Những biến động của thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2025

Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Thị trường bất động sản Việt Nam khởi đầu chu kỳ mới với nhiều kết quả khả quan. Nguồn cung và lượng giao dịch phục hồi trên diện rộng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh. Sự phục hồi trên thị trường bắt đầu xu với hướng hoàn toàn mới mẻ nên đòi hỏi doanh nghiệp cần sẵn sàng trước mọi diễn biến có thể xảy ra".

Tại lễ công bố báo cáo, VARS đã tổ chức 3 phiên thảo luận với các nội dung: 10 điểm nhấn khắc họa bức tranh toàn cảnh thị trường 6 tháng đầu năm 2025; Thị trường 6 tháng đầu năm, diễn biến và dự báo các phân khúc; Thị trường bất động sản các khu vực trước và sau giờ G.

Theo số liệu báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), làn sóng tăng giá bất động sản nửa đầu năm nay diễn ra mạnh nhất vào tháng 3 và tháng 4, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại Ninh Bình, Hải Dương (cũ), Hải Phòng và vùng ven Hà Nội. 

Có thời điểm, giá đất nền tại các khu vực này tăng tới 40% so với thời điểm đầu năm. Nhiều chủ đầu tư nhanh chóng nắm bắt cơ hội để điều chỉnh giá bán, thậm chí có dự án tăng 10% chỉ sau một đêm mà vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan. 

Bà Nguyễn Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết: "Làn sóng giá đất tăng cao chủ yếu xuất phát từ tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư vào việc sáp nhập sáp nhập và các quy hoạch hành chính mới. Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng được điều tiết và thị trường bắt đầu chững lại từ giữa tháng 4, đặc biệt tại những khu vực ngoài vùng quy hoạch trung tâm". 

Theo bà Miền: " Từ tháng 5/2025, mặt bằng giá và thanh khoản bất động sản tại nhiều địa phương dần đi vào ổn định, nhà đầu tư chuyển sang trạng thái nghe ngóng, thận trọng hơn trước khi xuống tiền. Việc sáp nhập tỉnh, thành phố mang lại ba tác động rõ nét cho thị trường. Một là, bộ máy quản lý được tinh gọn, giảm thời gian và chi phí thủ tục cho chủ đầu tư. Hai là, mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện hình thành các đại đô thị mới, giảm áp lực dân cư vùng lõi. Ba là, tạo thế cùng hưởng lợi giữa các địa phương sáp nhập và trung tâm kinh tế lân cận". 

Bà Miền cho biết: "Luật Đất đai sửa đổi 2024 với quy định bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thực tế triển khai đang cho thấy nhiều bất cập khi một số địa phương công bố bảng giá đất tăng đột biến, thậm chí gấp hàng chục lần so với khung giá cũ". 

Bà Miền chỉ rõ: "Việc tăng giá đất thiếu lộ trình hợp lý đã tạo áp lực lớn với doanh nghiệp bất động sản và người dân. Khi nghĩa vụ tài chính tính theo giá đất mới tăng quá cao, nhiều dự án sẽ gặp khó khăn về dòng tiền, giá bán sản phẩm vì thế cũng phải neo lên mức mới, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực. Để tránh gây cú sốc cho thị trường, việc điều chỉnh bảng giá đất cần thực hiện theo từng giai đoạn rõ ràng, phù hợp với từng nhóm đối tượng, từng loại đất và khu vực phát triển. Đặc biệt, nên nghiên cứu tách riêng giá đất tính tiền đền bù với giá tính tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân trong thu hồi đất, đồng thời giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, qua đó góp phần điều chỉnh giá bán bất động sản ở mức hợp lý hơn".

Theo báo cáo của VARS, từ đầu năm đến nay, dòng vốn đầu tư bất động sản đang dịch chuyển dần từ miền Bắc vào các tỉnh, thành phía Nam. Khi giá bất động sản phía Bắc đã tăng quá cao trong giai đoạn 2023-2024, cộng với việc nguồn cung mới hạn chế và nhiều quy hoạch rà soát lại, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vào TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương (cũ)… những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh và quỹ đất còn lớn. 

Bà Miền nhận định: "Việc dòng tiền chuyển vào thị trường phía Nam không chỉ mang tính ngắn hạn mà còn là xu hướng lâu dài. Các đô thị vệ tinh TP. Hồ Chí Minh đang được hưởng lợi lớn từ hệ thống giao thông kết nối và chính sách pháp lý cởi mở. Giá bất động sản ở đây hấp dẫn hơn, phù hợp với mức tài chính của các nhà đầu tư và người dân trẻ". 

Báo cáo cũng chỉ ra, trong 6 tháng đầu năm, số lượng dự án mới được cấp phép và tái khởi động ở miền Nam cao gấp đôi so với miền Bắc, chủ yếu nhờ những nỗ lực tháo gỡ pháp lý và cải cách thủ tục hành chính của chính quyền địa phương. Ngoài ra, VARS cũng ghi nhận, nửa đầu năm nay, tín dụng bất động sản tăng 1,3% so với cuối năm 2024, đạt mức 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm 21,3% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng tiền vay mua bất động sản vẫn chủ yếu chảy vào các dự án đầu tư, còn rất hạn chế đối với nhu cầu ở thực. 

Bà Miền lưu ý: "Các ngân hàng cần thiết kế các gói vay mua nhà với lãi suất ổn định dài hạn và tính an toàn sau thời gian ưu đãi, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý để tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân". 

Đáng chú ý, VARS cũng phản ánh những tồn tại trong hoạt động đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Dù hành lang pháp lý mới yêu cầu chặt chẽ hơn, nhưng đến nay nhiều địa phương chưa tổ chức được kỳ thi sát hạch, dẫn đến hàng nghìn môi giới hành nghề không phép. 

Theo bà Miền: "Việc thiếu chuẩn hóa tiêu chuẩn chương trình đào tạo và tiêu chí giảng viên, giám sát hậu kiểm lỏng lẻo đang tạo điều kiện cho "chợ đào tạo chứng chỉ" phát triển, gây ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và niềm tin của khách hàng". 

Bà Miền đề xuất: "Cần luật hóa tiêu chuẩn đào tạo và đạo đức nghề nghiệp, phân rõ vai trò Nhà nước quản lý, tổ chức nghề nghiệp và các đơn vị đào tạo để tạo cơ chế cạnh tranh minh bạch, lành mạnh". 

Một điểm sáng đáng chú ý là phân khúc bất động sản công nghiệp. Nhờ lợi thế chi phí lao động cạnh tranh, vị trí địa lý thuận lợi và chính sách ưu đãi đầu tư ổn định, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. VARS cũng đánh giá, việc Bộ Xây dựng đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tuyến sẽ là cú hích mạnh mẽ cho việc số hóa toàn diện thị trường địa ốc. 

Bà Miền nhận định: "Nếu triển khai thành công, đây sẽ là nền tảng giúp minh bạch hóa giao dịch, giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và hạn chế đầu cơ, thao túng giá".