Thích
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng nay 2/6 tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, nhiều chuyên gia cho rằng cách tiếp cận này đang đứng trước yêu cầu phải thay đổi khi bối cảnh kinh tế - xã hội đã khác rất nhiều so với trước đây.
Phát biểu tại diễn đàn, TS. LS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, quy mô dân số đô thị liên tục mở rộng cùng sự dịch chuyển mạnh mẽ của lực lượng lao động đang tạo ra những nhu cầu nhà ở hoàn toàn mới. Trong khi đó, giá nhà liên tục neo ở mức cao và tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của nhiều nhóm dân cư, đặc biệt là người trẻ, người lao động, chuyên gia và nhóm thu nhập trung bình.
Chính từ thực tiễn đó, vấn đề phát triển nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận dưới một góc độ khác.
Nhà ở cho thuê được xác định là một trụ cột mới
Theo nội dung được trình bày tại diễn đàn, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng từ nay đến năm 2030, bên cạnh phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia.
Quang cảnh hội thảo.
Trên cơ sở định hướng này, Nhà nước sẽ đóng vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách; doanh nghiệp tham gia đầu tư, vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; còn người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo nghiên cứu, cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê thành một phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ đông đảo nhóm đối tượng từ công nhân, sinh viên đến cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, để hiện thực hóa mục tiêu này, cần xây dựng lại hệ thống chính sách nhà ở theo hướng phân loại rõ các nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, từ đó có cơ chế phù hợp cho từng loại hình.
Khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả
Một trong những lý do khiến câu chuyện nhà ở cho thuê được quan tâm nhiều hơn xuất phát từ thực trạng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo số liệu được dẫn tại diễn đàn, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động từ 23,7 đến 30 lần. Điều này có nghĩa một người dân phải tích lũy toàn bộ thu nhập trong khoảng từ 23 đến 30 năm, không chi tiêu bất kỳ khoản nào, mới có thể mua được một căn nhà ở mức giá trung bình.
Mức này cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung của thế giới, vốn dao động khoảng 11-15 lần, trong khi ngưỡng được xem là hợp lý chỉ từ 5-7 lần.
Không chỉ vậy, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 59% trong vòng 5 năm gần đây, cao hơn nhiều thị trường phát triển như Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) hay Singapore (37%).
Trong khi đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, ở mức khoảng 90%. Theo các chuyên gia, điều này phản ánh tâm lý "an cư lạc nghiệp" đã ăn sâu trong đời sống xã hội Việt Nam suốt nhiều năm qua.
Thay đổi tư duy từ sở hữu sang ổn định chỗ ở
Điều đáng chú ý nhất trong tham luận của TS. LS. Đoàn Văn Bình không nằm ở câu chuyện phát triển thêm một loại hình bất động sản mới, mà là đề xuất thay đổi tư duy tiếp cận nhà ở.
Ông cho rằng chính sách, thể chế và thị trường cần trả lời được những câu hỏi lớn hơn: Làm thế nào để mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp với chi phí hợp lý? Làm sao để chuyển dần quan niệm "an cư lạc nghiệp" thành "an cư là ổn định chỗ ở"? Và làm thế nào để bất động sản phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thay vì chủ yếu trở thành công cụ tích sản hay đầu cơ tài sản?
Theo đó, thị trường trong tương lai cần hướng tới sự cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê, giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực.
TS. LS. Đoàn Văn Bình nhận định nếu mô hình này hình thành, thị trường sẽ chứng kiến sự dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thật; từ đầu tư ngắn hạn sang đầu tư dài hạn; từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác dòng tiền bền vững. Đồng thời, các chủ đầu tư lớn và đơn vị vận hành chuyên nghiệp sẽ dần thay thế mô hình cho thuê nhỏ lẻ như hiện nay.
Đó không chỉ là câu chuyện của một phân khúc nhà ở mới. Xa hơn, đây có thể là bước khởi đầu cho quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam trong mô hình tăng trưởng mới, nơi mục tiêu cuối cùng không chỉ là bán được nhiều nhà hơn, mà là tạo ra nhiều cơ hội tiếp cận chỗ ở hơn cho người dân.
