Động lực và xu hướng dịch chuyển của thị trường bất động sản Hà Nội

Phân khúc căn hộ chung cư - tâm điểm dẫn dắt chu kỳ phục hồi của bất động sản Hà Nội

Chia sẻ tại Hội thảo, "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau những khó khăn của giai đoạn trước.

Cụ thể, nguồn cung bất động sản Hà Nội ghi nhận mức tăng tương đối mạnh. Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường này ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm bất động sản mới, tăng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023. Điều này cho thấy nguồn cung từ các dự án đang được bổ sung tích cực, phần nào giảm áp lực về sự khan hiếm sản phẩm. Về giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư chứng kiến sự tăng trưởng rõ nét và nổi bật, với sự gia tăng mạnh mẽ cả về số lượng sản phẩm mới và giá trị giao dịch, tiếp tục là phân khúc dẫn dắt toàn bộ thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, phân khúc này tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán. Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại. Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng".

Nhận định về sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện nay, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá.

Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

"Ở góc nhìn tích cực, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Cũng theo ông Thịnh, trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháĐínng trước đó. Nguồn cung sơ cấp hiện đã tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, dù vậy qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng. Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.

"Dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng", PSG. TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Bất động sản phía Nam Hà Nội còn nhiều dư địa để đón sóng dịch chuyển

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao cùng quỹ đất tại trung tâm Hà Nội ngày càng trở nên quá tải, việc dịch chuyển mạnh mẽ của cả nguồn cung và nguồn cầu về các khu vực lân cận đang ngày càng trở nên rõ nét. Đây không chỉ là kết quả của một quá trình phát triển tự nhiên, mà còn phản ánh sự chuyển mình của thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn mới.

Bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng giám đốc Phú Tài Land nhìn nhận, hiện nay, nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở các quận nội thành, càng ngày càng có ít dự án được triển khai. Chưa kể thực tế cho thấy, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên đổ về Thủ đô học tập và hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp gia nhập thị trường lao động, tất cả đều mong muốn có nơi an cư. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội chỉ có thể gia tăng, chứ không thể giảm.

"Các dự án tại khu vực trung tâm nội đô đang ngày càng khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp, giá tăng cao. Việc phát triển theo đó sẽ chỉ có thể diễn ra ở các khu vực xa trung tâm hơn", bà Nguyễn Minh Chi nói.

Cũng khẳng định xu hướng dịch chuyển của thị trường bất động sản Hà Nội là tất yếu, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, khu vực phía Nam Hà Nội đang nổi lên như một "điểm sáng" trên bản đồ bất động sản Thủ đô. Theo chuyên gia này, bất động sản phía Nam Hà Nội nổi bật với vị trí cửa ngõ chiến lược, là nơi giao thoa của nhiều đầu mối giao thông quan trọng, kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố và các vùng kinh tế năng động như Hà Nam, Nam Định, Thanh Hóa. Cùng với đó, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 và mới đây là Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được HĐND TP.Hà Nội thông qua cuối tháng 3/2024, Hà Nội sẽ phát triển mở rộng đô thị trung tâm về phía Nam thuộc địa giới hành chính Thanh Trì và một phần Thanh Oai, Thường Tín, gắn với trục đô thị theo hành lang vành đai 4, theo đó khu vực này sẽ phát triển thành các khu đô thị vệ tinh và khu dân cư hiện đại, góp phần giãn dân từ khu vực nội đô.

Bên cạnh đó, nhiều khu đô thị lớn đã được hình thành như Linh Đàm, Đại Kim - Định Công, Gamuda Gardens, Housinco Premium…, tạo nên môi trường sống đẳng cấp với đầy đủ tiện nghi, dịch vụ. Khu vực này còn thừa hưởng hạ tầng xã hội và dịch vụ hiện đại bậc nhất Hà Nội, với hệ thống trường học phong phú như Vinschool, Marie Curie; các bệnh viện lớn như Bệnh viện Nhiệt đới Trung ương, Bệnh viện Nội tiết cùng các công viên xanh quy mô như Yên Sở, Chu Văn An và Tân Triều...

Không dừng lại ở đó, khu vực này còn là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế quan trọng như KCN Thường Tín, Phúc Xuyên. Đồng thời nằm trong trục hành lang công nghiệp phía Bắc, kết nối với các KCN lớn tại Hưng Yên, Hà Nam, giúp thu hút nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và các tiện ích khác

"Với quỹ đất dồi dào và lợi thế chiến lược, phía Nam Hà Nội còn rất nhiều dư địa phát triển, đặc biệt là hạ tầng dịch vụ và kinh tế. Sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp lớn cùng quy hoạch bài bản sẽ tiếp tục thúc đẩy khu vực này trở thành trung tâm phát triển năng động, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản. Phía Nam Thủ đô không chỉ đơn thuần là vùng đệm kết nối mà đang trở thành một khu vực kinh tế, đô thị hiện đại, hứa hẹn mang lại giá trị bền vững cho nhà đầu tư và cộng đồng cư dân", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng đánh giá, khu vực phía Nam Hà Nội đang hưởng lợi lớn từ sự phát triển của nhiều yếu tố. Khu vực này nằm trên trục giao thông huyết mạch, trở thành điểm dừng chân lý tưởng cho người dân đến từ 7 tỉnh thành đông dân cư: Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định, Hà Nam, Ninh Bình, Thanh Hóa và Nghệ An. Nhu cầu an cư lạc nghiệp tại Thủ đô của người dân các tỉnh là động lực thúc đẩy sự phát triển bất động sản khu vực này.

Phân tích rõ hơn, PGS.TS. Trần Kim Chung cho biết, Hà Nội đã có một giai đoạn phát triển về mạnh về phía Tây và Tây Bắc, dù những khu vực này tiếp tục thu hút đầu tư nhưng thực tế dư địa phát triển dần cạn kiệt. Cụ thể, ở phía Bắc, nhờ sự gia tăng số lượng các cây cầu qua sông Hồng, khu vực này đang có xu hướng phát triển mạnh, tuy nhiên, tốc độ phát triển phụ thuộc nhiều vào tiến độ xây dựng các cây cầu và vẫn gặp khó khăn về giao thông. Phía Đông, dù được hỗ trợ từ các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh - những tỉnh giàu có và phát triển - nhưng hạn chế về kết nối giao thông vẫn là điểm yếu khó khắc phục.

"Trong bối cảnh đó, phía Nam trở thành khu vực đầy tiềm năng với cơ hội phát triển vượt trội. Với đà tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, các phân khu phía Nam được kỳ vọng sẽ sớm "cất cánh" và trở thành một trung tâm sôi động mới", PGS.TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Từ phía đơn vị phát triển bất động sản, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng nhìn nhận, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ thương mại sơ cấp đang diễn ra tại phía Nam Hà Nội, trong khi chưa có nhiều dự án chung cư đã hoàn thành bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chính vì vậy, khu vực này đang rất cần các dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở theo mô hình all-in-one (dự án tích hợp nhiều tiện ích) được quy hoạch bài bản, đủ quy mô. Đó là dự án bảo đảm thuận tiện về giao thông, di chuyển, bao quanh bởi các tiện ích thương mại, giáo dục, y tế, mang tới chất lượng sống với hệ tiện ích đủ đầy phục vụ cho mọi lứa tuổi từ trẻ em tới người già.

Có thể thấy, sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị giúp bất động sản phía Nam Hà Nội phát huy đà tăng trưởng giá trị. Với các lợi thế chiến lược và yếu tố động lực, khu vực này đang thu hút các chủ đầu tư lớn để trở thành tâm điểm mới của thị trường Hà Nội. Chuyên gia dự báo, giá bất động sản khu vực này sẽ tăng trưởng ổn định từ 5 - 8% mỗi năm, và đây sẽ là điểm đến đầy tiềm năng trong giai đoạn 2025 - 2030. Trên tất cả, phía Nam Thủ đô không chỉ đơn thuần là vùng đệm kết nối mà đang trở thành một khu vực kinh tế, đô thị hiện đại, hứa hẹn mang lại giá trị bền vững cho nhà đầu tư và cộng đồng cư dân./.