Nhà ở thương mại vừa túi tiền: Thách thức toàn cầu và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Sáng 24/7, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tập đoàn CEO tổ chức họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật".

Mở đầu bài phát biểu tại cuộc họp, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho hay: Vấn đề nhà ở vừa túi tiền là một thách thức toàn cầu, không chỉ riêng Việt Nam. Khi đề cập đến nhà ở vừa túi tiền trên thế giới, chúng ta thường bao gồm cả nhà ở xã hội – loại hình nhà ở mà người dân có thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận được. Theo đó, TS. LS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra 4 vấn đề tổng quan về thị trường nhà ở vừa túi tiền trên toàn cầu:

Thứ nhất, hiện nay, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới bởi nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là với đối tượng mua lần đầu.

Thứ hai, giá nhà và giá thuê nhà đang tăng nhanh chóng, đôi khi vượt quá ngưỡng 4 - 5%/năm, đẩy gánh nặng tài chính lên các gia đình trung lưu và lao động trẻ.

Thứ ba, thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập, dẫn đến giảm tích lũy của cải.

Thứ tư, nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc… đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ nhà nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Ví dụ, Mỹ hiện thiếu 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; trong khi đó, Đức thiếu hơn 800.000 căn, còn mục tiêu xây 400.000 căn/năm chưa hể đạt được so với thực tế khi chỉ xây dựng được khoảng 245.000 căn.

Từ thực trạng trên, TS. LS. Đoàn Văn Bình đặc biệt nhấn mạnh 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền:

Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như thép, xi măng… tăng giá, chi phí nhân công khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.

Thứ tư là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.

Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh (green gentrification), các dự án bất động sản xanh đôi khi làm giá bất động sản xung quanh tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà ở xã hội.

Thứ bảy, thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm; hai vợ chồng có mức thu nhập trung bình khó có thể tiếp cận.

Thứ tám là tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân.

Thứ chín là tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn.

Thứ mười là lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư – vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, tại Việt Nam, chúng ta đã khởi động các thảo luận về nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vào năm 2023. Đến thời điểm hiện tại, chúng ta nói rất nhiều về nhà xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Đáng chú ý, cũng giống như toàn cầu, giá vật liệu và nhân công xây dựng tại Việt Nam đang có xu hướng tăng đáng kể. Từ đầu năm đến nay, giá vật liệu đã tăng khoảng 10% và chi phí nhân công tăng 15%.

"Trong thời gian tới, vật liệu xây dựng và nhân công sẽ là một thách thức lớn. Lý do là hàng loạt các dự án công tư quy mô lớn đang được triển khai, cùng với việc tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn dự án khác, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhân công nghiêm trọng", TS. LS. Đoàn Văn Bình đánh giá.

Để tìm lời giải cho bài toán phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, TS. LS. Đoàn Văn Bình đã điểm lại kinh nghiệm quốc tế điển hình.

Tại Liên minh châu Âu (EU), lợi thế lớn là khả năng phối hợp xuyên biên giới, tận dụng sức mạnh của một chỉnh thể lớn để hỗ trợ kỹ thuật và tài chính. Điển hình như Đức khuyến khích hợp tác công tư, kiểm soát giá năng lượng và bảo vệ người thuê nhà. Pháp quy định các dự án đô thị phải dành 20% tổng diện tích cho nhà ở vừa túi tiền, áp dụng cho cả từng tòa nhà hoặc toàn bộ khu vực. Trong khi đó, Anh tập trung vào chính sách kiểm soát giá thuê để đảm bảo mức tăng ổn định, không quá cao. Phần Lan ưu tiên người mua nhà lần đầu và các nhóm yếu thế, thông qua các sáng kiến giảm giá thuê, ràng buộc nhà phát triển cung cấp nhà giá rẻ và hỗ trợ tài chính dài hạn, tất cả nhằm vào nhóm thu nhập thấp.

Hoa Kỳ tập trung vào việc xây mới và duy trì nhà cho thuê dành cho hộ gia đình thu nhập thấp. Họ khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân bằng các ưu đãi thuế và hệ thống tính điểm cộng cho các nhà phát triển xây dựng nhiều nhà ở xã hội, thậm chí cho phép tăng mật độ xây dựng đối với nhà ở thương mại nếu có kèm theo nhà ở xã hội. Các biện pháp hỗ trợ bao gồm: Trợ giá thuê trực tiếp và gián tiếp, bắt buộc tăng nguồn cung nhà giá rẻ trong các dự án mới, phát triển linh hoạt cho địa phương, cung cấp căn hộ kết hợp với hỗ trợ người vô gia cư, và tăng cường các khu nhà giá rẻ đa dạng dịch vụ.

Canada có nhiều sáng kiến nổi bật, trong đó có việc tăng nguồn vốn thuế liên bang, giảm các rào cản tài chính và tạo ra các thể chế để các bang có nhiều sáng kiến sẽ được tài trợ vốn nhiều hơn từ nhà nước. Điều này khuyến khích địa phương đẩy nhanh cấp phép và đa dạng hóa hình thức hỗ trợ trực tiếp cho các nhóm yếu thế, đồng thời giảm chi phí năng lượng.

Trung Quốc, bắt đầu từ năm 1998, đã hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập trung bình - thấp (dưới 30.000 – 70.000 Nhân dân tệ/năm) để xây dựng nhà ở diện tích 60 – 110m2 với giá chỉ bằng 50 – 70% giá thị trường. Một sáng kiến phổ biến là chia sẻ quyền sở hữu, trong đó nhà nước thường giữ 40% quyền sở hữu ban đầu để giảm gánh nặng tài chính cho người dân, và người mua chỉ giữ 60%. Khi người mua có đủ điều kiện tài chính, nhà nước sẽ bán lại phần sở hữu còn lại để họ sở hữu hoàn toàn căn nhà.

Hàn Quốc áp dụng chính sách giá thuê 30 – 80% thị trường và cho thuê dài hạn. Cộng đồng được vay vốn 30 năm với lãi suất thấp từ ngân sách nhà nước (5,2%), kèm theo thời gian ân hạn 30 năm. Các dự án nhà ở xã hội được quy hoạch gần nơi có việc làm và đầy đủ tiện ích, chú trọng cấp hạ tầng, cải thiện môi trường và các tiêu chuẩn an toàn, tiện nghi, cùng với cơ chế vay dài hạn.

Nhật Bản triển khai các chương trình nhà công nhân cho thuê giá thấp với thủ tục đơn giản. Đặc biệt, chính phủ khuyến khích vay vốn hỗ trợ ngân sách địa phương để khai thác các tài sản trống. Với hàng triệu căn nhà bỏ trống, Chính phủ Nhật Bản thường đầu tư cải tạo, chỉnh trang rồi đưa lại thị trường, kết hợp với các tổ chức phi chính phủ hoặc thông qua các khoản vay ưu đãi xã hội và trợ cấp tiền thuê nhà khi mức thu nhập thấp. Nhật Bản còn có một sáng kiến độc đáo: Mặc dù thông thường người thuê phải trả một khoản "tiền cảm ơn" (1 - 2 tháng tiền thuê không hoàn lại) cho chủ nhà, chính phủ đã can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính để bãi bỏ khoản này, giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà hơn.

Đài Loan (Trung Quốc) cung cấp nhà cho thuê dài hạn với chi phí thấp và bán nhà giá rẻ. Họ hỗ trợ tiền thuê cho đến 750.000 hộ, bao gồm cả chủ nhà. Một sáng kiến độc đáo là tạo chương trình hỗ trợ nhóm trẻ ở cùng nhà với người cao tuổi. Nếu người trẻ chứng minh được họ dành khoảng 20 giờ mỗi tháng để hỗ trợ người cao tuổi, họ sẽ được miễn phí thuê nhà. Sáng kiến này vừa giúp người trẻ có chỗ ở miễn phí và học hỏi kinh nghiệm, vừa giúp người cao tuổi đỡ cô đơn và được hỗ trợ. Ngoài ra, Đài Loan còn tăng cường công khai, minh bạch để tránh đầu cơ nhà ở.

Qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, LS. TS. Đoàn Văn Bình đưa ra những tham khảo cho Việt Nam.

Cụ thể đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ đất; đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị và khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% để giảm áp lực tài chính; hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (mô hình Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (mô hình của Đức)…

Bên cạnh đó là gợi mở một số sáng kiến phi tài chính. Về quy hoạch (zoning), cho phép mật độ cao; ở những zone gần đầu mối giao thông, tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; đổi lợi ích quy hoạch (zoning bonus) như tăng hệ số xây dựng (FAR) cho nhà đầu tư; zoning có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng (như tại Đào Viên, Trung Quốc); ban hành Luật quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới, điển hình tại nhiều địa phương như Cambridge (Anh)…

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17m2 như Nhật Bản. Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.