Khẳng định danh nghĩa pháp lý chung cư mini và nêu rõ vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
Cùng với đó, việc quy định cụ thể hơn, rõ hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ này cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật chi tiết, cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ và hiệu quả hơn đối với chung cư mini. Từ đó, đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo vận hành sử dụng thuận tiện cho loại hình chung cư mini trong cuộc sống.
Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai.
Có thể nói, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý. Bởi quyền sở hữu cần được bảo hộ vĩnh viễn trừ khi được chuyển giao, chấm dứt theo các trường hợp được luật định về vấn đề xác lập, chấm dứt quyền sở hữu.
Mặt khác, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không phù hợp với các quy định của Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 về vấn đề sở hữu tài sản.
Chưa kể, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà chung cư, bởi không có một cơ chế nào để đảm bảo an toàn cho người mua chung cư. Khi bỏ ra một số tiền lớn nhưng chỉ sở hữu một tài sản trong hữu hạn sẽ khiến người mua có tâm lý e ngại, lo lắng về mức độ rủi ro khi sở hữu nhà chung cư, từ đó gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Điều này cũng sẽ tác động đến chính sách phát triển nhà chung cư của Chính phủ hiện nay, ngay cả chính sách phát triển nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực.
Mở rộng hình thức phát triển nhà ở xã hội và ưu đãi nhiều hơn cho chủ đầu tư
Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm một số trường hợp phát triển nhà ở xã hội mới so với Luật Nhà ở 2014 như sau:
Một là, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.
Hai là, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê.
Như vậy, Luật mới đã bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định rõ hình thức mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển nhà ở, qua đó huy động được thêm nguồn lực quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở.
Đây là một trong những điểm nhấn nổi bật của Luật Nhà ở 2023. Với những bổ sung quan trọng về hình thức phát triển nhà ở xã hội này, thời gian tới thị trường nhà ở xã hội, các dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ có những chuyển biến mạnh mẽ.
Về ưu đãi đối với phát triển nhà ở xã hội, Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chi tiết, luật hóa bổ sung thêm một số ưu đãi so với Luật cũ.
Một là, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư thì Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, với các phần đầu tư khác của dự án thì không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi nhà ở xã hội, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia vào các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Hai là, chủ đầu tư “được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai”. Việc luật hóa quy định này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có động lực lớn tham gia đầu tư phát triển các dự án phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Những quy định được luật hóa nêu trên của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho thấy quyết tâm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới của nước ta, tạo ra hành lang pháp lý làm cơ sở cho các doanh nghiệp có thể nhìn thấy lợi ích khi họ tham gia vào thị trường nhà ở xã hội.
Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp
Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…
Việc bổ sung này, đặc biệt là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp cho thấy, Luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay.
Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025
Một trong những điểm đáng lưu ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) là không có hiệu lực vào năm 2024 như thường lệ mà sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.
Có thể nói, Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm là nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế. Ngoài ra, do nhiều chính sách của Luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, do đó việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng rất cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.
Việc Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành trong sự tương thích với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai hy vọng sẽ tạo nên những cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, cho việc phát triển và đảm bảo nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trong thời gian tới./.
