Nhận diện “dự án ma” thế nào?
Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, có không ít các công ty bất động sản “nói một đằng, làm một nẻo”, lập ra "dự án ma", đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… rồi sử dụng chiêu bài “chim mồi" và hiệu ứng đám đông để câu khách hàng.
“Hậu quả là gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình…”, VARS nêu.
Một số vụ án nổi cộm gần đây có thể kể đến là vụ án Ailibaba lừa đảo gần 7.000 người với số tiền hơn 2.500 tỷ đồng; BĐS Hoàng Kim Land, Angel Lina (Công ty Angel Lina); King Home Land; Địa ốc Phú An Thịnh Land; Thiên Ân Phát… và mới nhất là Lộc Phúc.
“Để đưa các nhà đầu tư “vào tròng”, doanh nghiệp đã tuyển một lượng lớn nhân sự đóng vai làm môi giới BĐS, sau đó hướng dẫn họ vào các trang mạng xã hội lấy hình ảnh những căn nhà đẹp, đăng lên website của công ty và các nền tảng khác để giới thiệu bán”, VARS nêu và cho biết, các đơn vị này đưa khách lên xe chở về một địa điểm hoàn toàn khác và bố trí sẵn những "diễn viên quần chúng" làm "cò mồi" lôi kéo, dụ dỗ khách hàng cùng tham gia.
Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, “dự án ma” là tên gọi chung của các dự án không có thật, những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc những dự án sử dụng các chiêu trò “lách luật” nhằm hợp pháp hóa việc mua bán, chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn, chuyển nhượng. Bên cạnh đó, còn có rất nhiều các dự án không đủ điều kiện để cấp sổ hoặc đã được cấp sổ nhưng bị thu hồi vì nhiều lý do khác nhau.
“Đây là các thực trạng không còn quá xa lạ đối với người dân. Tuy nhiên, vẫn rất nhiều trường hợp người dân không am hiểu pháp luật, nghe và tin theo những lời tiếp thị, dụ dỗ của các nhân viên tiếp thị sản phẩm dẫn đến gặp phải nhiều trường hợp khốn đốn, rơi vào đường cùng”, luật sư Hùng nói.
Theo luật sư Trần Minh Hùng có một số các dấu hiệu điển hình có thể dễ dàng nhận biết của các “dự án ma” như:
Về chủ đầu tư, các “dự án ma” thường do các công ty nhỏ lẻ hoặc một nhóm cá nhân không có uy tín, không có tên tuổi trên thị trường làm chủ đầu tư thực hiện dự án.
Các “dự án ma” thường sẽ không cung cấp được đầy đủ cho khách hàng các thông tin, hồ sơ thực hiện dự án như: Thông tin dự án, chủ đầu tư, đơn vị thi công, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, thông tin chi tiết quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng…
Về cơ sở hạ tầng, theo ông Hùng, các “dự án ma” thường không đảm bảo các điều kiện về cơ sở hạ tầng của dự án như chỉ thi công các con đường sỏi nhỏ sơ sài với lòng đường hẹp, không đảm bảo các dịch vụ điện, nước, xả thải…
“Các “dự án ma” thường có mức giá rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường, đồng thời thường đi kèm theo rất nhiều các ưu đãi và cam kết lợi nhuận hấp dẫn để thu hút khách hàng”, ông Hùng nói.
Ngoài ra, luật sư Hùng cũng cho rằng, tại một số các dự án, khi khách hàng tiến hành ký kết hợp đồng sẽ không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết các loại hợp đồng bất thường như: Hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng nguyên tắc…
Giải pháp nào tránh “tiền mất tật mang”?
Như vậy, các chiêu trò “lùa gà” ở các dự án ma không quá mới mẻ cũng không quá khó để kiểm tra, nhận diện, nhưng rất nhiều người dân vẫn bị rơi vào bẫy vì nhiều lý do.
Để tránh rủi ro, tiền mất tật mang cho bản thân, các chuyên gia khuyến cáo, người dân cần trang bị cho mình một số các kiến thức cơ bản về thị trường BĐS cũng như các biện pháp phòng ngừa rủi ro khi tham gia đầu tư vào thị trường BĐS.
Luật sư Trần Minh Hùng khuyến cáo, người dân cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án. Các dự án cơ bản cần có các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, thông báo bảo lãnh ngân hàng, biên bản nghiệm thu phần móng…
Song song với đó, theo ông Hùng, cần lựa chọn chủ đầu tư là các công ty lớn, công khai, minh bạch về thông tin. Thông tin dự án phải được công khai trên cổng thông tin, công khai tại các sàn giao dịch BĐS. Theo quy định pháp luật, các dự án để chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai phải hoàn thành phần móng và phải được nghiệm thu từ cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, vị luật sư cũng cho biết, người dân phải kiểm tra cụ thể các điều khoản trong hợp đồng mua bán trước khi ký kết. Nội dung hợp đồng phải bao gồm các điều khoản về thời hạn bàn giao, điều khoản về bàn giao nhà, cam kết chất lượng, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các điều khoản về bồi thường thiệt hại; tham khảo các luật sư, chuyên gia am hiểu về dự án, pháp lý BĐS để được tư vấn, hỗ trợ pháp lý khi tìm hiểu muốn mua, nhận chuyển nhượng.
“Cơ quan nhà nước cần minh bạch thông tin pháp lý dự án BĐS, công khai các dự án đủ điều kiện pháp lý trên các cổng thông tin điện tử. Ngoài ra, cần cảnh báo, xử lý nghiêm, mạnh tay với các tổ chức, cá nhân thành lập, rao bán dự án ma…”, ông Hùng nói.
VARS cho rằng, để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch, cần có cơ chế pháp luật ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin. Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng phải hoàn thành đúng, đủ các quy định trước khi hoạt động, trong đó bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.
“Chứng chỉ này sẽ được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề, hình thành hệ thống thông tin dữ liệu để cơ quan nhà nước quản lý. Mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín”, VARS nêu./.
