Hàng loạt loại phí…
Ông Nguyễn Thanh Tùng, giảng viên Khoa Marketing, Đại học Tài chính Marketing TP.HCM cho biết, hiện nay, để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải thực hiện những thủ tục và đóng các khoản phí như tiền sử dụng đất theo nghĩa vụ và giá đất khu vực dự án đang phát triển theo hệ số mà chính quyền địa phương đưa ra. Thêm vào đó là tiền xây dựng, tiền marketing, quảng cáo… Thậm chí, tiền tổ chức sự kiện mở bán dự án, tiền nước uống, tiền ăn và nặng hơn là tiền hoa hồng cho các nhà phân phối, thường từ 2 - 4% giá trị sản phẩm.
“Các khoản tiền này, chủ đầu tư sẽ tính toán cụ thể chi tiết từng khoản, sau đó cộng lại và tính vào giá bán mỗi mét vuông sản phẩm. Chính vì vậy, mới có cảnh dự án gần nhau nhưng giá bán lại khác nhau. Những dự án có hệ số đóng tiền sử dụng đất cao, chi quảng cáo nhiều, tổ chức những sự kiện mở bán lớn… sẽ được doanh nghiệp tính toán vào giá nhà bán cho khách hàng, nên có giá bán cao hơn. Như vậy, khách hàng sẽ gánh đủ những khoản phí trên, chứ không phải doanh nghiệp bỏ tiền túi ra”, ông Tùng nói.
Người mua nhà đang phải gánh rất nhiều loại phí. Ảnh: Shutterstock
Giới phân tích tài chính còn cho rằng, nếu chia các khoản phí này ra thì nhỏ, nhưng cộng lại thì rất lớn. Chẳng hạn, căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, trong đó hoa hồng doanh nghiệp chi cho môi giới là 4%, thì người mua nhà đã mất 80 triệu đồng, các khoản tiền khác tính vào, thì mỗi căn hộ giá 2 tỷ đồng, khách hàng gánh hàng trăm triệu đồng, không tính thuế đất.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án đưa ra các chương trình ưu đãi, tri ân khách hàng bằng việc trúng ô tô, đi du lịch, hay thậm chí là trúng căn hộ tại dự án…, nhưng những giải thưởng này đã được chủ đầu tư tính toán cả vào giá thành sản phẩm bằng việc đưa vào khoản phí marketing cho dự án.
Thêm vào đó, theo LS.TS. Bùi Quang Tín, khi mua nhà, khách hàng còn có thể phải chịu hàng loạt loại phí, thuế khác như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phía địa chính, thuế phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất…
Cụ thể, căn cứ vào Công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật Về thuế, từ 1/1/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 2 phương pháp tính thuế trước đây. Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ là 2% x (nhân) giá chuyển nhượng.
Còn có lệ phí trước bạ, căn cứ quy định tại Khoản 1, Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Căn cứ theo Thông tư số 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017 và thay thế các thông tư hướng dẫn trước đó của Bộ Tài chính, thì số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x mức lệ phí trước bạ. Giá trị đất = diện tích đất x giá đất. Trong đó, mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau. Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ = diện tích đất x giá đất x 0,5%
Ngoài ra, người mua nhà còn chịu lệ phí công chứng. Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.
Bên cạnh đó, lệ phí địa chính phải nộp là 15.000 đồng, lệ phí thẩm định bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
Về tiền sử dụng đất, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện thuế suất tiền sử dụng đất khoảng 10% giá trị căn hộ chung cư, 30% giá trị căn nhà phố, 50% giá trị nhà biệt thự.
Thuế phi nông nghiệp, đây là tiền thuế phải đóng hàng năm khi sở hữu một căn nhà.
Ngoài ra, với mức thu nhập hiện nay, cộng với giá trị nhà giá từ khoảng 1 tỷ đồng trở lên, đa số người mua nhà phải vay tiền ngân hàng. Theo đó, họ còn phải chịu thêm tiền lãi suất ngân hàng.
Chưa hết, nếu đề xuất đánh thuế tài sản khi người dân sở hữu căn nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên được thông qua, người mua nhà lại chịu thêm một gánh nặng nữa.
… Đổ lên vai khách hàng
Chính những khoản phí trên đã đẩy giá nhà lên cao, xa tầm tay người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Phạm Thúy Hạnh, một người dân đang tìm hiểu mua nhà cho biết, thường khi đi mua nhà, khách hàng sẽ không chú ý tới những khoản phí này, mà chỉ quan tâm tới giá trị mỗi mét vuông nhà mà họ sẽ mua. Bên cạnh đó, họ cũng không quan tâm dự án đang có bao nhiêu công ty môi giới bất động sản tham gia bán và mức hoa hồng các nhân viên môi giới này đang được chủ đầu tư chi trả là bao nhiêu để biết rằng mình đang phải gánh bao nhiêu khoản phí trên sản phẩm mà mình đang mua.
Về thắc mắc này của khách hàng, một chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP.HCM cho rằng, không thể công bố những khoản chi phí trên, bởi nếu công bố sẽ khiến khách hàng “dậy sóng”.
“Nói chung, khách hàng không có lựa chọn nào nếu muốn mua nhà ngoài việc chấp nhận gánh thêm các loại phí”, ông Tùng nói.
