Nhiều quy định thuận lợi hơn cho người dân trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Địa phương nào vẫn hạn chế quyền chuyển mục đích sử dụng đất của người dân là sai quy định

Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định thuận lợi hơn cho người dân trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 không sửa đổi về hạn mức giao đất, tức là giữ nguyên hạn mức giao đất cho các cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp, kế thừa các Luật Đất đai trước đây.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 lại có sửa đổi quy định về hạn mức sử dụng đất. Để sản xuất nông nghiệp hàng hóa theo cơ chế thị trường, cần phải có những diện tích đất lớn để áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, công nghệ vào sản xuất, giảm giá thành và chi phí. Vì vậy, Luật Đất đai mới sửa đổi theo hướng khuyến khích việc tập trung và tích tụ đất đai, mở rộng hạn mức sử dụng đất của người sản xuất nông nghiệp, tăng thêm 5 lần nữa so với Luật Đất đai năm 2013.

Đặc biệt, đối với trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp gắn liền với thửa đất có nhà ở sang đất ở, Luật mới đã có những sửa đổi quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc.

Ông Bình phân tích, trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người dân muốn chuyển đổi phải đăng ký và chờ kế hoạch này được thông qua mới có thể thực hiện.

Ngay tại địa bàn Hà Nội, những năm vừa qua, việc chuyển đổi chỉ được xét duyệt theo từng đợt, với số lượng hồ sơ rất hạn chế trong mỗi năm. Điều này khiến người dân muốn đóng thuế đất để thực hiện chuyển đổi phải chờ đợi trong thời gian dài.

Tuy nhiên, với Luật Đất đai năm 2024, quy định này đã được bãi bỏ. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đất nông nghiệp sang đất ở không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Thay vào đó, người dân chỉ cần căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Vì vậy, không còn rào cản hay hạn chế không cần thiết đối với nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.

Ví dụ, đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất trồng cây lâu năm... nếu theo quy hoạch cho phép, thì có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trong khu dân cư. Theo quy định của luật, việc chuyển đổi này là hoàn toàn được phép.

"Nếu tại địa phương nào vẫn hạn chế như trước là không đúng theo quy định của pháp luật", Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai khẳng định.

Luật Đất đai không khuyến khích chuyển đổi đất nông nghiệp và các loại đất khác sang đất ở ồ ạt

Những quy định mới ở Luật Đất đai 2024 đã tạo điều kiện thuận lợi tối đa đối với người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo quỹ đất nông nghiệp được sử dụng hợp lý, tránh tình trạng chuyển đổi ồ ạt, có thể dẫn đến nguy cơ mất đất sản xuất nông nghiệp.

Theo ông Lê Văn Bình, đây là vấn đề đã được cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024.

Trước đây, nông dân chủ yếu sống dựa vào nông nghiệp, nên việc bảo vệ đất nông nghiệp là rất quan trọng. Còn hiện tại, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động, thay đổi nghề nghiệp diễn ra thường xuyên. Hiện nay tỷ trọng nông nghiệp trong GDP chỉ chiếm khoảng 14 - 15%. Cùng với đó, là xu hướng chuyển dịch lao động từ khu vực nông thôn ra đô thị, từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ. Số lượng người sản xuất nông nghiệp ngày càng giảm, sẽ tạo điều kiện cho những người thực sự muốn sản xuất nông nghiệp bài bản có thể tích tụ đất diện tích lớn.

Nhưng bối cảnh này cũng đặt ra vấn đề: Nếu quy định hạn mức sử dụng quá lớn thì sẽ làm quá trình mua bán và tích tụ đất đai diễn ra nhanh hơn. Những người nông dân có khả năng sẽ bán hết đất.

"Luật Đất đai mới đã cân nhắc mức độ vừa phải, nhưng vẫn đảm bảo người thực sự muốn sản xuất nông nghiệp có đất diện tích lớn theo nhu cầu", ông Bình nói.

Việc mở rộng hạn mức sử dụng đất cho người sản xuất nông nghiệp cũng nhằm khắc phục vấn đề đất nông nghiệp bỏ hoang, cho phép người không có nhu cầu sử dụng đất chuyển nhượng cho người cần theo cơ chế thị trường, theo ông Bình.

Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa (nhưng với hạn mức không quá hạn mức giao đất). Nếu muốn sử dụng nhiều hơn, phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất phù hợp, khi đó không bị giới hạn hạn mức nhận chuyển nhượng. Quy định này không chỉ giảm thiểu tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang, mà sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả hơn.

Về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện thuận lợi để người dân chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế.

Ví dụ, ở các hộ gia đình nông thôn, qua nhiều thế hệ từ ông bà, bố mẹ đến con cái, nhu cầu đất ở gia tăng theo sự phát triển của gia đình. Với những nhu cầu thực tế này, nhà nước không hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo ông Thọ, việc người dân được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở không gây tác động lớn đến thị trường đất đai trong thời gian tới.

Ông Thọ cho biết, ngoài các quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn có những quy định cụ thể về hạn mức sử dụng đất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Do đó, người dân không thể lợi dụng các quy định này để chuyển đổi toàn bộ đất nông nghiệp thành đất ở hoặc đất dự án. Tùy vào điều kiện từng địa phương, hạn mức sử dụng đất được thiết lập khác nhau để kiểm soát vấn đề này.

"Chúng ta không khuyến khích việc chuyển đổi đất nông nghiệp và các loại đất khác sang đất ở một cách ồ ạt. Việc này cần được tính toán dựa trên quy hoạch chung và kế hoạch sử dụng đất quốc gia, nhằm đảm bảo có đủ quỹ đất ở nhưng không làm tổn hại đến quỹ đất nông nghiệp", ông Thọ nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Thọ cũng chỉ ra, hiện nay, tỷ lệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở tại Việt Nam tương đối cao so với các nước trong khu vực. Thời gian tới, vẫn cần xem xét điều chỉnh lại hạn mức sử dụng đất sao cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực ASEAN, châu Á và thế giới.

Trong khi đó, nhiều khu đất sau khi được chuyển đổi vẫn chưa triển khai thành dự án hoặc đầu tư kinh doanh bất động sản, nên chưa giải quyết được nhu cầu đất ở của người dân.

"Đây là một vấn đề vướng mắc mà trong thời gian tới, chúng ta cần quy hoạch cụ thể hơn. Trước mắt, cần tập trung khai thác hiệu quả quỹ đất hiện đang bỏ hoang hoặc đã được quy hoạch nhưng chưa sử dụng", ông Thọ nói.