Người trẻ thay đổi cách lựa chọn chốn an cư: Rời xa trung tâm, tiến gần chất lượng sống đích thực

"Gần trung tâm” từng được xem là một trong những thước đo quan trọng của một vị trí tốt và là ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn nơi an cư. Tuy nhiên, khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, giá nhà thay đổi và nhu cầu sống được đặt lên cao hơn, lựa chọn nơi ở cũng dần dịch chuyển. Theo khảo sát 1.000 người tiêu dùng bất động sản tại TP.HCM do nền tảng Batdongsan.com.vn thực hiện, có tới 69% cho biết sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc lựa chọn nhà tại các đô thị mới. Đằng sau con số này phản ánh một cách tính khác về “xa - gần”, khi khoảng cách ngày càng được đo bằng thời gian tiếp cận và đặt trong cùng bài toán với giá nhà, chi phí đi lại, không gian sống cùng những tiện ích phục vụ cuộc sống mỗi ngày.

***

Cuối tuần, sau giờ làm, vợ chồng anh Văn Quỳnh (31 tuổi, TP.HCM) thường dành thời gian xem thêm vài dự án, so sánh giá, tính khoản vay và quãng đường đi làm. Sau nhiều năm tích cóp, hai vợ chồng đã có khoảng 2,5 tỷ đồng và bắt đầu nghĩ đến căn nhà đầu tiên của gia đình.

Ban đầu, vợ chồng anh ưu tiên những dự án gần trung tâm TP.HCM để tiết kiệm thời gian đi làm mỗi ngày. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại những khu vực này khiến cả hai dần tính đến những lựa chọn xa hơn. Bài toán lúc này không còn chỉ là tìm một căn nhà thật gần, mà là với số tiền đang có, đâu là nơi vừa phù hợp khả năng tài chính, vừa thuận tiện di chuyển và đáp ứng được nhu cầu sống của gia đình trong những năm tới.

Từ phép tính ấy, vợ chồng anh Quỳnh bắt đầu cân nhắc mua nhà tại Dĩ An (Bình Dương cũ). Nơi ở xa hơn so với những phương án trong TP.HCM, nhưng theo tính toán của gia đình, thời gian từ nhà tới nơi làm việc khoảng 30 phút vẫn nằm trong giới hạn có thể chấp nhận. Đổi lại, với cùng tầm ngân sách, hai vợ chồng có thêm lựa chọn về diện tích, tiện ích và không gian sống.

Tại Hà Nội, anh Hoàng Nam (26 tuổi) đã dần quen với một nhịp sống mới. Công ty anh làm việc có trụ sở trên đường Thái Hà, còn gia đình sống tại phường Yên Nghĩa. Mỗi sáng, thay vì tự lái xe qua những tuyến đường đông đúc vào nội thành, anh Nam đi bộ ra ga Yên Nghĩa, lên tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông rồi xuống tại ga thuận tiện để tiếp tục tới nơi làm việc.

Thời gian đầu, quãng đường từ Yên Nghĩa tới Thái Hà cũng khiến Nam đắn đo. Nhưng khi tàu điện trở thành phương tiện đi lại thường xuyên, khoảng cách ấy dần trở thành một phần quen thuộc trong sinh hoạt hàng ngày. Thời gian di chuyển tương đối ổn định, anh không phải tự lái xe suốt hành trình và có thể tranh thủ đọc tin, nghe nhạc hoặc xử lý một vài việc cá nhân trên tàu.

Bởi vậy, khi tính chuyện mua một căn nhà lâu dài, gia đình anh Nam không đặt điều kiện phải sống gần khu vực trung tâm. Với hơn 2 tỷ đồng tích lũy và phần vay thêm ngân hàng, vợ chồng anh ưu tiên căn hộ hai phòng ngủ tại những khu vực có khả năng tiếp cận thuận tiện với giao thông công cộng. Bên cạnh việc đi làm, những tiêu chí như không gian cho con trẻ, trường học và các tiện ích thiết yếu ở gần cũng được đặt vào bài toán lựa chọn nơi ở.

Ở tuổi 22, Xuân Mai vừa tốt nghiệp đại học và làm việc cho một công ty công nghệ tại Bình Thạnh, TP.HCM. Thay vì thuê nhà gần nơi làm việc, Mai chọn sống tại Thủ Đức, mỗi ngày kết hợp metro và đi bộ tới công ty, với tổng thời gian di chuyển khoảng 30 phút cho mỗi chiều.

Mỗi tháng, Mai chi khoảng 2 triệu đồng tiền thuê nhà. Với một người mới đi làm, mức chi phí này giúp Mai chủ động hơn trong cân đối sinh hoạt và vẫn có thể dành một phần thu nhập để tiết kiệm. Đổi lại quãng đường đi làm xa hơn, Mai cho biết nơi ở hiện tại đáp ứng được các tiện ích cơ bản, có không gian thoáng và chi phí thuê nhà, giá sinh hoạt cũng "mềm" hơn so với nhiều lựa chọn gần trung tâm.

Dù ở những giai đoạn khác nhau của cuộc sống và có khả năng tài chính không giống nhau, lựa chọn của ba người trẻ đều cho thấy một sự dịch chuyển trong cách xác định nơi ở phù hợp. Khoảng cách tới trung tâm hay nơi làm việc không còn là tiêu chí duy nhất, mà được đặt trong tương quan với khả năng kết nối, chi phí sinh hoạt và chất lượng môi trường sống.

Những lựa chọn như vậy không chỉ xuất hiện ở từng trường hợp riêng lẻ. Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy trong 1.000 người được hỏi tại TP.HCM, 69% sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc lựa chọn nhà tại các đô thị mới để có không gian rộng hơn với mức giá hợp lý hơn, trong khi 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ và giá cao hơn. Đáng chú ý, 72% người mua nhà để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối giao thông tốt.

Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026, 65% người mua để ở là người mua căn nhà đầu tiên, 84% có nhu cầu vay vốn, trong khi phần lớn người được hỏi, kể cả nhóm thu nhập cao, muốn giới hạn khoản trả góp hàng tháng trong khoảng 20 - 40% thu nhập.

Những con số này phần nào cho thấy quyết định nơi ở đang được đặt trong một bài toán rộng hơn. Với người mua trẻ, giá nhà và khoản vay vẫn là những giới hạn quan trọng, nhưng bên cạnh đó còn có thời gian di chuyển, khả năng kết nối, diện tích và chất lượng môi trường sống. Khi hạ tầng giúp những hành trình xa hơn trở nên thuận tiện, phạm vi lựa chọn cũng có thể được mở rộng mà không nhất thiết phải đánh đổi những nhu cầu khác của cuộc sống.

Vị trí nhà ở tại các đô thị lớn thường được đánh giá theo một trật tự khá quen thuộc: Khu vực càng gần trung tâm càng có lợi thế về khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ, đồng thời mặt bằng giá cũng thường cao hơn. Nhưng khi quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế, trong khi nguồn cung mới tập trung nhiều hơn vào những phân khúc giá cao, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua cũng ngày một lớn. Việc mở rộng phạm vi tìm kiếm vì thế không chỉ là câu chuyện về khoảng cách, mà trước hết là một cách điều chỉnh bài toán tài chính.

Tại TP.HCM, báo cáo của Savills về thị trường căn hộ quý II/2026 cho thấy nguồn cung có dấu hiệu phục hồi nhưng phần lớn sản phẩm mới vẫn nằm ở mặt bằng giá cao. Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 1.800 căn hộ mới, nâng nguồn cung mới trong nửa đầu năm lên khoảng 3.700 căn từ 7 dự án. Các đợt mở bán chủ yếu thuộc hạng A và B, với giá trên 90 triệu đồng/m², trong đó khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Lãi suất vay mua nhà bình quân cùng thời điểm vào khoảng 13%.

Lấy mức 120 triệu đồng/m² làm phép tính minh họa, một căn hộ rộng 60m² tương đương khoảng 7,2 tỷ đồng, chưa bao gồm các chi phí khác. Con số này cho thấy quy mô nguồn lực cần thiết đối với một người mua căn nhà đầu tiên, nhất là khi phần vốn chưa tích lũy đủ phải được bù bằng tín dụng trong nhiều năm.

Tại Hà Nội, cơ cấu nguồn cung cũng tạo sức ép tương tự lên khả năng chi trả. Theo Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II/2026 đạt 4.659 USD/m², tương đương khoảng 123 triệu đồng/m², tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ. Mức giá cao một phần xuất phát từ cơ cấu sản phẩm khi hơn 72% lượng căn hộ mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân tiếp tục gần như vắng bóng.

Áp lực về giá càng rõ khi đặt cạnh chi phí vay. Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy người được hỏi đánh giá khoảng 5 - 7% một năm là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản, trong khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến được ghi nhận ở khoảng 8 - 12% một năm. Khi lãi suất vượt 9%, phần lớn người tham gia khảo sát bắt đầu cân nhắc lại quyết định mua.

Với nhóm mua nhà để ở, áp lực tài chính còn thể hiện ở mức vay và khả năng trả nợ hàng tháng. Có 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay, nhưng phần lớn người được hỏi, kể cả nhóm có thu nhập cao, chỉ muốn dành khoảng 20 - 40% thu nhập hàng tháng cho khoản trả góp. Điều này cho thấy khả năng mua nhà không chỉ phụ thuộc vào số tiền ngân hàng có thể cho vay, mà còn nằm ở việc mỗi gia đình có thể duy trì khoản trả nợ ở mức nào trong nhiều năm mà vẫn bảo đảm các chi tiêu cần thiết khác của cuộc sống.

Tuy nhiên, giá mua nhà và khoản vay mới chỉ là một phần của phép tính. TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần phân biệt giữa một căn nhà có giá mua thấp và một nơi ở có chi phí sống thấp: “Cần tách bạch giữa giá mua nhà và tổng chi phí phát sinh trong quá trình sinh sống. Một căn nhà có thể có giá mua thấp hơn, nhưng nếu nằm xa nơi làm việc, khiến người dân phải di chuyển nhiều và phụ thuộc vào phương tiện cá nhân thì chi phí giao thông vẫn có thể chiếm một phần đáng kể trong ngân sách của hộ gia đình.

Ngược lại, nếu nơi ở được kết nối thuận tiện với giao thông công cộng, chi phí đi lại có thể giảm xuống. Khi trường học, bệnh viện, thương mại và các dịch vụ hằng ngày cùng hình thành trong khu vực TOD, người dân cũng không phải thực hiện quá nhiều chuyến đi xa để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu.

Vì vậy, tính kinh tế của một nơi ở không thể chỉ được đo bằng số tiền bỏ ra để mua nhà. Cần nhìn vào tổng thể gồm giá nhà, chi phí đi lại, khả năng kết nối và mức độ thuận tiện trong tiếp cận việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ hằng ngày". 

Điều này cũng làm cho bài toán lựa chọn vị trí trở nên khác trước. Một căn nhà xa trung tâm hơn có thể có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng lợi thế đó chỉ thực sự có ý nghĩa nếu chi phí và thời gian di chuyển không tăng đến mức triệt tiêu phần tiết kiệm từ giá mua nhà. Khi một khu vực ngoài lõi có khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu, người mua có thể vừa mở rộng lựa chọn về giá, vừa kiểm soát được tổng chi phí của cuộc sống hàng ngày.

Với nhiều người trẻ mua căn nhà đầu tiên, quyết định nơi ở vì thế không còn đơn thuần là tìm một sản phẩm có giá thấp hơn. Khi nguồn tích lũy ban đầu còn hạn chế và một phần giá trị căn nhà phải dựa vào vốn vay, nhiều người trẻ phải cân đối đồng thời giá mua, khoản trả góp, chi phí đi lại và thời gian di chuyển, trong khi vẫn duy trì nguồn lực cho những nhu cầu khác của cuộc sống. Trong phép tính đó, một căn nhà gần trung tâm chưa chắc là lựa chọn phù hợp nhất, còn những khu vực xa hơn nhưng có mức giá dễ tiếp cận và khả năng kết nối thuận tiện bắt đầu trở thành phương án đáng cân nhắc.

Nếu giá nhà tạo động lực để người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm, sự phát triển của hạ tầng lại là điều giúp khoảng cách xa hơn trở nên dễ chấp nhận. Trong cấu trúc đô thị truyền thống, lợi thế của một vị trí thường gắn khá chặt với khoảng cách tới trung tâm. Nhưng khi metro, đường vành đai, cầu và các trục giao thông mới từng bước hình thành, cách đánh giá về “xa” và “gần” cũng thay đổi. 

Tại TP.HCM, Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên là một trong những công trình cho thấy rõ sự thay đổi này. Tuyến dài 19,7km với 14 nhà ga, kết nối khu vực trung tâm với cửa ngõ phía Đông và chính thức vận hành thương mại từ cuối năm 2024. Đến tháng 12/2025, tuyến phục vụ bình quân hơn 1,5 triệu lượt khách mỗi tháng, tương đương khoảng 52.000 lượt mỗi ngày. Từ tháng 1/2025 đến đầu tháng 6/2026, tổng lượng hành khách đã vượt 30,35 triệu lượt.

Ý nghĩa của metro đối với lựa chọn nơi ở vì thế không chỉ nằm ở số lượng hành khách được vận chuyển. Một phương thức giao thông có lịch trình tương đối ổn định giúp người dân chủ động hơn về thời gian và giảm sự phụ thuộc vào tình trạng ùn tắc trên đường. Khi thời gian của một hành trình có thể dự tính tốt hơn, phạm vi những khu vực có thể cân nhắc để sinh sống cũng được mở rộng.

Quá trình này có thể rõ nét hơn khi mạng lưới đường sắt đô thị tiếp tục được phát triển. Theo kế hoạch cập nhật tháng 8/2026, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 255km đường sắt đô thị vào năm 2030, với 8 tuyến nằm trong nhóm ưu tiên đầu tư. Mạng lưới mới không chỉ tăng năng lực vận tải trong khu vực lõi mà còn mở thêm các hướng kết nối tới những khu vực phát triển bên ngoài trung tâm.

Cùng với metro, Vành đai 3 TP.HCM đang hình thành thêm một lớp kết nối theo chiều ngang của vùng đô thị. Theo kế hoạch cập nhật ngày 18/9/2026, dự án phấn đấu hoàn thành khoảng 38,6km tuyến chính vào ngày 30/9 và toàn bộ khoảng 70,4km tuyến chính cùng 75km đường song hành, đường gom vào cuối tháng 12/2026. Khi hoàn thiện, tuyến sẽ kết nối với mạng lưới năm cao tốc hướng tâm gồm TP.HCM - Trung Lương, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài và TP.HCM - Chơn Thành.

Nếu các trục hướng tâm chủ yếu phục vụ dòng di chuyển vào và ra khỏi khu vực trung tâm, đường vành đai tạo thêm khả năng kết nối trực tiếp giữa những khu vực bên ngoài lõi. Điều này ngày càng có ý nghĩa khi nơi ở, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, logistics và các khu vực việc làm phân bố rộng hơn. Người dân khi đó không nhất thiết phải tổ chức toàn bộ cuộc sống quanh một trung tâm duy nhất mà có thể lựa chọn nơi ở dựa trên khả năng tiếp cận nhiều điểm đến khác nhau.

Khả năng kết nối tốt hơn cũng mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở của người dân, khi một khu vực không nhất thiết phải nằm gần trung tâm mới có thể tiếp cận thuận tiện nhiều điểm đến khác nhau. PGS. TS. KTS. Đỗ Tú Lan, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho rằng, sự phát triển của mạng lưới giao thông đang tạo điều kiện để cấu trúc đô thị thay đổi theo hướng đa cực, đa trung tâm.

“Khi mạng lưới metro, tuyến đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD ngày càng mở rộng, đây sẽ là một cơ hội rất rõ để cấu trúc đô thị chuyển dần từ mô hình tập trung vào một lõi sang đa cực, đa trung tâm.

Dọc theo mạng lưới giao thông có thể hình thành các điểm TOD với quy mô và cấp độ khác nhau. Khi khả năng kết nối được cải thiện, người dân không còn buộc phải lựa chọn nơi ở chỉ dựa trên việc phải ở gần một lõi trung tâm duy nhất. Một khu vực ở xa về mặt địa lý nhưng có khả năng tiếp cận thuận tiện bằng đường sắt vẫn có thể trở thành một lựa chọn sống hấp dẫn. Chính điều này mở rộng không gian phát triển của đô thị và tạo điều kiện để dân cư, dịch vụ cũng như các hoạt động kinh tế - xã hội phân bố ra nhiều khu vực hơn”, PGS. TS. KTS. Đỗ Tú Lan nhận định.

Tại Hà Nội, sự dịch chuyển của nguồn cung nhà ở ra ngoài khu vực lõi cũng diễn ra song song với quá trình mở rộng mạng lưới giao thông. Cushman & Wakefield dự báo khoảng 72% nguồn cung nhà liền thổ trong giai đoạn 2026 - 2028 sẽ tập trung tại khu vực ngoại thành. Đơn vị này cho rằng xu hướng trên được hỗ trợ bởi lợi thế quỹ đất cùng sự phát triển của Vành đai 4, Vành đai 5, các cây cầu qua sông Hồng và các tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với những vùng phát triển mới.

Hà Nội hiện khai thác tuyến Cát Linh - Hà Đông dài 13,1km và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy dài 8,5km. Riêng năm 2025, hai tuyến đã phục vụ hơn 20,6 triệu lượt hành khách, cho thấy metro ngày càng trở thành một phần của nhu cầu đi lại hàng ngày.

Đáng chú ý, ngày 22/6/2026, Hà Nội khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị mới với tổng chiều dài khoảng 303,5km. Các tuyến được định hướng kết nối nhiều khu vực phát triển của thành phố, trong đó có sân bay Nội Bài, Hòa Lạc, Gia Lâm và những khu vực phía Nam. Việc đầu tư đồng thời nhiều tuyến cho thấy đường sắt đô thị đang được đặt vào vai trò lớn hơn một phương tiện vận tải đơn lẻ, trở thành một phần của quá trình tổ chức lại không gian đô thị theo các hành lang giao thông công cộng.

Vành đai 4 - Vùng Thủ đô bổ sung một lớp kết nối khác cho quá trình mở rộng này. Tuyến có quy mô khoảng 113km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh, với tổng mức đầu tư khoảng 85.000 tỷ đồng. Đến đầu tháng 9/2026, đoạn đường song hành qua Hà Nội đã hoàn thành khoảng 40km bê tông nhựa trên tổng số 50,76km, với sản lượng toàn hạng mục đạt hơn 90%. Khi từng bước liên thông với các trục hướng tâm, tuyến được kỳ vọng tăng khả năng kết nối giữa các khu đô thị, khu công nghiệp và trung tâm logistics trong Vùng Thủ đô, đồng thời giảm bớt lượng giao thông liên tỉnh phải đi xuyên qua khu vực nội đô.

Không gian kết nối quanh Hà Nội còn được mở rộng ở quy mô liên vùng. Tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh được khởi công ngày 12/4/2026, dài hơn 120km, đi qua Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh. Tuyến được thiết kế đường đôi, với tốc độ tối đa 350km/h và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2028. Theo thông tin công bố khi khởi công, thời gian di chuyển giữa Hà Nội và Quảng Ninh khi dự án đi vào khai thác được kỳ vọng rút xuống khoảng 23 phút.

Những dự án có quy mô và chức năng khác nhau này cùng cho thấy khoảng cách địa lý không còn là thước đo duy nhất của khả năng tiếp cận. Tuy nhiên, một khu nhà nằm gần metro, đường vành đai hay một tuyến giao thông lớn chưa đương nhiên đồng nghĩa với thuận tiện. Khả năng đi bộ tới nhà ga, phương tiện trung chuyển, thời gian chờ và mức độ kết nối từ đầu mối giao thông tới nơi làm việc hay các nhu cầu hàng ngày mới quyết định mức độ hữu ích của hạ tầng trong cuộc sống thực tế.

Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng không phải bất động sản nằm “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Khả năng hưởng lợi còn phụ thuộc vào mức độ tiếp cận trực tiếp, tính đồng bộ của kết nối và khả năng hình thành cộng đồng cư dân tại khu vực.

Điều này cũng là nền tảng của mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Metro chỉ thực sự phát huy vai trò tổ chức không gian khi người dân có thể tiếp cận thuận tiện từ nơi ở tới nhà ga và từ nhà ga tới các điểm đến khác, đồng thời các khu vực xung quanh từng bước hình thành thêm nhà ở, thương mại và dịch vụ. Khi đó, hạ tầng không chỉ rút ngắn một hành trình mà còn làm thay đổi cách các hoạt động hàng ngày được phân bố trong đô thị.

Sự thay đổi ấy thể hiện khá rõ trong lựa chọn của chị Mai Anh (29 tuổi), hiện sống gần ga Cầu Diễn và làm việc tại Hà Đông. Trước đây, để kịp giờ làm, chị thường phải rời nhà từ khoảng 7 giờ 30 phút sáng và di chuyển bằng xe máy, thường mất nhiều thời gian vì ùn tắc vào giờ cao điểm. Từ khi chuyển sang kết hợp sử dụng metro và xe buýt BRT, hành trình đi làm của chị trở nên chủ động và thuận tiện hơn.

“Quãng đường từ nhà đến công ty khá xa, nhưng nhờ phương tiện công cộng thuận tiện nên tôi vẫn chủ động được thời gian và tiết kiệm một phần chi phí đi lại. Với tôi, điều này quan trọng hơn việc phải ở thật gần nơi làm việc. Nếu ở gần hơn nhưng lại xa các điểm giao thông công cộng, tôi có thể vẫn phải sử dụng phương tiện cá nhân và đối mặt với ùn tắc vào giờ cao điểm”, chị Mai Anh chia sẻ.

Dữ liệu thị trường cũng phản ánh ngày càng rõ vai trò của khả năng kết nối. Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng ưu tiên hoặc rất ưu tiên những dự án có kết nối tốt với metro, đường vành đai hoặc cầu. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm cho bất động sản gần các công trình hạ tầng trọng điểm, trong đó mức chi trả thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5 - 10%.

Hạ tầng kết nối tốt hơn cũng đang mở rộng không gian phát triển ra ngoài khu vực lõi. Một nơi ở cách trung tâm nhiều kilomet cũng có thể trở nên thuận tiện hơn nếu thời gian di chuyển ổn định và dễ dàng tiếp cận nơi làm việc, trường học hay các dịch vụ thiết yếu.

Cùng với sự thay đổi trong cách lựa chọn nơi an cư, kỳ vọng của người trẻ đối với một căn nhà cũng ngày càng mở rộng. Giá cả và vị trí vẫn quan trọng, nhưng chưa đủ. Một nơi ở phù hợp còn phải mang lại sự thuận tiện trong đi lại, không gian sống thoáng hơn, những tiện ích thiết yếu ở gần và môi trường phù hợp với các kế hoạch dài hạn của bản thân và gia đình.

Nhu cầu này càng rõ khi người trẻ chuyển từ cuộc sống độc thân sang giai đoạn lập gia đình. Một căn hộ nhỏ, gần nơi làm việc có thể phù hợp khi sống một mình, nhưng khi gia đình có thêm trẻ nhỏ, cách đánh giá nơi ở cũng thay đổi. Không gian vui chơi, trường học, cơ sở y tế, siêu thị, công viên hay khu thể thao bắt đầu tác động trực tiếp tới cách một gia đình tổ chức cuộc sống mỗi ngày.

Bởi vậy, với cùng một khả năng tài chính, người trẻ có thể cân nhắc những khu vực xa trung tâm hơn nếu đổi lại là diện tích rộng hơn, nhiều không gian xanh hơn và hệ tiện ích đầy đủ hơn, với điều kiện thời gian tiếp cận nơi làm việc vẫn nằm trong giới hạn phù hợp.

Xu hướng quan tâm nhiều hơn tới môi trường sống cũng đã sớm được phản ánh trong khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2024. Trong mẫu khảo sát 500 người, 86% cho biết quan tâm tới việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho loại hình này. Trong các tiêu chí cụ thể, 70% quan tâm tới quản lý môi trường của dự án, 63% chú ý tới thiết kế bất động sản bền vững, 51% quan tâm không gian xanh và 44% để ý tới nguy cơ ngập lụt.

Trong cùng nghiên cứu, 56% người được hỏi quan tâm tới tính bền vững, không gian xanh và môi trường, 54% chú ý tới hạ tầng và khả năng kết nối, 53% quan tâm dịch vụ tiện ích và 52% tới chất lượng thi công. Những con số này cho thấy một nơi ở phù hợp ngày càng được đánh giá như một tổng thể, thay vì chỉ dựa trên diện tích căn hộ hay khoảng cách tới trung tâm.

Savills cũng ghi nhận sự thay đổi trong kỳ vọng của người sử dụng khi phân tích xu hướng quản lý bất động sản năm 2025. Công nghệ, vận hành bền vững và khả năng tạo dựng không gian cộng đồng trở thành những yếu tố ngày càng được chú trọng. Một nơi ở “xanh” vì thế không chỉ được quyết định bởi số lượng cây xanh, mà còn liên quan tới cách sử dụng năng lượng, quản lý nước và chất thải, chất lượng không khí, tiếng ồn và chất lượng của những không gian chung.

Hà Phương (23 tuổi) hiện sinh sống tại Vinhomes Ocean Park, Hà Nội. Với Phương, sức hút của nơi ở không chỉ nằm ở căn hộ mà còn ở không gian sống xung quanh. Khu đô thị có quy mô khoảng 420ha, mật độ xây dựng gần 19%, với khoảng 117ha dành cho cây xanh, công viên và mặt nước. Bên cạnh các khu nhà ở còn có hệ thống trường học từ mầm non đến đại học, trung tâm thương mại cùng nhiều không gian thể thao, vui chơi.

Điều khiến Phương cảm thấy phù hợp là dù sống ngoài khu vực trung tâm, việc đi làm hàng ngày vẫn khá thuận tiện nhờ giao thông công cộng. “Mỗi ngày tôi đi làm bằng xe buýt điện VinBus từ khu đô thị vào nội đô. Tùy tình hình giao thông, khoảng 15 - 20 phút lại có một chuyến nên việc di chuyển khá chủ động. Sau một ngày làm việc, trở về nhà là một không gian khác hẳn, ít ồn ào hơn, có nhiều khoảng xanh để đi bộ và thư giãn”, Phương chia sẻ.

Tại TP.HCM, Vinhomes Grand Park là một ví dụ về mô hình khu đô thị tích hợp, nơi nhiều nhu cầu sinh hoạt được bố trí ngay trong cùng một không gian. Khu đô thị có quy mô khoảng 271ha, mật độ xây dựng khoảng 23%, trong đó khoảng 76ha dành cho cây xanh và mặt nước, cùng công viên trung tâm rộng 36ha. Bên cạnh nhà ở, khu vực đã hình thành trường học, trung tâm thương mại Vincom Mega Mall, cơ sở y tế Vinmec, các không gian thể thao, vui chơi và hệ thống xe buýt điện VinBus.

Với các gia đình trẻ, lợi thế của mô hình này nằm ở việc nhiều nhu cầu hàng ngày có thể được đáp ứng ngay gần nơi ở. Việc đưa con đi học, mua sắm, chăm sóc sức khỏe hay vui chơi cuối tuần không nhất thiết đòi hỏi những hành trình dài vào khu vực trung tâm. Trong khi đó, hệ thống giao thông công cộng giúp cư dân duy trì khả năng kết nối với các khu vực khác của thành phố.

Chị Lê Hồng Ngọc (27 tuổi) một cư dân Vinhomes Grand Park cho biết, môi trường sống xanh và sự thuận tiện trong sinh hoạt là những yếu tố chị đánh giá cao. “Khi chọn nơi ở, tôi quan tâm đến không gian xanh để con có chỗ vui chơi và gia đình có thể thư giãn vào cuối tuần. Các tiện ích cần thiết cũng ở ngay trong khu đô thị nên sinh hoạt hàng ngày rất thuận tiện”, chị Ngọc chia sẻ.

Sự thay đổi trong cách nhìn về giá trị nhà ở cũng được CBRE ghi nhận. Tại hội thảo “Chuyển dịch bất động sản từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực” diễn ra tại TP.HCM tháng 9/2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận định, người mua đang chuyển từ “tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống”. Theo bà, nếu trước đây bất động sản thường được nhìn nhiều ở góc độ một tài sản đầu tư với kỳ vọng gia tăng giá trị, thì hiện nay người mua ngày càng chú trọng hơn tới giá trị sử dụng thực tế. Người mua rời trung tâm không đơn thuần để tìm nhà rẻ hơn mà đang cân nhắc thêm các yếu tố về chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối và những tiện ích có thể phục vụ lâu dài cho nhu cầu của gia đình.

Sự sẵn sàng dịch chuyển của người trẻ ra ngoài khu vực lõi còn cho thấy một chuyển động rộng hơn của thị trường. Khi nhu cầu an cư không còn tập trung chủ yếu ở trung tâm, các khu vực vệ tinh có thêm cơ hội thu hút dân cư và hình thành những cộng đồng đủ lớn. Đây là tiền đề để các khu nhà ở đơn thuần từng bước phát triển thành những đô thị có quy mô và chức năng hoàn chỉnh hơn, nơi nhà ở được tổ chức cùng với thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi và các hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, nhu cầu dịch chuyển mới chỉ là điều kiện ban đầu. Để một khu vực vệ tinh thực sự phát triển thành đại đô thị, bài toán khoảng cách với trung tâm phải được giải quyết bằng hạ tầng kết nối. Metro, đường vành đai, cao tốc và mạng lưới xe buýt giúp cư dân tiếp cận các trung tâm việc làm hiện hữu thuận tiện hơn, qua đó tạo điều kiện để họ lựa chọn nơi ở xa khu vực lõi mà không phải đánh đổi quá nhiều thời gian di chuyển.

PGS. TS. KTS. Đỗ Tú Lan cho rằng, khi quy hoạch đô thị gắn với TOD, ngay từ đầu quy hoạch đô thị, thiết kế công trình và thiết kế hạ tầng phải được thực hiện đồng thời. Theo bà, giao thông công cộng và nhà ga cần trở thành một trong những hạt nhân tổ chức không gian. Xung quanh đó không chỉ có nhà ở mà phải hình thành đồng thời nơi làm việc, thương mại, dịch vụ, tiện ích và các hoạt động xã hội; nếu nhà ga chỉ làm nhiệm vụ đưa người từ nơi này sang nơi khác thì chưa đủ tạo nên một trung tâm đô thị mới.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy tư duy này đang từng bước được đưa vào quy hoạch. Thành phố đã phê duyệt danh mục 11 vị trí phát triển TOD dọc các tuyến Metro số 1, Metro số 2, Metro số 3 nối dài và Vành đai 3. Mục tiêu không chỉ là khai thác quỹ đất quanh các đầu mối giao thông mà còn tổ chức các khu dân cư và chức năng đô thị gắn trực tiếp với năng lực của hệ thống giao thông công cộng. Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 cũng xác định thành phố phát triển theo mô hình đa trung tâm, với các phân vùng đô thị đa chức năng và tổ chức không gian gắn với hệ thống giao thông công cộng. Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô được phê duyệt năm 2026 cũng định hướng mô hình phát triển theo cấu trúc “đa tầng, đa lớp, đa cực, đa trung tâm”.

Điều đó cho thấy sự hình thành những trung tâm mới bên ngoài khu vực lõi không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản. Đây còn là một phần của quá trình tổ chức lại không gian đô thị, phân bố lại dân cư, việc làm và dịch vụ trên phạm vi rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào một trung tâm duy nhất.

***

Xu hướng người trẻ lựa chọn an cư ngoài khu vực trung tâm ngày càng trở nên rõ nét hơn khi nhiều yếu tố cùng hội tụ. Giá nhà tại các khu vực vệ tinh thường dễ tiếp cận hơn, trong khi metro, đường vành đai, cao tốc và giao thông công cộng từng bước rút ngắn khoảng cách tới các trung tâm việc làm. Song song với bài toán tài chính và di chuyển, không gian sống cũng được đặt ở vị trí quan trọng hơn, khi người trẻ tìm kiếm những nơi có thể đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn và nuôi dưỡng đời sống tinh thần.

Sự dịch chuyển ấy cho thấy giá trị của một nơi ở đang được nhìn nhận theo cách khác. Căn nhà giờ đây không chỉ là tài sản để sở hữu, mà trở thành một phần của cách sống và nền tảng cho chất lượng cuộc sống.