Những cơ chế tháo gỡ "chưa có tiền lệ" và chuyển động tích cực của thị trường bất động sản

Với nhiều điều chỉnh quan trọng, chính sách đất đai năm 2025 đã tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện khung pháp lý và tinh giản thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư được triển khai quyết liệt hơn. Thị trường bất động sản năm 2025 vì vậy bắt đầu xuất hiện những chuyển động mới, theo hướng tích cực hơn cả về nguồn cung lẫn tâm lý của doanh nghiệp và người mua.

Bước sang năm 2026, thị trường sẽ có những triển vọng gì khi chính sách tiếp tục được hoàn thiện và đi vào thực tiễn? Reatimes ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia và doanh nghiệp xung quanh nội dung này.

ThS. LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhìn nhận, dấu ấn nổi bật về cải cách thể chế trong năm 2025 là nhiều "điểm nghẽn" pháp lý đã được ưu tiên tháo gỡ; nhiều cơ chế, chính sách "chưa có tiền lệ", mang tính thí điểm nhưng có ý nghĩa đột phá, tập trung trực tiếp vào các vướng mắc pháp lý tồn tại kéo dài trong quá trình triển khai dự án bất động sản được ban hành hoặc đi vào thực tiễn.

Nghị quyết số 171/2024/QH15 có hiệu lực từ 1/4/2025 cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Theo cơ chế này, doanh nghiệp không còn bị giới hạn cứng vào quỹ đất ở như trước đây, mà được nhận chuyển nhượng cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án, với điều kiện phù hợp quy hoạch. Nghị quyết 171 đã mở đường cho nhiều dự án nhà ở thương mại đình trệ suốt nhiều năm được tái khởi động, giải phóng được khá lớn nguồn lực đất đai ách tắc trong thời gian dài.

Kết quả triển khai cho thấy hiệu ứng chính sách rõ nét. Tháng 4/2025, Hà Nội đã thông qua danh mục 148 khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm, với tổng diện tích khoảng 840,36ha; ngày 10/7/2025, thành phố tiếp tục thông qua danh mục bổ sung gồm 150 khu đất, với tổng diện tích khoảng 690,1ha. Ngày 18/12/2025, UBND TP.HCM cũng chính thức chấp thuận 42 dự án nhà ở thương mại thí điểm (đợt 2) theo Nghị quyết 171. Cùng với 54 khu đất đủ điều kiện thí điểm cơ chế này được thông qua trong tháng 9/2025, hứa hẹn nguồn cung nhà ở lớn cho TP.HCM trong thời gian tới.

Song song với đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa cũng có hiệu lực từ 1/4/2025.

Theo công bố của Chính phủ ngày 8/12, tính đến ngày 1/12, khoảng 1.759 dự án, nhà đất tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh đã được xử lý, chiếm tỷ lệ hơn 81,3%. Qua đó, hơn 6.000ha đất, tổng vốn đầu tư của các dự án khoảng 220.433 tỷ đồng được đưa vào triển khai, sử dụng. Đến cuối tháng 12/2025, các cơ chế này tiếp tục được mở rộng áp dụng trên phạm vi cả nước.

Để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực nhà ở xã hội, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 206/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, các quy định liên quan đến nhà ở xã hội được điều chỉnh theo hướng rõ hơn về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các bên; tạo điều kiện để địa phương chủ động triển khai, giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Bên cạnh các quyết sách đột phá khơi thông các dự án đình trệ, việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính gắn với phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục đầu tư cũng góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy nguồn cung trên thị trường bất động sản.

"Chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền gắn với cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư - xây dựng - bất động sản lại được triển khai một cách quyết liệt và đồng bộ như giai đoạn hiện nay. Hàng loạt thủ tục hành chính được cắt giảm hoặc đơn giản hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp", LS. Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận.

Từ ngày 1/7/2025, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời đẩy mạnh phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực. Theo đó, UBND cấp xã và Chủ tịch UBND cấp xã chính thức tiếp nhận và thực hiện nhiều thẩm quyền quan trọng trước đây thuộc UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, UBND cấp xã được giao thực hiện thẩm quyền quyết định biện pháp và mức hỗ trợ khác đối với từng dự án theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai, khoản 7 Điều 12 và khoản 9 Điều 13 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP; Chủ tịch UBND cấp xã được phân quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai.

Đồng thời, trừ một số trường hợp đặc thù được loại trừ theo Nghị định, nhiều thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong quản lý đất đai cũng được chuyển giao để Chủ tịch UBND cấp xã trực tiếp thực hiện. Việc phân định lại thẩm quyền này sẽ rút ngắn quy trình hành chính, nâng cao tính chủ động của chính quyền cơ sở và tăng hiệu quả quản lý đất đai sát với thực tiễn địa phương.

Ngoài ra, các quy định mới tại Luật số 90/2025/QH15 (một luật sửa đổi, bổ sung 9 luật), Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ 1/7/2025 và Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã thể hiện rõ định hướng này, thông qua việc bãi bỏ giấy phép xây dựng trong một số trường hợp, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút gọn quy trình xác định giá đất… Một số trường hợp không còn phải xin giấy phép xây dựng. Trình tự, thủ tục được rút gọn hơn so với trước. Điều này giúp doanh nghiệp triển khai dự án thuận lợi hơn, chính quyền địa phương giảm áp lực xử lý hồ sơ, tiến độ thực hiện được đẩy nhanh và chi phí thủ tục giảm rõ rệt.

“Những thay đổi này đã và đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong quá trình triển khai dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giảm đáng kể gánh nặng thủ tục hành chính", theo LS. Phạm Thanh Tuấn.

Những điều chỉnh chính sách trong giai đoạn vừa qua đã tạo ra tác động lan tỏa rõ nét, góp phần cải thiện mặt bằng chung và hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2025. Dù các quy định pháp luật mới cần độ trễ nhất định để hoàn thiện hệ thống hướng dẫn và đi vào thực tiễn, song thực tế cho thấy nhiều nút thắt kéo dài đã bắt đầu được tháo gỡ, tạo tiền đề cho các dự án quay trở lại quỹ đạo triển khai.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes đánh giá, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực (ngày 1/8/2024), cùng với quá trình hoàn thiện các văn bản dưới luật, việc triển khai NƠXH được thúc đẩy mạnh mẽ hơn trong năm 2025. Trước đó, nội dung này được nhắc đến nhiều nhưng chuyển biến còn hạn chế.

"Hiện tại, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho phân khúc này đã có chuyển biến tích cực so với giai đoạn trước. Nguồn cung phân khúc này đang dần được mở rộng trên phạm vi cả nước, đặc biệt tại các địa phương có khu công nghiệp. Tại Hà Nội, số lượng dự án NƠXH cũng tăng", ông Lê Đình Chung nói.

Đặc biệt, theo Tổng giám đốc SGO Homes, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 201, cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm cắt giảm tối thiểu khoảng 350 ngày trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đã mở ra dư địa quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết là cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với giám sát minh bạch theo định hướng của Nghị quyết 68-NQ/TW. Nhiều khâu then chốt vốn kéo dài thời gian triển khai dự án đã được lược bỏ hoặc đơn giản hóa đáng kể, giúp rút ngắn chu trình đầu tư, giảm chi phí tuân thủ và tăng tính chủ động cho doanh nghiệp.

Thực tế, hiệu quả của các cơ chế này đã nhanh chóng được phản ánh qua số liệu triển khai. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2025, cả nước đã hoàn thành 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao cho cả năm. Đáng chú ý, số căn hoàn thành riêng trong năm 2025 đã vượt xa tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021 - 2024, vốn chỉ đạt 57.652 căn. Phân khúc từng được xem là "điểm nghẽn" kéo dài đã thực sự có bước bứt phá.

Ở góc độ địa phương, 19/34 tỉnh, thành được dự báo hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội trong năm 2025. Hai thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận kết quả tích cực: Hà Nội hoàn thành 5.158 căn, vượt 10% kế hoạch, trong khi TP.HCM đạt 13.040 căn, hoàn thành 100% chỉ tiêu được giao. Bên cạnh đó, nhiều địa phương khác cũng đạt kết quả vượt xa kỳ vọng, đặc biệt tại các tỉnh công nghiệp và đô thị hóa nhanh như Thái Nguyên (390%), Nghệ An (175%), Phú Thọ (154%), Hưng Yên (137%), Hải Phòng (123%), Bắc Ninh (120%).

Đánh giá về các quy định mới trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, chính sách mới đã tác động khá rõ nét, góp phần đưa thị trường vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Đáng chú ý, yêu cầu chủ đầu tư chỉ được phép bán hàng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, đã ngăn chặn rủi ro huy động vốn sớm, góp vốn hay bán "non" như trước đây. Việc siết chặt điều kiện mở bán buộc các dự án phải hoàn tất giải phóng mặt bằng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đầu tư hạ tầng theo quy định trước khi đưa sản phẩm ra thị trường, tức là đã đặt nặng yếu tố năng lực tài chính của chủ đầu tư.

"Các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản góp phần sàng lọc những chủ đầu tư yếu về năng lực và kinh nghiệm, thúc đẩy thị trường hình thành lớp doanh nghiệp phát triển chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính và định hướng dài hạn.

Bên cạnh đó, quy định yêu cầu lực lượng bán hàng, đặc biệt là đội ngũ môi giới, phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động theo hợp đồng lao động và giao dịch tài chính qua tài khoản cũng góp phần chuẩn hóa thị trường lao động bất động sản. Đây là bước đi quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch, kỷ cương và tính chuyên nghiệp trong hoạt động phân phối, bán hàng trên thị trường.

Nhìn chung, có rất nhiều điều luật tác động theo từng giai đoạn, nhưng có thể kết luận lại, những chuyển động tích cực của chính sách đất đai, bất động sản trong năm 2025 đã góp phần lớn giúp thủ tục pháp lý được đẩy mạnh, nguồn cung được mở rộng và thị trường phát triển theo hướng ngày càng minh bạch và bền vững hơn", Tổng giám đốc SGO Homes nhận xét.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc ERAS Land cho rằng, thị trường bất động sản đang có những thay đổi đáng chú ý về cách vận hành và định hướng phát triển. Trong bối cảnh khung pháp lý ngày càng đầy đủ và rõ ràng hơn, thị trường dần quay trở lại những giá trị nền tảng, như hạ tầng, quy hoạch, tính pháp lý của dự án và nhu cầu thực của người mua. Đó là sự thay đổi về chất, hướng tới một chu kỳ phát triển ổn định hơn, khi giá trị thực của dự án dần được đặt ở vị trí trung tâm, trở thành nền tảng cho tăng trưởng dài hạn và bền vững của thị trường trong thời gian tới.

Thực tế ở khu vực phía Nam, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu ở thực, đang tăng lên khá rõ. Khi khung pháp lý được hoàn thiện hơn và thủ tục ngày càng rõ ràng, các dự án đủ điều kiện có thể triển khai đúng tiến độ. Nhờ đó, nguồn cung được bổ sung theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường, chứ không phát triển dàn trải như trước. Bởi thị trường đang chọn lọc và đón nhận những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực hay có dòng tiền cho thuê tốt. Người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

"Sự sôi động của thị trường hiện nay mang tính thực chất hơn so với các giai đoạn trước. Đặc biệt, khi nguồn cung và nhu cầu gặp nhau trên nền tảng pháp lý rõ ràng, thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn nhưng chắc chắn hơn", theo Tổng giám đốc ERAS Land.

Bên cạnh đó, dựa trên nền tảng pháp lý dần được tháo gỡ và ổn định hơn, năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm nhiều dự án bất động sản “đắp chiếu” nhiều năm quay trở lại thị trường. Hiện nhiều doanh nghiệp đã công bố kế hoạch tái khởi động dự án cũ, đồng thời chuẩn bị nguồn lực để triển khai và mở bán trong bối cảnh rủi ro pháp lý giảm xuống.

Cụ thể, NetLand, thành viên của Danh Khôi Group cho biết doanh nghiệp đang chuẩn bị trở lại thị trường với kế hoạch triển khai khoảng 4 dự án trong năm 2026. Mở đầu là Welltone Luxury Residence tại Nha Trang (Khánh Hoà). Dự án thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập, do CTCP Sông Đà Nha Trang làm chủ đầu tư, trong đó Danh Khôi mua lại và phát triển phân khu chung cư. Dự án hiện đang trong giai đoạn xin cấp phép và có thể triển khai từ quý II/2026.

Tại TP.HCM, hai dự án Aria Vũng Tàu Hotel & Resort và Barya Citi từng phải tạm dừng do vướng pháp lý, cũng được xác định sẽ tái khởi động trong năm 2026.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng đã lên kế hoạch đưa dự án quay lại thị trường. Tập đoàn Quốc tế Năm Sao đang xây dựng hai dự án quy mô lớn tại phường Vũng Tàu và dự kiến mở bán trong quý I - II/2026 là Five Star Odyssey và Dự án Five Star Poseidon. Trong quý III/2026, Năm Sao dự kiến tiếp tục giới thiệu hai dự án tại Tây Ninh và Ninh Bình sau thời gian dài tạm dừng.

Novaland cũng cho biết năm 2026 sẽ tái triển khai và bán hàng trở lại Dự án Aqua City tại Đồng Nai, sau khi các vướng mắc pháp lý cơ bản được tháo gỡ. Dự án có quy mô khoảng 1.000ha, từng phải dừng triển khai từ năm 2023 để hoàn tất thủ tục. Novaland kỳ vọng việc tái khởi động Aqua City sẽ tạo động lực giúp doanh nghiệp phục hồi tăng trưởng, đồng thời tiếp tục xây dựng và bàn giao các dự án cũ như Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm và nhiều dự án tại TP.HCM.

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, Eras Land dự kiến mở bán Dự án Costamigo tại Lâm Đồng trong quý I/2026. Dự án từng được triển khai từ năm 2020, sau khi hoàn thiện khu nhà phố thì tạm dừng; đến nay doanh nghiệp tiếp tục phát triển khu condotel với khoảng 700 sản phẩm.

Khải Hoàn Land cũng thông báo, quý II/2026 sẽ triển khai một dự án mới tại phường Thuận An, TP.HCM. Gotec Land cũng đang chuẩn bị tái triển khai Dự án Shizen Home tại phường Tân Thuận, TP.HCM, dự án đã được đưa vào diện tháo gỡ vướng mắc từ năm 2023 và hiện chờ hoàn tất xác định nghĩa vụ tài chính để đủ điều kiện xây dựng, bán hàng trở lại.

Việc hàng loạt doanh nghiệp công bố kế hoạch tái khởi động dự án trong năm 2026 cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn phục hồi, khi các dự án không chỉ “được tháo gỡ trên giấy” mà đã có lộ trình cụ thể để quay lại công trường và thị trường. Đây được xem là đòn bẩy quan trọng giúp doanh nghiệp phục hồi tài chính, đồng thời tạo thêm nguồn cung cho thị trường trong giai đoạn tới, sau nhiều năm thiếu hụt kéo dài.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới, được kỳ vọng là thời điểm các chính sách phát huy tác động rõ nét hơn.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, năm 2026 là thời điểm có hiệu lực của hàng luật Luật, Nghị quyết quan trọng liên quan đến lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản. Bảng giá đất mới (áp dụng từ 1/1/2026) đánh dấu một thay đổi căn bản trong cơ chế định giá đất. Từ thời điểm này, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 chính thức chấm dứt hiệu lực, thay thế bằng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, theo khu vực, vị trí, loại đất và có thể chi tiết đến từng thửa đất tại các địa phương đủ điều kiện dữ liệu số. Cách tiếp cận mới giúp tăng tính minh bạch và khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, song cũng tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giá thành nhà ở nếu thiếu các công cụ tài chính điều tiết phù hợp.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 1/1/2026) tập trung tháo gỡ các “nút thắt” trong quá trình thi hành Luật Đất đai, đặc biệt ở các khâu thu hồi đất, bồi thường, xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Việc mở rộng một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, rút ngắn nhiều mốc thời gian thủ tục và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, giảm tình trạng ách tắc kéo dài trên thị trường bất động sản.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (hiệu lực từ 1/1/2026) điều chỉnh cách tiếp cận quy hoạch theo hướng phản ánh thực tế ranh giới đô thị - nông thôn ngày càng mờ, đồng thời đơn giản hóa hệ thống đồ án quy hoạch và làm rõ mối quan hệ với quy hoạch quốc gia, vùng và tỉnh. Việc tách các nội dung thuộc pháp luật đất đai ra khỏi luật quy hoạch giúp giảm chồng chéo pháp lý, tháo gỡ một điểm nghẽn lớn đối với nhiều dự án bất động sản phải điều chỉnh quy hoạch trong thời gian qua.

Luật Quy hoạch (sửa đổi), có hiệu lực từ 1/3/2026, tiếp tục hoàn thiện trật tự, thứ bậc và tính liên thông giữa các cấp quy hoạch. Những điều chỉnh này góp phần nâng cao tính ổn định và khả năng dự báo của môi trường đầu tư, tạo nền tảng pháp lý an toàn hơn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là các khu đô thị và dự án quy mô lớn triển khai theo chu kỳ dài hạn.

Luật Đầu tư (sửa đổi) - Luật số 143/2025/QH15 (hiệu lực từ 1/3/2026) cắt giảm mạnh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, thu hẹp phạm vi dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư và mở rộng cơ chế đầu tư đặc biệt. Các quy định mới giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, đơn giản hóa điều chỉnh và chuyển nhượng dự án, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả dự án mới lẫn các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Luật Xây dựng (sửa đổi), có hiệu lực từ 1/7/2026, miễn giấy phép xây dựng đối với nhiều công trình đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và báo cáo nghiên cứu khả thi được thẩm định, đồng thời áp dụng nguyên tắc “mỗi công trình chỉ một thủ tục hành chính”. Việc chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm và số hóa toàn trình thủ tục giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án, tác động trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 15 luật trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường (hiệu lực từ 1/1/2026) đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương và tinh giản thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, môi trường. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến các khâu then chốt của dự án bất động sản như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm định môi trường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình chuẩn bị và triển khai dự án.

Đối với TP. Hà Nội, Nghị quyết số 258/2025/QH15 về cơ chế đặc thù cho các dự án lớn tại Thủ đô (hiệu lực từ 12/12/2025) cho phép áp dụng các cơ chế đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn, dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị và hạ tầng trọng điểm. Việc triển khai song song các thủ tục quy hoạch, đầu tư và xây dựng được xem là “đường băng pháp lý” cho các đại dự án đô thị, tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản Thủ đô trong giai đoạn 2026 - 2030.

Song, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng nhìn nhận, trong một khoảng thời gian tương đối ngắn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đồng thời thích ứng với nhiều thay đổi lớn; từ việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, cho đến sự điều chỉnh liên tục của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn. Trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương mới và hệ thống pháp luật được sửa đổi, bổ sung nhiều, doanh nghiệp phải thích ứng nhanh hơn.

"Trong giai đoạn vừa qua, số lượng văn bản quy phạm pháp luật được ban hành với mật độ dày; và có sự thay đổi đáng kể về nội dung cũng như thẩm quyền giải quyết giữa các ngành, các cấp, xuất phát từ việc tổ chức lại chính quyền địa phương. Trong giai đoạn chuyển tiếp, những thay đổi này khó tránh khỏi việc phát sinh một số ách tắc, lúng túng trong quá trình thực thi", ông Tuấn chia sẻ.

ThS. LS. Phạm Thanh Tuấn

Trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương mới và hệ thống pháp luật được sửa đổi, bổ sung nhiều, doanh nghiệp phải thích ứng nhanh hơn.

Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập các tỉnh, thành phố nhằm mở rộng không gian phát triển và hình thành các động lực tăng trưởng mới cũng đặt ra không ít thách thức trong công tác quy hoạch. Ở cấp độ cụ thể như quy hoạch đô thị - nông thôn hay quy hoạch sử dụng đất, việc thay đổi cả về thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt và phạm vi không gian địa lý khiến quá trình triển khai dự án, đặc biệt là các dự án cần điều chỉnh quy hoạch, trở nên phức tạp hơn.

Thực tế cho thấy, không ít khu vực trước đây được định hướng là đô thị (phường, thị trấn) nhưng sau sắp xếp đơn vị hành chính có thể chuyển thành khu vực nông thôn (cấp xã), kéo theo khả năng điều chỉnh lại định hướng quy hoạch.

"Đây là yếu tố các doanh nghiệp bất động sản cần sớm nhận diện để chủ động điều chỉnh kế hoạch đầu tư và chiến lược phát triển cho phù hợp với bối cảnh mới", LS. Phạm Thanh Tuấn nêu.

Bên cạnh đó, chuyên gia nhìn nhận, xu hướng phát triển bất động sản "siêu đô thị" đặt ra yêu cầu cao về năng lực và buộc doanh nghiệp phải liên kết nếu không muốn bị đứng ngoài cuộc.

Ông Lê Đình Chung cho rằng, Nhà nước nhiều khả năng sẽ tiếp tục theo sát diễn biến thị trường cũng như các tác động từ chính sách để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Thực tế trong năm qua cho thấy, khi xuất hiện những điểm chưa phù hợp với thực tiễn, chính sách đã được rà soát và điều chỉnh tương đối linh hoạt.

"Đây cũng là cách làm mà tôi kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới, nhằm bảo đảm sự ổn định và đồng hành cùng quá trình phục hồi của thị trường", ông Chung nói.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes

Thực tế trong năm qua cho thấy, khi xuất hiện những điểm chưa phù hợp với thực tiễn, chính sách đã được rà soát và điều chỉnh tương đối linh hoạt. Đây cũng là cách làm mà tôi kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới, nhằm bảo đảm sự ổn định và đồng hành cùng quá trình phục hồi của thị trường.

Bên cạnh đó, Tổng giám đốc SGO Homes mong muốn, các chính sách liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng cần được quan tâm và thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Dù bức tranh chung của thị trường đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực, song phân khúc nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự khởi sắc.

"Với nền tảng pháp lý mới, tôi tin năm 2026, thị trường sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với năm 2025, khi các bộ luật mới đi vào thực thi rõ nét và nguồn cung dự án được mở rộng. Để tạo ra sự phục hồi toàn diện, tôi kỳ vọng Nhà nước sẽ có những động thái quyết liệt và trọng tâm hơn đối với thị trường nghỉ dưỡng - một phân khúc có quy mô lớn và đóng vai trò quan trọng trong tổng thể thị trường bất động sản", ông Lê Đình Chung chia sẻ./.