Thông tư 03/2021 - quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư được Bộ Xây Dựng ban hành cho phép xây dựng căn hộ có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, diện tích tối thiểu 25m2 từ ngày 5/7/2021 tới đây. Loại hình căn hộ này được đánh giá là phù hợp định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị đạt 20m2/người.
Đáp ứng nhu cầu thực tế của nhiều người dân
Thực tế cho thấy, cảnh lập nghiệp nơi đất khách và đi thuê trọ đã quá đỗi quen thuộc với nhiều người dân nhập cư từ các địa phương khác đến Hà Nội học tập, làm việc và sinh sống. Giá chung cư trong những năm gần đây, dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng không có giấu hiệu giảm, mà còn tăng. Đặc biệt, là những người trẻ, chưa có nguồn tích trữ lớn, rất khó có thể sở hữu một căn nhà.
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở bình dân, giá thấp chiếm đến 70 - 80% thị trường. Còn nhu cầu phân khúc trung, cao cấp chỉ chiếm 20 - 30%. Trong khi đó, các chủ đầu tư hiện nay chủ yếu làm các dự án trung - cao cấp, khiến nguồn cung nhà giá thấp vẫn luôn khan hiếm.
Trong suốt thời gian qua, các Bộ ngành liên qua cũng đã tính toán, tìm giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, giúp nhiều người lao động chạm tới giấc mơ có nhà. Theo đó, căn hộ 25m2 được kỳ vọng có thế biến giấc mơ “an cư lập nghiệp” của người dân có thu nhập thấp thành hiện thực. Bởi hiện có những người độc thân, người trẻ mới cưới và cả những người có thu nhập thấp ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích vỏn vẹn 10 - 15m2. Điều kiện sống không tốt, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh. Có một quy chuẩn pháp lý về căn hộ diện tích nhỏ, đáp ứng nhu cầu của người dân sẽ tạo ra những nơi ở khang trang hơn, tiện nghi hơn cho người thu nhập thấp ở đô thị.
Anh Lưu Văn Linh và vợ từ huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương lên Hà Nội lập nghiệp gần 10 năm nay. Hiện anh đang làm nhân viên văn phòng, vợ nội trợ chăm con. Sắp tới, hai vợ chồng anh chào đón đứa con thứ 2, tuy nhiên gia đình anh vẫn đang phải đi thuê trọ, sinh hoạt vô cùng bất tiện trong nhà trọ chỉ vỏn vẹn 20m2 tại quận Cầu Giấy, Hà Nội. Vào mùa hè nóng bức, có những hôm nhiệt độ lên đến 40 độ C, phòng trọ ngột ngạt, bức bối khiến con quấy khóc, cuộc sống gia đình phần nhiều bị đảo lộn.
Anh Linh trải lòng, thu nhập với mức lương nhân viên văn phòng hiện nay cũng chỉ đủ tiêu dùng cho gia đình, mà mỗi tháng vẫn phải mất 3 - 4 triệu tiền nhà, anh cảm thấy rất lãng phí, không muốn mãi chịu cảnh thuê trọ. Tuy nhiên, hiện nay, các căn hộ chung cư 2 - 3 phòng ngủ trên thị trường, đều có giá trung bình từ 2 tỷ trở lên, rất khó để gia đình anh có thể “an cư”.
“Nếu các chủ đầu tư triển khai xây dựng và bán căn hộ với diện tích 25m2 giá rẻ, vợ chồng tôi sẽ cố gắng tích cóp mua cho bằng được, có thể vay thêm tiền người thân và mong có những chính sách vay vốn mua nhà thuận lợi. Trước mắt là để an cư, không còn cảnh trả tiền thuê trọ mỗi tháng. Sau là có cái hộ khẩu ở thành phố cho thuận tiện sinh sống, con cái đi học cũng thuận lợi hơn”, anh Linh nói.
Bà Phạm Thị Minh (50 tuổi, Hải Phòng) thổ lộ, bà có 2 cô con gái đang đi học trên Hà nội đều phải thuê trọ. Vì ở xa nhau nên phải thuê 2 phòng, chi phí thuê trọ rất lớn. Thêm vào đó, việc ở trọ cũng rất bất tiện, các khu nhà trọ đa phần chật chội, an ninh thấp. Nếu có căn hộ nhỏ vừa túi tiền, chất lượng tốt, bà rất sẵn lòng gom góp tiền mua cho hai con ở.
“Hai đứa con gái đi thuê trọ tôi cũng lo, đặc biệt là những hôm đi về muộn mà chỗ trọ thì toàn tít sâu trong ngõ tối. Nếu mà thực sự sẽ có căn hộ nhỏ 25m2, mà giá cũng không quá cao như những căn hộ chung cư hiện nay, tôi sẽ mua cho chúng nó ở, cho thoải mái, đặc biệt là an toàn, lên thăm chúng nó cũng tiện. Sau này, chúng nó lấy chồng thì tôi sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu”, bà Minh chia sẻ.
Giới phân tích đánh giá, với mức giá chỉ khoảng dưới 1 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích 25m2, thì sẽ được nhiều người dân “săn đón”. Bởi loại hình này phù hợp với các vợ chồng mới cưới muốn ra ở riêng, các sinh viên ra trường làm việc tại thành phố lớn, lao động phổ thông có thu nhập thấp. Ngoài ra, loại căn hộ này ở trong các dự án chung cư đi kèm các tiện ích công cộng, tiện ích nội khu và các dịch vụ cơ bản đáp ứng chất lượng đời sống người dân. Chính vì diện tích nhỏ nên giá thành sẽ thấp hơn so với những căn hộ diện tích lớn có 2 - 3 phòng ngủ.
“Thông tư 03/2021/TT - BXD tiếp tục cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2 của Bộ Xây dựng ở thời điểm hiện tại rất phù hợp, diện tích nhỏ sẽ là giải pháp giúp căn hộ có giá trị vừa túi tiền, từ đó, nhiều người có nhu cầu về giá rẻ sẽ dễ dàng được tiếp cận”, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội khẳng định.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, căn hộ 25m2 sẽ giúp đa dạng hoá thị trường nhà ở, nhiều người dân có thể mua nhà với giá thành thấp mà có đầy đủ tiện ích.
Nhìn vào mặt tích cực, căn hộ diện tích nhỏ giúp nhiều người lao động có thể tiếp cận được giấc mơ “an cư”. Tuy nhiên, cũng có nhiều lo ngại đặt ra đối với loại hình căn hộ này, đó là căn hộ nhỏ sẽ gia tăng mật độ dân số, gây áp lực lên hạ tầng.
Gỡ nút thắt như thế nào?
Thực tế, nhiều năm qua, xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, các căn hộ nhỏ, chung cư mini hoặc căn hộ studio đã xuất hiện nhiều trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư triển khai và bán cho cư dân. Tuy nhiên, khó có thể kiểm soát được số người ở thực trong căn hộ diện tích nhỏ này, đó là lý do khiến nhiều người lo lắng, loại hình căn hộ này có thể gây áp lực về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta chưa có chế tài quy định cụ thể về căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng.
Theo Bộ Xây Dựng, mỗi dự án nhà ở thương mại được phép xây không quá 25% số căn hộ dưới 45m2 đối với diện tích căn hộ toàn dự án, nghĩa là, có thể xuất hiện nỗi lo “ổ chuột trên cao” ngay cạnh nhà mình.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho hay, để loại bỏ những lo ngại này, các cơ quan quản lý trước khi xét duyệt xây dự án cần xem xét kỹ cho xây dựng tại khu vực phù hợp, cần cân đối số lượng căn hộ và hạ tầng đô thị, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống của người dân. Đồng thời cân đối mật độ dân số với hạ tầng. Chủ đầu tư cũng cần phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, tránh việc xây dựng quá tỷ lệ cho phép có thể gây vỡ quy hoạch. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần tính toán kỹ việc xây dựng các căn hộ diện tích 25m2 ở một toà đơn lập trong dự án hay sẽ xây dựng xen kẽ cùng với các căn hộ diện tích lớn sao cho phù hợp để quản lý.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, tại thông tư 03/2021/TT-BXD đã yêu cầu cầu đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25m2 - 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Do đó, các chủ đầu tư chỉ cần bám sát vào điều này để đưa ra thiết kế và quy hoạch. Ngoài ra, cơ quan quản lý cần phê duyệt đúng tỷ lệ cho phép không quá 25% trên tổng số căn hộ của dự án, tránh trường hợp vượt quá sẽ gây ra vỡ quy hoạch đô thị.
“Trên thế giới hiện nay, nhiều quốc gia phát triển với những thành phố lớn “căng thẳng” hơn Việt Nam về mật độ dân số, nhưng họ vẫn giải quyết ổn thoả bài toán diện tích căn hộ nhỏ, thậm chí còn nhỏ hơn 25m2. Họ làm được, không có lý do gì cơ quan quản lý và doanh nghiệp Việt Nam không làm được”, ông Điệp khẳng định.
Nhiều chuyên gia đánh giá, việc phát triển căn hộ 25m2 có thể tạo ra “khu ổ chuột” là một kết luận quá vội vàng, thiếu khảo sát và phân tích thực tiễn. Bởi chúng ta phải nhìn vào thực tiễn, việc hình thành “khu ổ chuột” hay không, phụ thuộc vào quy hoạch, thiết kế căn hộ và quản lý chứ không nằm ở vấn đề căn hộ to hay nhỏ.
“Để đưa căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan Nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định, hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép đáng kể lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá.
Đến nay, có thể thấy, ngành xây dựng vẫn tiếp tục ủng hộ việc xây dựng và phát triển căn hộ diện tích nhỏ. Việc xây dựng căn hộ 25m2 sẽ là giải pháp để đáp ứng nhu cầu thực tế về vấn đề nhà ở trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, để chính sách có thể vận hành và hữu dụng thì công tác quản lý, vận hành chung cư cần chặt chẽ và ý thức người sử dụng chung cư là điều hết sức quan trọng./.
