Khơi thông nguồn vốn, tạo lập thị trường để phát triển nhà ở cho thuê

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, cùng với quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động ngày càng gia tăng, nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận là một giải pháp quan trọng để đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân. Như Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ đạo: Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, việc đẩy nhanh phát triển nhà ở cho thuê có thể trở thành một động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản trong ít nhất 5 năm tới.

Ở góc độ khác, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nếu trước đây quan niệm "an cư lạc nghiệp" thường gắn với việc sở hữu một căn nhà, thì bối cảnh hiện nay đã có nhiều thay đổi. Khi nền kinh tế và thị trường lao động ngày càng linh hoạt, người lao động, đặc biệt là thế hệ trẻ, có xu hướng dịch chuyển nhiều hơn giữa các địa phương, nơi làm việc và môi trường sống. Điều này khiến nhu cầu thuê nhà thay vì sở hữu nhà ngày càng gia tăng, qua đó đặt ra yêu cầu phát triển một thị trường nhà ở cho thuê phù hợp với xu hướng mới.

Nhiều ý kiến tại chuyên gia cho rằng để hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê và hình thành một thị trường vận hành bền vững, cần tiếp tục khơi thông nguồn vốn, hoàn thiện cơ chế chính sách, đồng thời xác lập rõ vai trò của Nhà nước và khu vực tư nhân trong việc phát triển phân khúc này.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, phát triển nhà ở cho thuê là mô hình đã hình thành và vận hành hàng trăm năm tại nhiều quốc gia phát triển, đặc biệt ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, tại Việt Nam, phân khúc này còn khá mới và vẫn đang đối mặt với một trong những rào cản lớn nhất là bài toán nguồn vốn.

Ông cho rằng nhà ở cho thuê có đặc thù cần dòng vốn đầu tư dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại hiện chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó có thể đáp ứng nhu cầu này. Đây cũng là lý do tại nhiều quốc gia, nguồn lực từ Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Dẫn chứng thực tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội hiện mới giải ngân được khoảng 2%. Qua trao đổi với các doanh nghiệp, nhiều đơn vị cho biết rất khó tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi 6,1% theo quy định trong khi chi phí huy động vốn của các ngân hàng hiện đã ở mức 7 - 8%. 

"Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, không ít dự án phải triển khai cầm chừng hoặc dang dở vì khó khăn tài chính. Bản thân các ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cung cấp các khoản vay dài hạn với lãi suất thấp", ông cho biết.

Từ thực trạng đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để phát triển nhà ở cho thuê, Việt Nam cần một nguồn vốn dài hạn đủ lớn và ổn định. Ông cho rằng nguồn vốn cho phân khúc này nên được huy động từ ngân sách và trái phiếu Chính phủ, bởi đây gần như là kênh duy nhất có khả năng huy động nguồn vốn dài hạn khoảng 20 năm với mức lãi suất 3 - 4%, phù hợp với đặc thù của các dự án nhà ở cho thuê.

Bổ sung thêm góc nhìn, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại. Theo ông, cần sớm hình thành các quỹ đầu tư bất động sản và các công cụ huy động vốn dài hạn phù hợp với đặc thù của loại hình này.

Những công cụ tài chính mới sẽ cho phép người dân tham gia đầu tư vào thị trường nhà ở cho thuê với số vốn nhỏ, thay vì phải sở hữu trực tiếp bất động sản. Chẳng hạn, một người có vài trăm triệu đồng vẫn có thể đầu tư vào quỹ sở hữu nhà cho thuê để vừa được hưởng lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, vừa tạo thêm nguồn vốn cho thị trường phát triển. "Đây chính là tinh thần của thị trường tài chính bất động sản hiện đại", ông cho biết.

Tuy nhiên, để các mô hình này vận hành hiệu quả, cần có khuôn khổ pháp lý đầy đủ. Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, mặc dù Việt Nam đã có những bước đi ban đầu trong việc hình thành các sản phẩm đầu tư bất động sản chia nhỏ, song hệ thống pháp luật vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện.

Bên cạnh bài toán nguồn vốn, việc xác lập rõ vai trò của Nhà nước và khu vực tư nhân cũng được xem là yếu tố then chốt đối với sự phát triển của nhà ở cho thuê. Theo các chuyên gia, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo thông qua nguồn lực, đất đai và cơ chế chính sách, còn doanh nghiệp sẽ là lực lượng trực tiếp tham gia đầu tư, phát triển và vận hành phân khúc này.

Dẫn kinh nghiệm từ Trung Quốc, các chuyên gia cho biết năm 2020, nhà ở cho thuê chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung nhà ở, trong khi khoảng 96% nhà ở thuộc sở hữu của người dân. Tuy nhiên, đến năm 2025, tỷ lệ nhà ở cho thuê đã tăng lên khoảng 9 - 10%. Kết quả này có được nhờ vai trò tạo lập thị trường của nhà nước trong giai đoạn đầu, kết hợp với các chính sách hỗ trợ và cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bên cạnh nguồn vốn, quản trị là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Qua khảo sát tại một số quốc gia châu Âu như Phần Lan, ông cho biết mô hình phổ biến là Chính phủ đảm nhận vai trò chuẩn bị đất đai, nguồn vốn và quy hoạch, sau đó giao cho các tổ chức hoặc đơn vị có năng lực quản lý, vận hành. Việt Nam cũng cần nghiên cứu mô hình tương tự, trong đó Nhà nước đóng vai trò kiến tạo về quỹ đất, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, khai thác và vận hành nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng tài sản.

Ở góc độ phát triển thị trường, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng nếu muốn hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp trong khoảng 10 năm tới thì cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng là Nhà nước và khu vực tư nhân. Nếu chỉ dựa vào Nhà nước sẽ khó bảo đảm đủ nguồn lực và tính bền vững, trong khi nếu chỉ trông chờ vào khu vực tư nhân thì trong điều kiện hiện nay cũng khó tạo được bước đột phá. Vì vậy, Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong việc định hướng phát triển không gian đô thị và thị trường nhà ở cho thuê.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, cũng như các quy luật phát triển đô thị trên thế giới, việc phát triển nhà ở cho thuê cần phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Khi thị trường phát triển đến một mức độ nhất định, nhu cầu khai thác tài sản dài hạn sẽ gia tăng và thị trường nhà ở cho thuê sẽ hình thành một cách tự nhiên. Vì vậy, các chính sách hỗ trợ nên được ưu tiên triển khai tại các đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự và hạ tầng phát triển, thay vì áp dụng dàn trải.

Ông cũng cho rằng một trong những điều kiện tiên quyết để thu hút doanh nghiệp tham gia là Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại những vị trí có hạ tầng thuận lợi. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ về đất đai, hạ tầng và thuế nhằm giảm chi phí đầu tư, nâng cao hiệu quả tài chính của dự án.

GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định, để thị trường nhà ở cho thuê phát triển đúng nghĩa, cần có những thay đổi đồng bộ từ hệ thống pháp luật đến chính sách đầu tư. Mục tiêu không chỉ là gia tăng nguồn cung mà còn hình thành những khu nhà ở cho thuê có chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích, qua đó tạo thêm lựa chọn cho người dân bên cạnh hình thức sở hữu nhà ở truyền thống.

"Khi Nhà nước hỗ trợ về hạ tầng, đất đai và chính sách thuế, chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể. Khi đó, khu vực tư nhân sẽ sẵn sàng tham gia và thị trường sẽ vận hành theo đúng quy luật của nó", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Bổ sung thêm góc nhìn về tổ chức không gian đô thị, TS. KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, xu hướng phát triển hiện nay là tích hợp hài hòa các loại hình nhà ở thay vì tách biệt cứng giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng sống của cư dân mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn để khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường.

Theo ông, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy các nhà đầu tư được trao quyền khá lớn trong phát triển các dự án TOD. Tuy nhiên, cùng với đó là các cơ chế khuyến khích hoặc yêu cầu dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Đây là kinh nghiệm đáng tham khảo trong quá trình xây dựng cơ chế phát triển nhà ở cho thuê tại Việt Nam.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng trao đổi thêm rằng việc sử dụng nguồn lực đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê hoàn toàn phù hợp với định hướng điều hành hiện nay. Theo ông, yêu cầu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh đang được đặt ra đồng bộ với định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và chỉ đạo của Chính phủ. Thực tế, Thủ tướng Chính phủ cũng đang chỉ đạo Nhà nước phát huy vai trò tiên phong trong dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê, gắn với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp.

Theo Thứ trưởng, những ý kiến được đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 sẽ là cơ sở quan trọng để cơ quan quản lý tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho thuê, qua đó vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa thu hút hiệu quả các nguồn lực xã hội tham gia phát triển thị trường./.