7, TP. HCM, được đầu tư khoảng 500 triệu USD – một bước ngoặt đánh dấu vị thế của doanh nghiệp trong phân khúc cao cấp.
Với lịch sử trên 30 năm, Novaland không chỉ chứng tỏ độ bền vững mà còn khẳng định vị thế "ông lớn" trong hệ sinh thái bất động sản Việt Nam.
Từ nền tảng vững chắc tài chính, quỹ đất rộng lớn đến khả năng huy động vốn lớn từ cả thị trường nội địa và quốc tế (đối tác chiến lược như Warburg Pincus…), Novaland đã xây dựng một vị trí mạnh mẽ, được đánh giá là một trong những "trụ cột" của ngành, với tầm ảnh hưởng sâu rộng tại các phân khúc chủ chốt và tiềm năng phục hồi nhanh cùng thị trường.
Áp lực dòng tiền và nghệ thuật "mua thời gian" để giữ thế cờ
Với hơn 6.000 tỷ đồng tiền mặt nhưng nợ phải trả lên tới 185.951 tỷ, trong đó 59.258 tỷ là dư nợ vay, rõ ràng Novaland không tránh khỏi sức ép thanh khoản. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn khá bình tĩnh để "chờ thời" và đưa ra chiến lược phù hợp.
Thay vì trả nợ bằng mọi giá trong ngắn hạn, Novaland đã chủ động đàm phán tái cấu trúc trái phiếu, thương thảo gia hạn nợ và đồng thời kích hoạt các kênh tín dụng với hạn mức mới 12.450 tỷ đồng. Đó không đơn thuần là động tác trì hoãn mà được xem là chiến thuật kéo giãn áp lực tài chính, để dành "hơi thở và năng lượng" cho phần quan trọng nhất: Hoàn thiện dự án, bàn giao sản phẩm, và thu dòng tiền thực.
Một dự án của Novaland tại Phan Thiết. Ảnh: Báo Người Lao Động
Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay không "gãy" vì thiếu đất, mà vì không biết "mua thời gian" đúng lúc. Novaland đang chứng minh họ không chỉ có tài sản, mà còn kỹ năng xoay sở tài chính chiến lược – thứ mà thị trường đang thiếu.
Lợi nhuận không nằm ở con số hiện tại, mà ở khả năng "mở khóa" tài sản
Trong tài liệu ĐHCĐ tháng 4/2025, Novaland đưa ra hai kịch bản kinh doanh như sau:
Kịch bản thuận lợi: Doanh thu 13.411 tỷ – lỗ sau thuế chỉ 12 tỷ
Kịch bản thận trọng hơn: Doanh thu 10.453 tỷ – lỗ sau thuế 688 tỷ
Dễ dàng nhìn thấy, khoảng cách lợi nhuận gần 700 tỷ đồng không đến từ chi phí vận hành mà phụ thuộc gần như hoàn toàn vào tiến độ gỡ rối pháp lý.
Dự kiến sau khi được "cởi trói", Novaland sẽ sở hữu nguồn hàng dồi dào để bung ra thị trường. Ảnh: Internet
Nếu như các đầu mối pháp lý của những đại dự án tại TP. HCM như The Grand Manhattan hay Victoria Village được tháo gỡ đúng cam kết, thì đây sẽ là những "đòn bẩy vàng" giúp Novaland quay vòng hàng tồn kho thành dòng tiền, thậm chí chuyển lỗ thành lời ngay trong năm 2025.
Điều đáng nói, đây không phải dự báo, mà là phản ứng mang tính chu kỳ khi dự án đã sẵn sàng, sản phẩm đã hoàn thiện, thị trường đang ấm dần và chính sách đang dần tháo gỡ những nút thắt của dự án.
Novaland đang đứng ở "đỉnh" của nguồn tài nguyên?
Giai đoạn 2022-2023 được xem là giai đoạn "xét nghiệm sức bền" cho thị trường địa ốc thì trong giai đoạn 2024-2025 có thể được xem là thời điểm thị trường xét lại "lòng tin".
Trong một nỗ lực giữ vững tài sản, cơ cấu nợ khôn ngoan Novaland vẫn đang chờ "thời điểm vàng" để bàn giao dự án và cho thấy rằng mình là một trong rất ít các doanh nghiệp có thể "chịu trận" để chờ thời giao các dự án đầy đủ pháp lý cho các khách hàng.
Giữa năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn đặc biệt: Phục hồi về mặt tâm lý nhưng vẫn thắt chặt về nguồn cung thực tế.
Tại TP. HCM – trung tâm phát triển địa ốc cả nước, báo cáo của Savills cho biết trong quý I/2025, chỉ khoảng 800 căn hộ mới được mở bán, đánh dấu mức thấp kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây. Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt 2,33 triệum2, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn cao bởi sức mua dồn nén từ giai đoạn thị trường trầm lắng trước đó.
Đáng nói, các phân khúc "vừa túi tiền" vốn từng là trụ cột ổn định thị trường hiện đang ở trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng trên phạm vi toàn quốc, theo tổng hợp từ CBRE và The-Shiv.
Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ hàng có thể bàn giao trong ngắn hạn, đặc biệt là các sản phẩm trung và cao cấp tại lõi đô thị cũng sẽ nắm giữ lợi thế chiến lược không thể thay thế.
Novaland, với lượng hàng tồn kho lên đến 148.639 tỷ đồng, trong đó phần lớn là các dự án đang triển khai hoặc đã hoàn thiện như The Grand Manhattan và Victoria Village có thể nói hiện đang ở đúng "điểm rơi" của thị trường.
Thay vì coi lượng hàng tồn là gánh nặng, thị trường hiện tại đã vô tình tạo ra một "đòn bẩy cung – cầu" giúp doanh nghiệp này có thể dễ dàng chuyển đổi hàng hóa thành doanh thu trong bối cảnh người mua đang "khát" sản phẩm pháp lý rõ ràng, tiến độ nhanh và vị trí tốt.
Không chỉ là cơ hội bán hàng, tình trạng khan hiếm nguồn cung còn làm tăng đáng kể tính hấp dẫn và mức độ tín nhiệm của các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án.
Trong bức tranh đó, Novaland không chỉ đang nắm "vàng trong đất", mà còn sở hữu thứ khó thấy hơn – thời điểm. Khi nguồn cung bị hạn chế và thị trường bắt đầu nhen nhóm dấu hiệu phục hồi từ cuối 2025, những gì doanh nghiệp này cần làm không phải là tạo ra thêm sản phẩm, mà là kích hoạt đúng lúc, tận dụng lượng tồn kho như một "tài sản chuẩn bị sẵn", có thể bán được ngay khi thị trường khởi sắc. Đây chính là khác biệt lớn nhất giữa Novaland và phần còn lại của thị trường: Sự chuẩn bị trong thời điểm co cụm, để bật lên trong giai đoạn chuyển mình của thị trường.
Ở một góc nhìn khác, 148.639 tỷ đồng hàng tồn kho của Novaland có thể được coi là nguồn tài nguyên giá trị và họ đang đứng trên đỉnh của tài nguyên đó.
Sau khi thị trường dần hồi phục, doanh nghiệp nào giữ được quỹ đất, cơ cấu được nợ vay và khôi phục được lòng tin thì việc dẫn đầu đường đua chỉ còn là vấn đề thời gian.
