Nhà ở xã hội cho thuê - "Chìa khoá vàng" giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở xã hội cho thuê không chỉ là an sinh, mà còn là động lực kinh tế

Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở tại Việt Nam được thiết kế tập trung vào mục tiêu đảm bảo cho mọi người dân đều có chỗ ở hợp pháp theo nhiều hình thức khác nhau. Đối với nhà ở xã hội (NOXH), các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo 3 hình thức: bán, cho thuê và thuê mua. Trong đó, phần lớn là bán nhằm giúp người dân có quyền sở hữu nhà ở, đồng thời giúp nhà đầu tư NOXH nhanh thu hồi vốn. 

Tuy nhiên, trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, thị trường lao động ngày càng linh hoạt, tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, cách tiếp cận này đang bộc lộ những hạn chế nhất định, đặc biệt đối với nhóm người lao động có thu nhập thấp. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê phải được đặt vào trọng tâm, không còn là một giải pháp tình thế. Đây là hướng đi phù hợp với quy luật phát triển của thị trường nhà ở và yêu cầu nâng cao chất lượng sống đô thị.

Thứ nhất, phát triển nhà ở cho thuê giúp Nhà nước mở rộng khả năng bao phủ chính sách, phù hợp với quan điểm "đảm bảo cho mọi người dân đều có chỗ ở". Với cùng một nguồn lực đất đai và ngân sách hỗ trợ, mô hình cho thuê có thể phục vụ được nhiều lượt người hơn so với mô hình bán đứt nhà ở xã hội. Quỹ nhà cho thuê nếu được Nhà nước hoặc các tổ chức chuyên nghiệp quản lý sẽ tiếp tục quay vòng phục vụ các nhóm đối tượng cần hỗ trợ qua nhiều giai đoạn, thay vì chuyển thành tài sản riêng của một số ít người được mua, tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực công.

Thứ hai, nhà ở cho thuê là hình thức phù hợp với những nhóm dân cư có thu nhập chưa ổn định hoặc chưa có khả năng tích lũy, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong lực lượng lao động đô thị hiện nay. Đây là lực lượng lao động trẻ mới tham gia thị trường, chưa có tích lũy tài chính; sinh viên, học sinh trong quá trình học tập chưa có thu nhập; lao động thời vụ với nguồn thu nhập không ổn định; và đặc biệt là lao động di cư - công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đồng thời, đây cũng là hình thức phù hợp với tính linh động của thị trường lao động hiện nay. Người lao động có thể dễ dàng di chuyển theo cơ hội việc làm mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định.

Thứ ba, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê còn có ý nghĩa quan trọng trong việc điều tiết và ổn định thị trường bất động sản đô thị. Khi nhu cầu nhà ở không bị "dồn nén" hoàn toàn vào mục tiêu sở hữu, áp lực mua nhà sẽ giảm xuống, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và kỳ vọng tăng giá bất động sản trong ngắn hạn. Nói cách khác, nhà ở cho thuê giúp chuyển một phần nhu cầu từ "tài sản" sang "dịch vụ", làm cho thị trường vận hành lành mạnh hơn, gắn với nhu cầu thực. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở cho thuê theo mô hình dự án, có quy hoạch và quản lý chuyên nghiệp sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, quản lý dân cư. Thay vì tình trạng nhà trọ tự phát, xây dựng manh mún, mật độ cao nhưng thiếu hạ tầng, thiếu an toàn và khó kiểm soát, các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản sẽ đảm bảo tiêu chuẩn về không gian sống, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đi kèm. Nhờ đó, quỹ đất được khai thác hiệu quả hơn, đồng thời hình thành các khu ở có tổ chức, đồng bộ với giao thông và dịch vụ đô thị. Về dài hạn, điều này không chỉ cải thiện chất lượng sống của người dân mà còn góp phần xây dựng cấu trúc đô thị bền vững, giảm chi phí xã hội và nâng cao hiệu quả quản lý đô thị.

Thứ tư, ở góc độ tăng năng suất cho nền kinh tế. Khi người lao động được sống trong điều kiện ổn định, gần nơi làm việc, với chi phí hợp lý, họ có thể giảm thời gian di chuyển, cải thiện sức khỏe và tăng mức độ gắn bó với công việc. Phát triển nhà ở cho thuê chất lượng, giá hợp lý vì vậy không chỉ giúp cải thiện đời sống người dân mà còn góp phần nâng cao năng suất lao động, giảm chi phí xã hội và tăng hiệu quả vận hành của nền kinh tế đô thị. Đây là một khoản "đầu tư gián tiếp" nhưng có tác động lâu dài và bền vững.

Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo

Để phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê trở thành trụ cột lâu dài trong thị trường nhà ở cần các giải pháp tổng thể, đồng bộ, mà trước hết là chuyển tư duy chính sách từ ưu tiên quyền sở hữu sang ưu tiên đảm bảo chỗ ở phù hợp cho các đối tượng được hưởng chính sách. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (ngoài các đối tượng thuộc diện chính sách như người có công...) cần được xây dựng theo nhiều tầng: (1) Nhà ở cho thuê cho nhóm dân cư có thu nhập chưa ổn định hoặc chưa có khả năng tích lũy; (2) Nhà ở cho thuê mua đối với nhóm dân cư có thu nhập dưới trung bình và (3) Nhà ở để bán có đối tượng có thu nhập trung bình mà không cần phân biệt ngành nghề, công việc. Thực hiện nhóm chính sách về huy động vốn, về chuyển đổi số, tổ chức thực hiện đối với hình thức nhà ở cho thuê.

Một là, Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo, quyết định trong phát triển NOXH. Xác định vốn đầu tư công là nguồn vốn đầu tư chủ lực cho phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê, bên cạnh các nguồn vốn khác như: Nguồn vốn vay hoặc vốn tự có của doanh nghiêp, nguồn vốn từ các hộ gia đình và cá nhân kinh doanh nhà ở cho thuê theo đúng tinh thần của Chỉ thị 34/CT-TƯ và Quyết định 927/QĐ-TTg[2] đã xác định "ưu tiên bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ Trung ương và địa phương tương xứng, kịp thời để bảo đảm thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội; Nhà nước tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê khu vực đô thị bằng nguồn vốn đầu tư công". 

Hàng năm các địa phương cần xác định được nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê để xác định tỷ lệ vốn ngân sách nhà nước trong kế hoạch vốn hàng năm dành cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả phần giải phóng mặt bằng, đất xây dựng, phần hạ tầng và nhà ở), tránh tâm lý dựa vào nguồn vốn xã hội hóa.

Hai là, đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê. Đẩy mạnh việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Quỹ phát triển nhà ở xã hội chịu trách nhiệm xác định, theo dõi biến động của đối tượng được hưởng chính sách, tổ chức hỗ trợ việc cho thuê, thu hồi và quay vòng quỹ nhà cho thuê, tham gia xác định giá cho thuê phù hợp với từng đối tượng và tình hình thực tế, quản lý toàn bộ nhà ở cho thuê trên địa bàn. Thực hiện công tác duy tu bảo trì các khối nhà ở xã hội.

Ba là, đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực nhà ở cho thuê nhằm giải quyết các nút thắt trong việc xác định thu nhập, biến động của nhóm đối tượng được hưởng chính sách cho thuê, xác định nhu cầu về vốn, khả năng đầu tư và thời gian hình thành sản phẩm cho thuê, xác định giá cho thuê phù hợp với thu nhập của từng đối tượng theo thời gian thực. Ở khía cạnh đầu tư, chuyển đổi số cũng giúp đưa ra được các giải pháp về quy mô căn hộ, số tầng chung cư, giải pháp về hạ tầng phù hợp với tập quán và nhu cầu của người dân địa phương.

Thứ tư là, xây dựng các tiêu chí hình thành các dự án nhà ở xã hội độc lập, đa mục tiêu tại các địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn. Các tiêu chí bao gồm quy mô dân số, điều kiện về hạ tầng, mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận giao thông, cảnh quan, giá thành, tiết kiệm năng lượng... nhằm hình thành các khu đô thị tập trung, cải thiện điều kiện sống cho công nhân và người thu nhập thấp.

Năm là, thiết kế một cơ chế tài chính đủ hấp dẫn và đủ an toàn nhằm huy động khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Nhà nước cần chia sẻ rủi ro đầu tư thông qua các chính sách cụ thể như hỗ trợ chi phí đầu vào, có bảo lãnh dòng tiền và cơ chế thuê dài hạn, xác định một tỷ lệ được bán hợp lý; khi đó nhà ở cho thuê mới trở thành một thị trường có thể vận hành đồng bộ.

Trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, một thị trường nhà ở hiện đại cần đa dạng hóa các hình thức tiếp cận, trong đó nhà ở cho thuê đóng vai trò thiết yếu. Không phải ai cũng cần - hoặc nên - sở hữu nhà, đặc biệt là trong giai đoạn đầu của quá trình tích lũy và di chuyển nghề nghiệp. Phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp, mà còn là nền tảng để xây dựng một thị trường lao động linh hoạt, một đô thị vận hành hiệu quả và một nền kinh tế phát triển bền vững. Đã đến lúc cần nhìn nhận lại vai trò của nhà ở cho thuê, không phải như một lựa chọn phụ, mà như một trụ cột quan trọng trong chính sách nhà ở quốc gia./.

------------------

[2] Quyết định 927/QĐ-TTg ngày 20/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành kế hoạch thực hiện chỉ thị 34/CT-TƯ của Ban Bí thư ngày 24/5/2024 về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.