Người nước ngoài có được sở hữu bất động sản tại Việt Nam?

Xin chào bạn, Luật sư Vũ Ngọc Dũng xin trả lời thắc mắc của bạn như sau:

* Đối tượng sở hữu nhà ở: Theo quy định tại tại khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở 2014 thì các tổ chức, cá nhân nước ngoài ( đối tượng) được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

( Luật sư Vũ Ngọc Dũng - Công ty Luật Bắc Việt)

( 1) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

(2) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

(3)Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.

* Hình thức sở hữu nhà ở: Về hình thức pháp luật cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam bao gồm

(1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014 này và pháp luật có liên quan như Luật đất đai.

(2) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

* Điều kiện sở hữu nhà ở: Để được sở hữu nhà tại Việt Nam tổ chức, cá nhân phải đáp ứng điều kiện sau( Quy định tại Điều 160, Luật nhà ở 2014)

(1) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án tại Việt Nam, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan( đối tượng quy định tại điểm a, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014).

(2) Đối với tổ chức nước ngoài là chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài), thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.( đối tượng quy định tại điểm b, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014).

(3) Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. (đối tượng quy định tại điểm c, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014).

Và theo đó bạn phải tìm hiểu kỹ các quy định chi tiết của Chính phủ giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Từ đó bạn xem mình có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở Việt Nam hay không và cụ thể về giấy tờ chứng minh đối tượng để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thực hiện theo Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định:

(1). Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

(2). Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)”. Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy ta thấy, Luật nhà ở 2014 hiện hành thì điều kiện để một cá nhân nước ngoài sở hữu nhà được “ nới rộng” và pháp luât nhà ở quy định điều kiện duy nhất là“được phép nhập cảnh vào Việt Nam”. Khi được nhập cảnh vào Việt Nam thì bạn của bạn mặc nhiên sẽ là đối tượng được phép sở hữu nhà ở Việt Nam. Khi được sở hữu nhà thì được phát sinh đầy đủ quyền và nghĩa vụ như một người Việt Nam sở hữu nhà, được pháp luật công nhận và thực hiện tất cả các quyền pháp luật cho phép.

* Về Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Khi được pháp luật cho phép sở hữu nhà tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về Nhà ở. Các quyền phát sinh có thời hạn, các điều kiện áp dụng được liệt kê rõ ràng, các mức độ hay số lượng cũng được quy định. Để thực hiện tốt quyền của mình, trước hết phải nắm rõ phạm vi quyền luật định, cụ thể là:

* Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án tại Việt Nam, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật nhà ở 2014; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. ( đối tượng quy định tại điểm a, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014).

* Đối với tổ chức nước ngoài là chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài)( đối tượng quy định tại điểm b, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014) và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (đối tượng quy định tại điểm c, K1, Điều 159, Luật nhà ở 2014) thì có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

* Về quy định số lượng: Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

(b) Về quy định cho tặng vượt quá số lượng: Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở 2014 hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản 2, Điều 159 thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

(c) Về quy định thời hạn: Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

(d) Xử lý và định đoạt tài sản trước khi hết hạn: đặc biệt trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

(e) Quyền và nghĩa vụ của người sở hữu:

- Riêng với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

- Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận đầu tư;

- Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

(f) Hạn chế địa bàn sở hữu:

Tại Khoản 2, Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 có quy định xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy với các quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các thủ tục, điều kiện được nới rộng hơn, quy trình pháp lý rõ ràng, sự công bằng giữa các đối tượng là công dân Việt Nam và người nước ngoài cũng gần nhau hơn. Điều này cũng vừa tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, vừa thu hút đầu tư và sự quan tâm của nhà nước với các đối tượng là người nước ngoài.