Thích
Nguồn cầu lớn, nhà ở cho thuê Hà Nội "tăng nhiệt"
Theo Bản tin thị trường tháng 6/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội thời gian gần đây đã ghi nhận những tín hiệu tăng nhiệt nhẹ ở một số khu vực.
Xét về phía cầu, Hà Nội tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm giáo dục, kinh tế và việc làm lớn nhất khu vực phía Bắc. Mỗi năm, Thủ đô thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ cùng lực lượng người nhập cư đến học tập, làm việc và an cư. Đáng chú ý, giai đoạn từ tháng 6 - 9 hằng năm luôn trở thành "điểm rơi" nhu cầu thuê nhà tăng cao, khi sinh viên và phụ huynh đồng loạt bước vào mùa tìm kiếm chỗ ở cho năm học mới.
(Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Tuy nhiên, theo VARS IRE, áp lực lên thị trường cho thuê không chỉ đến từ nhóm sinh viên, mà lan rộng ra nhóm người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông hay các gia đình trẻ. Trong bối cảnh đó, thuê nhà dài hạn đang trở thành giải pháp phù hợp, giúp các nhóm dân cư này ổn định chỗ ở trước khi có đủ điều kiện tiếp cận quyền sở hữu nhà ở.
Song song với đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư mới, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội. Dẫn số liệu của UBND TP. Hà Nội, VARS IRE chỉ ra rằng, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều dự án hạ tầng lớn khác. Riêng các dự án trọng điểm này đã tác động trực tiếp tới hàng nghìn hộ dân.
Xa hơn, theo VARS IRE, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Quy mô này đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư, cũng như nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ bố trí tái định cư, sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong nhiều năm tới. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Nhiều hộ dân dù đã có phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội. Điều này tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại các khu vực nội thành.
Bên cạnh những nguyên nhân mang tính ngắn hạn và trung hạn nêu trên, VARS IRE cho rằng nguyên nhân sâu xa của áp lực gia tăng lên thị trường nhà ở cho thuê hiện nay nằm ở sự thiếu hụt các sản phẩm "nhà ở khởi đầu" trên thị trường.
Trước đây, người trẻ có thể tiếp cận các lựa chọn vừa túi tiền như căn hộ nhỏ, nhà tập thể cải tạo hay chung cư giá phù hợp ở khu vực ven đô, song, những năm gần đây, nguồn cung phân khúc này suy giảm, khiến mặt bằng giá nhà tăng nhanh và phân hóa rõ rệt. Số liệu từ VARS IRE chỉ ra, từ quý III/2024, căn hộ Hà Nội chủ yếu mở bán từ mức khoảng 60 triệu đồng/m2 trở lên, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ ngày càng thu hẹp, dù tại một số khu vực khác vẫn có thêm lựa chọn nhưng vẫn cần hỗ trợ tài chính lớn.
Cùng với đó, quy mô hộ gia đình đang có xu hướng mới tăng chậm lại, kéo theo tốc độ hình thành nhu cầu sở hữu nhà độc lập cũng suy giảm. Dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê, VARS IRE cho biết cả nước có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình vào năm 2025, nhưng tốc độ tăng trưởng chỉ đạt khoảng 217 nghìn hộ mới mỗi năm, thấp hơn một nửa so với giai đoạn 2014 - 2019 (trung bình 520 nghìn hộ/năm). Trong bối cảnh đó, VARS IRE nhận định nhiều người trẻ buộc phải kéo dài thời gian thuê nhà, sống đa thế hệ hoặc hoãn kế hoạch tách hộ để giảm áp lực tài chính.
Nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xác định là một cấu phần quan trọng
VARS IRE cho rằng, để giải quyết bài toán này, không chỉ dừng ở việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội hay nhà ở giá phù hợp, mà cần tái thiết lập một "hệ sinh thái nhà ở khởi đầu" cho người trẻ."Nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xác định là một cấu phần quan trọng, đóng vai trò "đệm" giúp người trẻ ổn định chỗ ở trong giai đoạn đầu lập nghiệp trước khi tích lũy để tiến tới sở hữu nhà ở", VARS IRE nhấn mạnh.
Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, VARS IRE cho rằng, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạotrong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Cụ thể như Nhà nước cần cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độkhai thác dự án.
Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. "Điều này vừa tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong dài hạn", báo cáo chỉ ra.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận doanh nghiệp mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.
VARS IRE đề xuất cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường dựa trên lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro phù hợp, điều này giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà, tạo nền tảng hình thành thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn.
Khi nguồn cung nhà ở phù hợp được bổ sung đủ lớn, thị trường không chỉ hỗ trợ người trẻ hiện thực hóa mục tiêu "chốn an cư khởi đầu", mà còn góp phần duy trì lực lượng lao động, thúc đẩy hình thành các hộ gia đình mới và bảo đảm sự phát triển bền vững trong tương lai./.
