Ngày 20/6, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Những nội dung quan trọng được chờ đợi nhất của Nghị định 35 là việc sửa đổi chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cụ thể hóa Đề án xây dựng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.
Điều 6 Nghị định 35 đã sửa đổi một số quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) với kỳ vọng mang đến giải pháp trung hạn và ngắn hạn cho phát triển loại hình nhà ở này trước khi đi đến giải pháp căn cơ là sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở (dự kiến thông qua vào tháng 11/2023).
Tiếp tục vướng mắc “quỹ đất 20%”
Tuy nhiên điều đáng tiếc là Nghị định 35 không những không mang tính cải cách, tháo gỡ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mà còn tạo thêm bó buộc cho các địa phương cũng như các chủ đầu tư. So với các phiên bản dự thảo, Nghị định 35 đã bỏ nội dung sửa đổi khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (tại dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa thành: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết [...] dành để xây dựng nhà ở xã hội).
Như vậy, theo phương án tại dự thảo trước đây thì mọi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, kể cả các dự án “siêu mini” đều phải dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội. Trong khi đó Nghị định 35 sau khi chính thức ban hành đã không sửa khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) mà giữ nguyên: “Trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết [...] để xây dựng nhà ở xã hội”.
Việc sửa đổi này xuất phát từ Kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp xem xét trước khi ban hành Nghị định. Theo đó Thường trực Chính phủ kết luận chưa sửa Điều 5 Nghị định 100 mà đưa vào sửa đổi toàn diện tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tuy nhiên, mặc dù không sửa khoản 1 Điều 5 Nghị định 100 (đã sửa đổi bởi Nghị định 49) mà giữ nguyên quy định: các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô đủ lớn (từ 2ha trở lên tại đô thị loại đặc biệt, loại I; từ 5ha trở lên tại đô thị loại II, loại III) phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội; nhưng Nghị định 35 lại đồng thời bãi bỏ khoản 2 Điều 5 Nghị định 100 (quy định các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ (dưới 2ha tại đô thị loại đặc biệt, loại I; dưới 5ha tại đô thị loại II, loại III) không phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội).
Sự sửa đổi tại Nghị định 35 đã dẫn đến tự mâu thuẫn trong Nghị định về phát triển nhà ở xã hội (hợp nhất các Nghị định 100, Nghị định 49, Nghị định 35). Theo đó, tại khoản 1 Điều 5 quy định các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô đủ lớn mới phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội, đồng thời bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 5 về việc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ không phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội.
Như vậy, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ (dưới 2ha/dưới 5ha) tại đô thị loại III trở lên có phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội hay không vẫn còn bỏ ngỏ, không rõ ràng (không quy định bắt buộc phải dành quỹ đất 20% nhưng cũng không loại trừ việc phải quỹ đất 20%). Nghị định 35 đã có hiệu lực thi hành ngay ngày ký ban hành (ngày 20/6) và quy định dành quỹ đất 20% hiện đang ở trạng thái “địa phương hiểu thế nào thì hiểu”.
Sự không rõ ràng ở cấp Nghị định tiềm ẩn nguy cơ “ách tắc” thủ tục khi triển khai tại địa phương trong bối cảnh “bệnh sợ trách nhiệm” của cán bộ, công chức nhà nước hiện nay. Rất có khả năng là trong bối cảnh Nghị định quy định không rõ ràng, tự mâu thuẫn thì địa phương sẽ theo hướng áp dụng quy định của văn bản có hiệu lực cao hơn là khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở (quy định: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội...). Như vậy, giải pháp an toàn cho cán bộ, công chức là mọi dự án không kể quy mô lớn nhỏ vẫn phải dành quỹ đất 20%.
Nếu các dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ vẫn phải dành đất quỹ đất 20% “siêu mini” sẽ dẫn đến bất cập lớn trong triển khai thực hiện. Ví dụ: Nếu địa phương có lô đất công diện tích 10.000m2 tại trung tâm đô thị đem đấu giá thực hiện dự án nhà ở thương mại với quy hoạch gồm 2.000m2 đất ở liền kề thấp tầng, 3.000m2 đất thương mại, dịch vụ, 5.000m2 đất cây xanh, hạ tầng thì bắt buộc phải dành tối thiểu 400m2 đất xây dựng nhà ở xã hội (20% diện tích đất ở). Với diện tích 400m2 thì chỉ bố trí được vài căn nhà ở xã hội liền kề thấp tầng nằm xen kẽ các căn nhà ở thương mại.
Kiến nghị: Để tháo gỡ vướng mắc trong triển khai thực hiện tại địa phương, kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản sửa đổi Nghị định 35 theo hướng: Không bãi bỏ khoản 2 Điều 5 Nghị định 100 đã sửa đổi bởi Nghị định 49 (quy định các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dưới 2ha/dưới 5ha không phải dành quỹ đất 20% nhà ở xã hội).
Vô hiệu hóa chính sách
Nghị định 35 còn sửa khoản 1 Điều 9 Nghị định 100 về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, khoản 1 Điều 9 được sửa thành: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội [...] để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở...”.
Sự sửa đổi này sẽ dẫn chiếu đến điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội độc lập cũng như dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% không được hưởng ưu đãi dành 20% diện tích đất ở để xây nhà ở thương mại, không được dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán theo giá thương mại (là các chính sách ưu đãi đang được áp dụng và phát huy hiệu quả).
Quy định mới của Nghị định 35 nêu trên làm phát sinh 2 bất cập rất lớn:
Thứ nhất, việc không bố trí quỹ đất xây dựng công trình thương mại, diện tích sàn kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội sẽ dẫn đến thiếu các cửa hàng kinh doanh, cung cấp tiện ích cho đời sống cư dân.
Thứ hai, nếu chỉ miễn tiền sử dụng đất cho diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong khi các diện tích kinh doanh thương mại phải nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất thì sẽ làm tăng chi phí đầu vào; dẫn đến tăng giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội và không đạt được mục đích cao nhất của chính sách là Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp, nhóm đối tượng yếu thế có nhà ở giá rẻ.
Một cách tổng quát thì với sự sửa đổi chính sách nhà ở xã hội của Nghị định 35 thì trong tương lai gần sẽ tiếp tục hình thành các quỹ đất 20% nhà ở xã hội “siêu mini” nằm len lỏi trong các dự án nhà ở thương mại; khi triển khai sẽ hình thành các khối nhà ở xã hội có giá thành cao và thiếu dịch vụ, tiện ích cho đời sống cư dân đô thị.
