Những “cục đá” níu chân thị trường
Báo cáo tổng kết 12 tháng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2017, HoREA cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM hiện vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững là do đang còn vướng năm “cục đá” bó chân.
Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu trong năm 2018.
Trong đó, việc thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án tạo ra cảnh doanh nghiệp “cầm đèn chạy trước ô tô”. Vì sợ chờ thủ tục phê duyệt từ xây dựng, mở bán…sẽ làm mất cơ hội đưa dự án ra thị trường lúc thời điểm tốt nhất nên nhiều doanh nghiệp đã “làm liều”, chào bán hàng dự án trước khi có thủ tục cấp phép.
Thực trạng này tạo ra cảnh khó khăn cho doanh nghiệp tiếp cận thị trường cũng như khiến thị trường lâm vào cảnh lúc thừa lúc thiếu dự án… Theo HoREA, việc rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính sẽ giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.
Một “cục đá” khác theo HoREA là thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai.
Điều này khiến doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn trong quá trình M&A quỹ đất, bên cạnh đó TP.HCM hiện còn khoảng 500 dự án bất động sản đang “đắp chiếu”, các chủ đầu tư dự án này đều muốn bán dự án của mình. Nhưng vì thủ tục hành chính cho việc chuyển nhượng khó khăn nên trong năm 2017 chỉ có 27 hồ sơ xin dự án được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có 7 dự án đang trong quá trình thẩm định hoặc phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, và đã có 20 dự án đã được UBND TP cho chuyển nhượng.
Tiếp đến là “sợi dây xích” tiền sử dụng đất. Với các chủ đầu tư, đây đang là gánh nặng, là ẩn số và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" tiêu cực, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Bên cạnh đó công tác giải phóng mặt bằng cũng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp.
Cuối cùng đó là “cục đá” về chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao, phổ biến từ 9 - 11%/năm, chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền). Người mua NƠXH đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.
Với khó khăn này, phân khúc căn hộ giá rẻ dần vắng bóng trên thị trường bất động sản TP.HCM. Bởi đa phần người dân TP.HCM có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng, với thu nhập này không đủ tiêu chuẩn ngân hàng cho vay gói thương mại. Từ đây, các chủ đầu tư ngại ngần trong việc phát triển dự án nhà giá rẻ bởi nhu cầu cao nhưng vẫn khó bán vì người mua không đủ điều kiện hỗ trợ vay mua nhà.
Xu hướng bắt tay cùng phát triển
Theo HoREA thì năm 2018, thị trường bất động sản tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn và sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Tuy nhiên, điểm mạnh nhất trong năm 2018 mà HoREA cho rằng sẽ là điểm nổi bất nhất đó là xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tăng trong thời gian tới. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018, qua đó đẩy nhanh việc thực hiện các dự án và góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.
Trong đó, năm 2017 đã có những cái bắt tay góp vốn rất lớn, đơn cử như thương vụ Công ty Nishi Nippon và Hankyu đến từ Nhật Bản hợp tác cùng Nam Long triển khai Dự án khu dân cư Mizuki Park diện tích rộng 26 ha tại quận Bình Chánh, TP.HCM, tổng vốn đầu tư 351 triệu USD hồi tháng 7 vừa qua.
Tiếp đó, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Sơn Kim (Sơn Kim Land) đã kêu gọi thành công số vốn 100 triệu USD từ nhà đầu tư Nhật Bản để phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM.
Mới đây, ngày 24/12 Tập đoàn Mitsubishi đã rót vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phuc Khang Corporation) trong việc phát triển dự án nhà ở theo tiêu chuẩn công trình xanh tại TP.HCM.
Theo đó, Mitsubishi Corporation (49%) và Phuc Khang Corporation (51%) thống nhất thành lập Phuc Khang Mitsubishi Corporation Holding (PKMC) để cùng đầu tư, phát triển dòng sản phẩm Diamond Lotus, dự án nhà ở đầu tiên tại Việt Nam được xây dựng, quản lý vận hành theo tiêu chuẩn LEED (USGBC – Hoa Kỳ) - một tiêu chuẩn công trình xanh uy tín và phổ biến tại 150 quốc gia trên thế giới.
Khoản đầu tư đầu tiên của PKMC được giải ngân thực hiện ngay trong tháng 1/2018 có giá trị 30 triệu USD vào dự án Diamond Lotus Riverside tại quận 8, TP.HCM.
Liên doanh PKMC Holding thống nhất sẽ tập trung nghiên cứu, đầu tư, phát triển các quỹ đất hiện hữu của Phúc Khang có giá trị trên 500 triệu USD với tổng quy mô 20 ha (phức hợp thương mại, chung cư cao tầng) trong khu vực trung tâm TP. HCM, gồm: Quận 1, Quận 2, Quận 8, Quận 10, Tân Bình, Tân Phú… và 1.000 ha ở các vùng lân cận chỉ cách CBD TP. HCM từ 20-30 km.
Keppel Land Việt Nam (công ty có vốn 100% Singapores) cũng vừa tiến hành M&A 2 dự án tại TP.HCM với số vốn lên đến 297 triệu USD…
