Nghịch lý bất động sản Thủ đô: Loạt khu đô thị ‘nhà giàu’ mênh mông biển lớn sau mưa lớn, giá nhà vẫn ở mức ngất ngưởng

Nghịch lý của thị trường bất động sản Thủ đô

Những trận mưa lớn cuối tháng 8 vừa qua tại Hà Nội đã khiến nhiều khu đô thị cao cấp của Thủ đô chìm trong biển nước. Những trận mưa lớn này tiếp tục phơi bày nghịch lý khó tin của thị trường khi giá bất động sản liên tục lập đỉnh nhưng hạ tầng chống ngập lại quá tải.

Tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn (xã An Khánh), nước mưa tối 26/8 dâng cao tràn vào sân và hầm các căn biệt thự, liền kề trị giá hàng chục tỷ đồng. Nhiều gia đình cho biết đồ đạc bị hư hỏng nặng, sinh hoạt đảo lộn vì mất điện. Thực tế, khu đô thị này từ lâu đã trở thành "điểm nóng ngập lụt" mỗi khi Hà Nội có mưa lớn quanh năm chứ không cứ ngập lụt vào mùa mưa.

Không khá hơn, đường Võ Chí Công - tuyến đường dẫn đến khu đô thị Starlake là một trong những dự án đắt đỏ bậc nhất Thủ đô với giá biệt thự, shophouse lên tới 500 triệu đồng mỗi mét vuông cũng rơi vào cảnh ngập nặng, nhiều phương tiện chết máy, phải mất hơn một ngày sau nước mới bắt đầu rút.

Khu đô thị được mệnh danh "nhà giàu" Ciputra, được coi là hình mẫu nhà ở cao cấp cũng tái diễn tình trạng ngập cục bộ, những căn biệt thự trị giá hàng triệu USD nhiều lần chìm trong biển nước, trái ngược hoàn toàn với khẩu hiệu "nơi đáng sống" mà chủ đầu tư và môi giới thường quảng bá.

Điều đáng nói là nghịch cảnh ngập lụt sau mưa lớn không hề kìm hãm đà tăng giá của bất động sản nơi đây. Theo khảo sát, tại khu đô thị Nam Án Khánh, giá biệt thự, liền kề vốn dao động từ 25 đến 40 triệu đồng mỗi mét vuông trong giai đoạn 2015 – 2018, đã tăng vọt lên 100 – 150 triệu đồng/m2, thậm chí các đợt mở bán mới trong tháng 9 tới dự kiến sẽ chạm mốc 200 triệu đồng/m2.

Tại Khu đô thị Ciputra, giá biệt thự tại đây được rao bán vào khoảng 270 - 480 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích. Nhiều căn lô góc có diện tích lớn được rao bán trên 100 tỷ đồng. Hiện nay, giá chung cư mới ở khu vực này tăng cao. Những dự án mới ra hàng chào giá từ 100-180 triệu đồng/m2, đặc biệt xuất hiện dự án có giá tới 330 triệu đồng/m2.

Lý giải nghịch lý bất động sản

Theo các chuyên gia, tình trạng các khu đô thị ngập nặng sau đợt mưa lớn đến từ sự quá tải hạ tầng thoát nước do tốc độ đô thị hóa vượt xa thiết kế ban đầu. Cộng thêm vào đó, tình trạng mất cân đối nguồn cung khi nhiều năm qua Hà Nội gần như không còn dự án nhà ở bình dân, số lượng trung cấp ngày càng ít, trong khi phần lớn nguồn hàng mới rơi vào phân khúc cao cấp đã đẩy giá nhà lên cao bất chấp những hạn chế về hạ tầng còn tồn tại.

Ngoài ra, "hiệu ứng hàng xóm" cũng góp phần thổi giá: một dự án công bố mức giá cao ngay lập tức kéo theo bất động sản lân cận tăng giá, bất kể chất lượng sống chưa được cải thiện. Giá đất, giá vật liệu và chi phí nhân công leo thang cũng khiến chủ đầu tư khó có thể hạ giá bán.

Theo tạp chí Tri thức, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một căn nhà trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng cư dân phải sống chung với cảnh ngập úng, mất điện, mất nước sau mưa thì không thể coi là "nơi đáng sống". Khi hạ tầng chưa theo kịp, nghịch lý nhà triệu USD nhưng cứ mưa là ngập sẽ còn tiếp diễn, gây thiệt hại không chỉ cho cư dân mà cả giá trị bền vững của thị trường.

Trên thực tế, chính quyền Hà Nội đã tính đến yếu tố này khi đưa ngập úng vào một trong tám tiêu chí xác định giá đất phi nông nghiệp, cho phép điều chỉnh giảm tối đa 5% giá đất tại khu vực thường xuyên ngập. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại diễn ra ngược lại khi giá nhà đất tại các khu vực này vẫn tăng đều, thậm chí tăng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo tạp chí Tri thức, giới phân tích nhận định thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có hạ tầng kết nối tốt, tiện ích đồng bộ và cư dân vào ở đông sẽ giữ giá hoặc tăng nhẹ. Ngược lại, dự án phát triển chậm, tiện ích chưa hoàn thiện sẽ khó duy trì mức giá cao, thậm chí giảm so với đỉnh.

Về dài hạn, khu vực phía Tây Thủ đô như Nam An Khánh, Splendora, Geleximco hay Hoài Đức, Đan Phượng vẫn có tiềm năng nhờ vị trí và quỹ đất lớn, nhưng để giá trị bất động sản tăng bền vững, các dự án phải chứng minh được giá trị sống thực bằng hạ tầng đồng bộ, dịch vụ vận hành ổn định và cộng đồng dân cư gắn bó. Nếu không, nghịch lý ngập úng nhưng giá bất động sản vẫn tăng sẽ còn kéo dài, tạo ra những bất ổn khó giải quyết trong quy hoạch đô thị Hà Nội.