Thích
Sức mua yếu do áp lực tài chính gia tăng
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, trong quý 2/2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM phục hồi, nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp, khiến người mua e ngại trước áp lực mặt bằng giá và chi phí vay vốn neo cao.
Cụ thể, trong quý 2/2026, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt 1.800 căn. Trong khi thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, thị trường vẫn duy trì tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm. Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới.
Các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, và đều có mức giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi tài chính cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM.
Dù nguồn cung cải thiện, tình hình hoạt động vẫn khá trầm lắng. Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, và các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao.
Trong nửa cuối 2026, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM dự báo khoảng 10.000 căn hộ mới dự kiến sẽ mở bán. Động lực đến từ các khu đô thị có quy mô lớn của các chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng cạnh tranh và tiến độ nâng cấp hạ tầng. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 70.000 căn.
Tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố chỉ 15%
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, tâm lý của các chủ đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng, tập trung vào việc triển khai các dự án hiện hữu hơn là mở rộng quỹ đất. Nguồn cung bất động sản liền thổ mới tại TP.HCM đạt 1.600 căn, chủ yếu đến từ việc ra mắt một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành, thay vì sự phục hồi trên diện rộng.
Tình hình hoạt động cải thiện nhẹ so với quý 1, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%. Sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực vùng ven, được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng kết nối theo quy hoạch, tiếp tục thúc đẩy tình hình hoạt động. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, chủ đầu tư đã triển khai các gói cho vay lãi suất cố định và chính sách thanh toán giãn để thu hút bán hàng.
Tâm lý của các chủ đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng, tập trung vào việc triển khai các dự án hiện hữu hơn.
Khoảng cách giữa các phân khúc sản phẩm ngày càng lớn, khi nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven kéo giá bán trung bình giảm 10% theo quý, xuống còn 179 triệu đồng/m² đất. Các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, dẫn đầu là phân khúc nhà phố diện tích nhỏ.
"Nguồn cung đang dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng. Mặt bằng giá cao khiến các loại hình sản phẩm diện tích nhỏ được ưa chuộng trên toàn thị trường", bà Hương nói.
Chuyên gia Savills cũng nhận định quy hoạch chung TP.HCM mở rộng đang định hình lại thị trường nhà ở dọc các hành lang hạ tầng trọng điểm. Nửa cuối năm dự kiến đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven bởi các chủ đầu tư tên tuổi.
Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến 22.000 căn, dẫn đầu bởi Cần Giờ và Hóc Môn. Trong khi quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn hẹp, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý được kỳ vọng khơi thông thêm nguồn cung toàn thành phố.
Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ ngày càng chọn lọc
Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, theo ông Neil MacGregor Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam, trong quý 2/2026, nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm nhẹ xuống khoảng 7.000 căn sau khi một số dự án hạng C quy mô nhỏ ngừng hoạt động. Nguồn cung hhạng A và hạng B duy trì ổn định.
Đến năm 2029, nguồn cung tương lai hạn chế ở mức 1.000 căn dự kiến sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường duy trì trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư cho thuê ngày càng phát triển có thể tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh đáng kể.
"Trong bối cảnh nhu cầu thuê ngày càng chọn lọc, các dự án có vị trí thuận lợi và được quản lý chuyên nghiệp sẽ tiếp tục thu hút khách thuê." ông Mauro Gasparotti nhận định.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam.
Ông Ông Neil MacGregor cũng cho biết công suất thuê trung bình đạt 84%. Công suất khu vực trung tâm giảm nhẹ, trong khi các dự án ở khu vực ngoài trung tâm cải thiện nhờ giá thuê hợp lý và khả năng tiếp cận thuận tiện. Giá thuê trung bình tăng theo quý lên 560.000 đồng/m2/tháng do các dự án hạng C có giá thấp rút khỏi thị trường. Giá thuê tại khu vực trung tâm không đổi theo quý và vẫn cao hơn đáng kể so với ngoài trung tâm.
Lượng tiêu thụ trong quý 2/2026 ở mức âm, chủ yếu do lượng khách thuê tại các dự án hạng C sụt giảm. Trong khi đó, các dự án hạng B và ngoài trung tâm vẫn ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, cho thấy khách thuê ưu tiên các dự án có vị trí thuận tiện, được quản lý chuyên nghiệp và vận hành tốt.
Trong nửa đầu năm 2026, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới tại TP.HCM đạt 923 triệu USD, tăng 58% theo năm. Sự mở rộng của các doanh nghiệp đa quốc gia tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc theo các dự án đầu tư./.
