"Nguồn cầu vô tận" sẽ tiếp tục định vị sức nóng của thị trường căn hộ Hà Nội

Căn hộ "soán ngôi", đất nền không còn là kênh đầu tư "vua"

Đây là một trong những thảo luận nổi bật của các chuyên gia tại Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" do Tạp chí Reatimes phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 10/12.

Phát biểu tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đưa ra quan điểm, chuyển động rõ nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2024 là "cuộc đổi ngôi" của phân khúc đất nền và căn hộ. Trước đây, đất nền thường được đánh giá là kênh đầu tư "vua", nhưng trong bối cảnh hiện nay, dường như phân khúc căn hộ đang "soán ngôi" khi cho thấy tín hiệu tăng trưởng vượt trội hơn về mức độ quan tâm.

"Nhớ lại vài năm trước, có thể thấy ngay cả trong thời điểm dịch bệnh, đất nền nhiều khu vực cũng lên cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tham gia ôm hàng nên mức giá đã ở ngưỡng cao. Kể cả đất nền ở khu vực xa trung tâm, trong ngõ nhỏ cũng đã có sự tăng giá mạnh, nếu đầu tư sẽ không còn triển vọng tăng giá. Trong khi đó, mua đất nền Hà Nội để đầu tư hiện cũng cần có nguồn lực tài chính lớn, nếu ở thực thì phải thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Xét về đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư đang lên ngôi. Đất nền, thời điểm này chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước. Trong năm 2024, mọi sự chú ý đổ dồn về phân khúc căn hộ, bởi nhu cầu không ngừng tăng", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo chuyên gia, xét ở góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn nếu không muốn nói là rất lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng nhanh. Mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt là trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục được dự báo là khó giảm.

"Phân khúc căn hộ đang trở nên hấp dẫn nhờ tính thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền ngay", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh dù nhận định đất nền vẫn là một kênh hấp dẫn, nhưng ông cũng cho rằng, hiện tại không phải là thời điểm tốt để đầu tư phân khúc này. Lý do là bởi giá thị trường đang ở mức cao và việc đầu tư vào đất nền đòi hỏi một nguồn vốn lớn, nếu không có chiến lược đầu tư rõ ràng thì nhà đầu tư dễ gặp rủi ro.

"Trong khi đó, đối với giới trẻ, tôi tin rằng việc đầu tư dòng tiền vào căn hộ sẽ là một lựa chọn hợp lý hơn", ông Trường khẳng định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chung quan điểm: "Chưa bao giờ chúng ta thấy nhu cầu về căn hộ chung cư tại Hà Nội lại được đẩy lên cao trào như thời gian vừa qua, bao gồm cả cầu đầu tư và cầu ở thực".

Ông Đính cho hay, trước đây nhiều người vẫn còn lăn tăn về loại hình căn hộ chung cư với quan điểm chung cư là tiêu sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, tất cả những quan điểm băn khoăn đó dường như đã bị "đánh bật". Căn hộ chung cư, dù là dự án mới hay những công trình đã đi vào sử dụng, đều trở thành "hàng hot" được săn đón trên thị trường. Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2024, phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán.

Chưa kể, việc sở hữu căn hộ tại Hà Nội không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn mang lại dòng tiền ổn định từ cho thuê. Dữ liệu thị trường cũng cho thấy, giá cho thuê căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua đã tăng đều đặn, đặc biệt tại các khu vực có vị trí thuận tiện. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục khi nguồn cung không đáp ứng kịp tốc độ gia tăng nhu cầu.

Trước "nguồn cầu vô tận", các chuyên gia dự báo rằng giá căn hộ sẽ khó giảm trong tương lai gần, thậm chí tiếp tục tăng, đặc biệt là đối với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có mức giá đang tương đối "dễ chịu" so với mặt bằng giá đang quá cao của thị trường.

"Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được những cuộc gọi hỏi mua nhà. Gần như bất cứ căn hộ nào được chào bán đều nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người mua, cho thấy sức hút khó cưỡng của phân khúc này.

Sức nóng từ nhu cầu đã và đang đẩy giá chung cư lên một tầm cao mới, khiến không ít người trong ngành cũng phải ngỡ ngàng. Ở thời điểm hiện tại, việc giá căn hộ chung cư có tiếp tục tăng hay không vẫn còn là một ẩn số. Nhưng có một điều chắc chắn rằng, giá sẽ khó có thể giảm trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao và nguồn cung chưa có dấu hiệu hạ nhiệt", TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Giữa cơn "bão giá", đâu là tâm điểm mới của phân khúc chung cư?

Tính đến thời điểm hiện tại, mức giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng vượt mức bình quân so với TP.HCM. Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại các quận không phải là trung tâm của Hà Nội đã thiết lập mức giá mới, với mặt bằng giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án mở bán lần đầu có mức giá còn trên 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với chi phí đầu tư, xây dựng thì mức giá bán này là quá cao, không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Trong bối cảnh giá chung cư được dự báo khó giảm, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Hạ tầng giao thông được thúc đẩy cũng là yếu tố động lực thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu ở ra khu vực lân cận. Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, làn sóng này đã được nhìn thấy ở khu vực phía Đông, phía Tây trong nhiều năm qua, và thời gian tới có thể là phía Nam, sẽ chứng kiến nhu cầu ở gia tăng mạnh mẽ hơn nhờ hạ tầng thuận tiện hơn cho việc đi lại của người dân.

"Khu vực phía Nam Hà Nội đang được tiến hành đầu tư hàng loạt dự án phát triển hạ tầng giao thông hiện đại, gia tăng kết nối với khu vực trung tâm và cửa ngõ phía Nam đang là điểm nhấn thu hút các nhà đầu tư bất động sản. Những dự án mới tái khởi động ở khu vực phía Nam Hà Nội có thể trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của cả người mua nhà ở an cư lẫn nhà đầu tư đang trong làn sóng dịch chuyển dòng tiền tìm cơ hội", ông Thịnh nói.

Theo các chuyên gia, trước đây, bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội ít được chú ý do thông tin chưa đầy đủ, bao quát và toàn diện. Nhưng chính điều này cùng với thực trạng thiếu vắng các dự án căn hộ thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực đã giúp thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội trong bối cảnh hiện tại còn dư địa rất lớn để phát triển, tính cạnh tranh tương đối thấp về dòng tiền, có thể tạo ra khả năng sinh lời cao hơn các khu vực khác, bởi lợi thế về giá hiện thấp hơn so với mặt bằng chung.

"Động lực từ các dự án phát triển đô thị và hạ tầng giao thông đang được triển khai đã tạo đà cho giá bất động sản tại khu vực phía Nam Hà Nội tăng trưởng ổn định. Dù vậy, mức giá tại đây vẫn được đánh giá là "mềm" hơn đáng kể so với khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội, tạo ra nhiều dư địa tăng giá trong tương lai", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết và nhấn mạnh rằng, phía Nam Thủ đô không chỉ đơn thuần là vùng đệm kết nối mà đang trở thành một khu vực kinh tế, đô thị hiện đại, hứa hẹn mang lại giá trị bền vững cho nhà đầu tư và cộng đồng cư dân. Sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp lớn cùng quy hoạch bài bản sẽ tiếp tục thúc đẩy khu vực này trở thành trung tâm phát triển năng động.

"Theo định hướng quy hoạch, phía Nam Hà Nội sẽ phát triển thành các khu đô thị vệ tinh và khu dân cư hiện đại, góp phần giãn dân từ khu vực nội đô. Nhiều khu đô thị lớn đã được hình thành như Linh Đàm, Đại Kim - Định Công, Gamuda Gardens, Housinco Premium…, tạo nên môi trường sống đẳng cấp với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ", ông Đính cho biết.

Trên cơ sở đó, chuyên gia này dự báo, từ đầu năm 2025, giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư tại khu vực phía Nam Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định từ 5 - 8%. Trong ngắn hạn, các khu vực như Hoàng Mai và Thanh Trì được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường với mức giá trung bình dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2 do nguồn cung khan hiếm.

Về dài hạn, giá căn hộ tại khu vực phía Nam thủ đô dự kiến sẽ tiếp tục "tăng tốc" nhờ vào sự hoàn thiện đồng bộ của các tuyến đường huyết mạch, hệ thống hạ tầng xã hội hiện đại và sự phát triển kinh tế bền vững của khu vực. "Với đà tăng trưởng này, mặt bằng giá bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng tại khu vực phía Nam sẽ sớm "bắt kịp" khu Tây và khu Đông, trở thành điểm sáng thu hút các nhà đầu tư trong tương lai gần", TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Đưa ra quan điểm tại Hội thảo, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, sự dịch chuyển dân số từ các tỉnh về Hà Nội diễn ra liên tục và ngày càng tăng. Chưa có thống kê cụ thể nhưng nhìn đại thể có thể thấy, cư dân mới chuyển đến Hà Nội chủ yếu là lao động trẻ, chủ yếu từ các tỉnh phía Nam Hà Nội như Nam Định, Thái Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, sau đó là Hà Nam, Ninh Bình. Vì vậy, nhìn chung lực lượng cư dân này có nhu cầu cao mua nhà để ở. Xu hướng của họ nhìn chung dựa trên các tiêu chí giá cả hợp lý, tiện di chuyển đến nơi làm việc, tiện ích đầy đủ, nhất là trường học cho con, và có cả tiêu chí tiện di chuyển về quê.

"Khu vực Nam Hà Nội, ví dụ như Linh Đàm gần như đáp ứng được các tiêu chí an cư và đầu tư của nhóm cư dân mới này như gần vùng lõi, giá cả phải chăng, lại tiện có trục đường Pháp Vân - Cầu Giẽ kết nối với các tỉnh cửa ngõ phía Nam Thủ đô. Hiện nay, giá căn hộ khu vực này vẫn thấp hơn một số khu vực chính là do chưa đồng bộ về hạ tầng. Băn khoăn lớn nhất của người có nhu cầu mua nhà là về hạ tầng, cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhưng một khi hoàn thành đường vành đai 2,5, vành đai 4 và vành đai 3,5 sẽ giải tỏa ách tắc của đường Giải Phóng, nút Pháp Vân... và khi đó sức hút của khu vực Linh Đàm sẽ càng tăng lên. Đặc biệt khi hạ tầng xã hội, nhất là hệ thống giáo dục phổ thông đủ đáp ứng nhu cầu của các gia đình trẻ thì sức hút căn hộ chung cư khu vực này sẽ rất mạnh và giá cũng sẽ tăng theo", ông Doanh phân tích./.