Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Bài viết dưới đây, Reatimes ghi lại chia sẻ của PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, GVCC Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Quy định quỹ đất 20% nhà ở xã hội: Không linh hoạt, khó khả thi
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/04/2021 có hiệu lực kể từ ngày ký đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, sửa đổi Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, từ ngày 01/04/2021 tại các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) và đô thị loại I, tất cả các dự án nhà ở đều bắt buộc phải trích lập quỹ đất 20%. Quy định này về cơ bản sẽ loại bỏ được tình trạng doanh nghiệp chây ì hoặc chọn cách nộp tiền thay thế để không phải dành quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án của mình.
Nghị định số 49/NĐ-CP cũng đã đồng thời mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng nhằm gia tăng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Bởi trước đó, khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/NĐ-CP/2015 quy định tất cả dự án không phân biệt quy mô, diện tích đất ở đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% diện tích đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội; hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
Tuy nhiên trong thực tiễn, trong gần 5 năm triển khai Nghị định số 100/NĐ-CP thì số dự án dưới 10ha dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội không nhiều vì các doanh nghiệp “không mặn mà”, đa số các doanh nghiệp xây dựng chọn cách nộp tiền. Còn ở các dự án có diện tích lớn hơn thì cũng không có nhiều nhà ở xã hội được xây lên mà hầu hết doanh nghiệp đều chây ì hoặc chuyển giao lại quỹ đất đó cho địa phương, trong khi địa phương cũng không xác định nguồn lực để thực hiện dẫn đến tình trạng đất bỏ hoang, hệ quả là lãng phí đất đai và chưa thu hút được nguồn lực.
Ngoài ra còn có hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Ở những dự án đã xây nhà ở xã hội thì xuất hiện hai trường hợp, một là không có người ở, hai là bán sai đối tượng. Cuối cùng, viêc thực hiện mục tiêu gia tăng quỹ nhà cho người thu nhập thấp còn rất hạn chế.
Đó cũng là lý do mà kết thúc năm 2020, cả nước mới hoàn thành 249 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 104.200 căn hộ với tổng diện tích khoảng 5,21 triệu mét vuông, chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng).
Nghị định số 49 2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/04/2021 có thể cải thiện tình trạng này không? Về mặt lý thuyết là có. Bởi nếu dự án nào trên 5ha cũng dành ra 20% quỹ đất thì sẽ có một diện tích đất lớn đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội. Nhưng sẽ có nhiều bất cập trong quá trình thực thi, ở chỗ quỹ đất 20% này lại nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại. Trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí nhà ở xã hội hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương. Do vậy, nếu làm nhà ở xã hội trong các dự án này sẽ tất yếu dẫn đến các hệ quả:
Thứ nhất là sẽ gây khó cho doanh nghiệp, bởi cùng một vị trí, cùng một hạ tầng, cùng một chất lượng xây dựng như nhau mà bán ra với 2 mức giá khác nhau sẽ phần nào làm giảm giá trị của dự án, doanh nghiệp bị giảm hiệu quả kinh doanh, đồng thời cũng không phát huy được nguồn lực đất đai của quỹ đất 20% đó, ngân sách Nhà nước cũng không thu được gì. Ngoài ra, việc đặt khu nhà ở xã hội trong dự án cao cấp, ở những vị trí thuận lợi, đặc biệt là “đất vàng” thì sẽ khó quản lý được việc phân phối nhà ở xã hội đến đúng đối tượng.
Trục lợi chính sách nhà ở xã hội đã và đang diễn ra ở nhiều dự án, trong bối cảnh giá nhà tăng cao như hiện nay, nếu có các khu nhà ở vị trí tốt, chất lượng hạ tầng đồng bộ lại được hưởng các tiện ích của dự án cao cấp thì tất yếu sẽ có rất nhiều đối tượng dòm ngó. Bằng cách này hay cách khác, khu nhà ở xã hội sẽ bị bán với mức giá cao so với thu nhập của người dân và chỉ có người giàu mới tiếp cận được, người thu nhập thấp lại càng khó khăn trong việc tìm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Thứ hai, trong tâm lý của người thu nhập thấp, họ cũng không muốn “sống chung” với người giàu, với giới thượng lưu vì ít nhiều sẽ có sự phân biệt về mức sống, trình độ, quan điểm sống, tâm lý khoảng cách về thu nhập, nên khó có thể tạo thành một cộng đồng dân cư văn minh.
Thứ ba, người thu nhập thấp dành được tiền mua nhà đã khó, nếu phải chịu thêm các khoản chi phí dịch vụ, quản lý, tiện ích… đắt đỏ khi sống trong khu cao cấp thì có thể rất “quá sức” với họ.
Nhà ở xã hội nên quy hoạch riêng để đầu tư hạ tầng phù hợp với nhu cầu và mức sống của người dân, không nên xen kẽ với nhà ở thương mại.
Chung quy lại, đối với việc xây dựng nhà ở xã hội, chính sách dù tốt, dù nhân văn nhưng nếu quy định một cách cứng nhắc, mang tính ép buộc thì khó có thể hiệu quả trong thực tiễn.
Có những doanh nghiệp họ muốn làm nhà ở xã hội khi có cách để cân đối được lợi nhuận, nhưng có doanh nghiệp lại muốn thực hiện nghĩa vụ bằng cách khác để tập trung vào nhà ở thương mại, gia tăng hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận đầu tư - đó mới là mục tiêu của họ. Nếu bắt doanh nghiệp phải thực hiện trách nhiệm xã hội bằng một hình thức duy nhất thì rất khó để đạt được hiệu quả, nhất là khi công tác quản lý, thực thi pháp luật về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập.
Nhiều doanh nghiệp do không muốn làm hoặc khó quá không thể làm nên đã chây ì không làm hoặc làm “đối phó cho xong”. Nhiều khu nhà ở xã hội được xây dựng nhưng vài năm đã xuống cấp hoặc “bỏ hoang” cũng là vì thế. Trong khi, dù là nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng cần phải chú trọng đến vị trí, chất lượng, hạ tầng, có đầy đủ tiện ích chứ không phải cứ “của rẻ là của ôi” được.
Nên quy hoạch riêng để thuận cả đôi đường
Trước đây, Nghị định số 100/NĐ-CP cho phép dự án dưới 10ha được lựa chọn 3 hình thức để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội nếu chủ đầu tư muốn; hai là chuyển giao quỹ nhà ở tương đương quỹ đất 20% cho chủ đầu tư xây dựng để làm nhà ở xã hội; ba là cho phép doanh nghiệp nộp tiền.
Thực tế, đa số các doanh nghiệp chọn hình thức thứ ba là nộp tiền. Lẽ ra, nếu theo hình thức này, Nhà nước đã thu được một lượng lớn nguồn tiền đủ để dành cho phát triển nhà ở xã hội. Đây cũng là cách Nhà nước có thể tạo vốn từ đất đai.
Tuy nhiên, chính quy định này khi áp dụng trong thực tiễn lại có những bất cập nhất định nên việc triển khai không đem lại hiệu quả. Nút thắt là ở chỗ số tiền doanh nghiệp phải nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Tức là nếu chủ đầu tư hoàn tất 100% nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án thì được xem như hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án. Kết quả là ngân sách coi như không thu được đồng nào từ quỹ đất 20% này.
Tôi cho rằng, quy định để doanh nghiệp được nộp tiền nếu muốn là hợp lý nhưng phải tính đúng, tính đủ giá trị đất đai, khoản địa tô chênh lệch khi đầu tư vào dự án phải phân bổ hợp lý. Muốn vậy thì Nhà nước cần phải đấu giá quỹ đất 20% để tính ra giá trị thực của khu đất trên thị trường một cách công khai và minh bạch.
Doanh nghiệp không muốn làm nhà ở xã hội thì phải nộp khoản tiền tương ứng với giá trị thực tế của khu đất để Nhà nước có vốn xây dựng nhà ở xã hội. Khi đã có vốn, có tiền thu được từ đấu giá đất, thì Nhà nước hoàn toàn có thể chủ động và linh hoạt trong việc thực hiện quy hoạch ở một khu vực khác để làm nhà ở xã hội, với giá đất rẻ hơn, đấu thầu kêu gọi doanh nghiệp tham gia, tạo ra quỹ nhà ở xã hội cho chất lượng tốt nhất để phục vụ nhân dân.
Ngoài ra, phương án cho chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% cũng là giải pháp tốt. Nên chăng, Nhà nước cần quy định cụ thể và chặt chẽ hơn quy trình, thủ tục và minh bạch thông tin để đạt hiệu quả tốt nhất.
Doanh nghiệp thay vì phải xây nhà ở xã hội ở trong dự án nhà ở thương mại thì được phép hoán đổi sang một vị trí khác có giá trị tương đương với giá trị thực của quỹ đất 20% chứ không phải tính theo tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao như quy định trong Nghị định 100 NĐ-CP/2015 trước đây. Phương án này sẽ rất có hiệu quả đối với những dự án ở vị trí trung tâm, giá đất cao, nhu cầu sử dụng nhiều.
Giả sử doanh nghiệp làm dự án 10ha ở vị trí A phải dành 2ha để làm nhà ở xã hội nhưng muốn đổi sang vị trí B ở xa hơn chẳng hạn thì có khi phải dành tới 4 ha, 5ha đất tùy vị trí. Nếu gộp 4 - 5 dự án của doanh nghiệp thì đã có một dự án nhà ở xã hội hơn 20ha, đấu thầu chọn ra chủ đầu tư xây dựng đảm bảo các yếu tố hạ tầng, tiện ích phục vụ nhu cầu của những người thu nhập thấp.
Về cơ bản, để dễ dàng triển khai nhất, không nên xen kẽ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Quy hoạch tách riêng ra là giải pháp tốt nhất để vừa tạo được nguồn lực đầu tư từ quỹ đất 20%, vừa xây dựng được những khu nhà ở xã hội đồng bộ, với mức giá hợp lý, tất nhiên cũng cần sự hỗ trợ của Nhà nước và doanh nghiệp xã hội ở một mức độ nào đó. Đây là bài toán doanh nghiệp có thể cân đối được nếu họ lựa chọn phương án này.
Trong trường hợp, nếu doanh nghiệp có vốn và có thể triển khai nhà ở xã hội bên cạnh nhà ở thương mại thì vẫn tạo điều kiện để doanh nghiệp làm, đây là phương án phù hợp với các dự án nhà ở thương mại tầm trung với mức giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2, vì sự chênh lệch giá nhà giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội không lớn.
Người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án nhà ở xã hội dễ dàng hơn, giảm được tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội. Dự án phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội về mức sống, việc quản lý sẽ dễ dàng hơn, thay vì bắt buộc dự án nào cũng phải theo phương án này.
Tóm lại, việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết để gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội nhưng cần linh hoạt hơn trong điều hành và thực hiện, để doanh nghiệp có thể lựa chọn phương án phù hợp với dự án của mình, thực hiện hoàn trả nghĩa vụ nhà ở xã hội một cách hiệu quả nhất. Đô thị sẽ từng bước được cải thiện về cảnh quan và ngày càng nâng cao chất lượng sống cho nhân dân.
Hiện nay, cũng có nhiều chủ đầu tư mong muốn xây dựng các dự án nhà ở xã hội riêng lẻ nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp. Tuy nhiên, họ cũng chia sẻ rằng trong quá trình thực hiện có rất nhiều khó khăn, bất cập đặc biệt là vấn đề quỹ đất.
Doanh nghiệp đầu tư sẵn sàng bỏ vốn nhưng phải được Nhà nước cấp đất, miễn tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp mới có lãi, mới cân đối hiệu quả kinh doanh để triển khai nhà ở xã hội được. Tuy nhiên, dù các chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã có nhưng doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận quỹ đất. Đó là chưa kể những vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài trong khi giải pháp tháo gỡ lại chậm trễ… càng khiến doanh nghiệp nản lòng. Đơn cử như, doanh nghiệp được thuê đất 50 năm, nhưng đến khi triển khai xây xong thì chỉ có thể cho thuê hoặc thuê mua với thời gian còn lại 40 năm hoặc ít hơn… do quá trình làm thủ tục kéo dài.
“Chúng tôi đã hoàn tất tất cả các thủ tục theo yêu cầu của các cấp, cơ quan có thẩm quyền. Phần đất thực hiện dự án chúng tôi đã quản lý, sử dụng từ năm 1993, nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn vốn của Công ty và đối tượng phục vụ của dự án là nhà ở xã hội cán bộ công nhân, viên chức, người nghèo… trên địa bàn quận 9 và lân cận. Đến thời điểm này gần 10 năm, chúng tôi vẫn chưa được giao đất để thực hiện dự án”, một doanh nghiệp tại TP.HCM chia sẻ.
Chính vì vậy, việc thực thi chính sách nhà ở xã hội phải dựa trên thực tiễn, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, ý kiến của dân nghèo thành thị, những người dân có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có sự chủ động, linh hoạt trong việc thực thi trên thực tế để đưa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội sớm cán đích.
Pháp luật về nhà ở xã hội cần hoàn thiện, các quy phạm pháp luật ban hành cần có tính khả thi cao. Theo đó, các quy định mới của Nghị định số 49/NĐ-CP cần dựa trên tinh thần tháo gỡ, hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình thực thi triển khai xây dựng nhà ở xã hội để từ đó nâng cao hiệu quả chính sách nhà ở xã hội đi vào đời sống cho người dân có thu nhập thấp ở Việt Nam./.
