Nhà đầu tư như “cá nằm trên thớt”

Một số chuyên gia nhận định, việc xác định giá đất theo Thông tư 03, Nghị định 30 (xác định tiền sử dụng đất tại thời điểm mở thầu) về lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu có sự mâu thuẫn so với Luật Đất đai 2013 (xác định giá đất thời điểm bàn giao đất) khi thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất), khiến nhà đầu tư phải nộp thêm khoản tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.

Thực tế này đang diễn ra tại một số địa phương, trong đó có tỉnh Thanh Hóa. Nguyên nhân là do giá trị tiền sử dụng đất thời điểm nhận bàn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất bao giờ cũng cao hơn giá trị tiền sử dụng đất ở thời điểm trúng thầu.

Trong khi Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về việc đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu rồi thì có phải đấu giá quyền sử dụng theo pháp luật đất đai hay không?!

Hay nói cách khác, một số nhà đầu tư được phê duyệt thực hiện dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03 và Nghị định số 30 về lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu, vẫn phải ký thêm phụ lục hợp đồng, xác định tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, dù chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện mang tính thống nhất giữa hai văn bản luật.

Một số doanh nghiệp cho rằng, nếu không thanh toán khoản tài chính về sử dụng đất được xác định lại theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư gặp khá nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án và hoàn thiện các thủ tục pháp lý khác có liên quan. Có thể kể ra những "kịch bản" mà nhà đầu tư sẽ phải đối diện nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính như sau:

Thứ nhất, nếu không thanh toán khoản tài chính về tiền sử dụng dụng đất tăng thêm, dự án có thể bị chấm dứt hoạt động, hoặc thu hồi đất.

Thứ hai, với việc áp dụng quy định này, nhà đầu tư được lựa chọn trúng thầu dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03, Nghị định 30 về lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu sẽ phải nộp thêm tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với thời điểm có quyết định phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư. Bởi, giá trị tiền sử dụng đất thời điểm trúng thầu đã có chênh lệch so với thời điểm nhận bàn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn về tài chính, thậm chí, đứng trước nguy cơ phá sản.

Thứ ba, việc không thanh toán đủ số tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý của dự án (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), các giao dịch mua bán, vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án sẽ gặp khá nhiều khó khăn do tính pháp lý, tính thanh khoản của dự án chưa đảm bảo.

Thứ tư, trong trường hợp doanh nghiệp không đồng ý với việc nộp thêm số tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì nhà đầu tư có quyền khởi kiện quyết định hành chính do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, việc khởi kiện cũng hết sức phức tạp, thời gian kéo dài, trong khi nhà đầu tư vẫn phải đảm bảo dự án theo tiến độ, và cũng bởi không phải nhà đầu tư nào cũng có “gan” để… kiện.

Thứ năm, trong thời gian có quyết định nộp tiền sử dụng đất xác định theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư bắt buộc phải tuân thủ nghĩa vụ này nếu không muốn bị tính lãi chậm nộp hoặc bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế khác theo quy định của pháp luật. Điều này tạo nên áp lực khá lớn cho doanh nghiệp trong việc hạch toán bài toán kinh doanh, tài chính.

Thứ sáu, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp bị ảnh hưởng khá lớn nếu không đảm bảo được phương án tài chính cho dự án cũng như việc tham gia đấu thầu, đấu giá các dự án có sử dụng đất tiếp theo. Mặt khác, do còn nhiều vướng mắc trong việc thực thi pháp luật đấu thầu và đất đai, nên sẽ làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất.

Không chỉ thế, có ý kiến cho rằng, việc áp dụng các quy định pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất và quy định của Luật Đất đai còn thiếu thống nhất trong việc xác định tiền sử dụng đất dẫn tới tình trạng mỗi địa phương thực hiện một kiểu. Thậm chí, gây khó khăn cho các địa phương trong việc bàn giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất do chưa có sự đồng bộ giữa hệ thống pháp luật của một số ngành, lĩnh vực với pháp luật về đấu thầu, như Luật Đất đai. 

Mặt khác, trong trường hợp, khung pháp lý thay đổi (việc áp dụng pháp luật đấu thầu và Luật Đất đai 2013 trong việc tính tiền sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất) hoặc việc áp dụng dụng triển khai luật về đấu thầu, đấu giá đất tại địa phương không đúng thì nhà đầu tư cũng gặp muôn vàn khó khăn, bởi, hiện nay không có quy định về việc khởi kiện văn bản Luật. Bên cạnh đó, việc xử lý trách nhiệm của cán bộ vi phạm (nếu có) trong việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với hành vi vi phạm trong quản lý Nhà nước khi gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Việc áp dụng pháp luật về đấu thầu và Luật Đất đai đối với các dự án có sử dụng đất cũng gây nhiều khó khăn cho cơ quan chuyên môn, cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương, đặc biệt là tại Thanh Hóa.

Câu hỏi đặt ra là, trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014) các trường hợp tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định giá đất tại thời điểm mời thầu và phê duyệt giá đất, sau đó nhà đầu tư hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì có được sử dụng giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước theo hợp đồng đàm phán làm kết quả tính tiền sử dụng đất, thuê đất tại thời điểm giao đất, thuê đất theo Luật Đất đai 2013 hay không?

Mặt khác, trường hợp đơn vị trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất ký kết hợp đồng đàm phán theo chính sách trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, nhưng đến nay chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và chưa được Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất thì có được sử dụng giá trị tiền đất theo hợp đồng đàm phán (theo pháp luật đấu thầu) không?

Trường hợp nhà đầu tư trúng đấu thầu theo Thông tư 03 và Nghị định số 30 về lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu thì có phải xác định lại tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao đất theo Luật Đất đai 2013 hay không? Nếu có thì quy định pháp luật nào cho phép làm việc này? 

Việc cơ quan có thẩm quyền tỉnh Thanh Hóa và nhà đầu tư thực hiện việc ký phụ lục hợp đồng tính giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 (Giá tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được xác định tại thời Nhà nước quyết định giao đất công nhận quyền sử dụng đất) liệu có đúng quy định khi chưa có văn bản hướng dẫn của Thường vụ Quốc hội...?

Băn khoăn này cho đến nay vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền giải đáp một cách cụ thể.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp - Chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đã chỉ ra những bất cập mà Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới phải sửa đổi nhằm tháo gỡ nút thắt quan trọng về vấn đề lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Bà Nhung cho hay: “Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo đó, hầu hết các dự án bất động sản đều thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu đang thiếu quy định về thứ tự ưu tiên và mối quan hệ trong các phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Cụ thể: Tại điều 30, 31, 32 của Luật Đầu tư năm 2015 mới quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức “quyết định chủ trương đầu tư”. Trên thực tế thì Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Nghị định số 30/2015/ NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất các quỹ đất có giá trị thương mại cao. Điều 118, 119 Luật Đất đai năm 2013 quy định về lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, có 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại 3 hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Vấn đề thực tế nếu trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào?

Mặt khác, doanh nghiệp thì nói trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất thì đương nhiên họ được triển khai thi công dự án, nhưng, Nhà nước lại bắt họ đấu giá lại tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013? Trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ về việc đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu rồi thì có phải đấu giá quyền sử dụng sử dụng theo pháp luật đất đai không?!

Bên cạnh đó, muốn đấu giá thì phải là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Vậy trường hợp nhà đầu tư khác trúng đấu giá thì quyền sử dụng đất và chi phí đầu tư dự án của nhà đầu tư trước đó xử lý như thế nào thì cũng không có cơ chế để triển khai? Đây là những điểm mâu mẫu giữa pháp luật về đấu thầu và Luật Đất đai trong việc thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất mà rủi ro sẽ do nhà đầu tư gánh chịu.

Pháp luật không cho quy định thứ tự ưu tiên, nhưng mối quan hệ giữa phương thức lựa chọn nhà đầu tư, nếu dự án lựa chọn một trong 3 phương thức đấu thầu, đấu giá, thì cần thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư hay Luật Đất đai? Nếu có thì doanh nghiệp phải xin phép ở giai đoạn nào”.

Cũng theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, nếu đã lựa chọn được nhà đầu tư có sử dụng đất theo Thông tư số 03 và Nghị định số 30/2015/ NĐ-CP của Chính phủ mà xác định lại giá đất theo Luật Đất đai 2013 là không phù hợp!

"Nên chăng, Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới phải thống nhất với Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư về quy phạm điều chỉnh cho phép cả 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư. 

Một là quyết định chủ trương đầu tư, hai là đấu giá quyền sử dụng đất, và ba là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong trường hợp dự án thuộc trường hợp đấu giá, đấu thầu mà thuộc vào trường hợp phải xin quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục này trước khi tổ chức đấu giá, đấu thầu. Đây là sáng kiến pháp lý có giá trị để có thể tháo gỡ nút thắt, bất cập đang diễn ra làm khó cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai”, bà Nhung phân tích.

Trong khi đó, một số ý kiến khác thì cho rằng, nếu áp dụng Luật Đất đai 2013 trong việc tính tiền sử dụng đất đối với những dự án trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03 và Nghị định 30 về pháp luật đấu thầu cần xin ý kiến của Quốc hội, khi có văn bản hướng dẫn thực hiện của Quốc hội thì thực hiện theo quy định.