Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Trải qua 5 lần sửa đổi, đến thời điểm hiện tại, Luật Đất đai 2013 đã mang lại không ít mặt tích cực, thể hiện nhiều ưu điểm tiến bộ, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật đã tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch để các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia đầu tư, từ đó tạo tiềm lực phát triển thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, Luật Đất đai 2013 vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập, chồng chéo. Không ít vụ việc tiêu cực nảy sinh trong đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản xuất phát từ những kẽ hở của Luật Đất đai.
Thời gian gần đây, hàng loạt “phi vụ” liên quan đến bất động sản xuất hiện và gây tranh cãi cũng bắt nguồn từ chính lỗ hổng về chính sách này. Trong khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp làm ăn chân chính phải gồng mình để xoay xở, tìm cách bám trụ, thì một bộ phận không nhỏ khác lại lợi dụng những khoảng trống trong Luật để thu về “món hời” lớn.
Những vấn đề tồn tại trong quy định của Luật Đất đai 2013 đang khiến thị trường bất động sản chênh vênh muôn nẻo. Bài viết dưới đây đề cập đến những vấn đề nổi bật bắt nguồn từ bất cập trong chính sách, pháp luật về đất đai.
Quy định về việc góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất còn bất cập
Liên quan đến quy định góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất, nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng nhằm thâu tóm diện tích đất công về tay của tư nhân.
Nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân, doanh nghiệp được tiếp cận, cũng như sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đặc biệt là các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn, tái cơ cấu lại doanh nghiệp hoặc có nhu cầu hợp tác kinh doanh giữa các cá nhân, doanh nghiệp có quỹ đất với các cá nhân, doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính, Luật Đất đai 2013 đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền sử dụng đất để góp vốn kinh doanh.
Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có thể góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất. Tiếp theo, khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai quy định: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, tài sản là quyền sử dụng đất có thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp, từ đó quyền sử dụng đất được chuyển từ chủ thể góp vốn sang cho doanh nghiệp và trở thành tài sản của doanh nghiệp, đồng thời được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh việc tạo điều kiện cho các cá nhân, doanh nghiệp được cùng nhau phát triển sản xuất kinh doanh, gia tăng giá trị sử dụng nguồn lực đất đai, quy định trên lại chính là một trong những kẽ hở lớn phát sinh để một số đối tượng lợi dụng câu kết nhằm xâu xé tài sản công thông qua việc góp vốn thành lập những doanh nghiệp liên doanh công - tư. Sau một thời gian hoạt động, nhóm đối tượng này thoái vốn bằng cách chuyển nhượng cổ phần, từ đó diện tích đất công được chuyển về tay của tư nhân với giá vô cùng rẻ.
Điển hình là vụ đất vàng 8 - 12 Lê Duẩn. Cụ thể, khu nhà đất số 8 - 12 Lê Duẩn tại Quận 1, TP.HCM có tổng diện tích 4.896,3m2, gồm hai khu đất tại số 8 và số 12 Lê Duẩn. Năm 1994, khu đất này được xác lập sở hữu Nhà nước và giao cho Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM ký hợp đồng cho bốn công ty của Bộ Công Thương thuê đất, trả tiền hằng năm. Năm 2008, UBND TP.HCM ra quyết định thu hồi nhà đất số 8 - 12 Lê Duẩn để thực hiện dự án xây dựng khách sạn cao cấp.
Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM đã yêu cầu bốn doanh nghiệp này di dời, bàn giao mặt bằng. Tuy nhiên, cả bốn doanh nghiệp đều nợ tiền thuê, không chịu dời đi và có nhiều văn bản kiến nghị UBND, Thành ủy TP.HCM và Bộ Công Thương đề nghị được tạo điều kiện mua chỉ định hoặc tham gia thực hiện dự án. Các kiến nghị này đều không được UBND TP.HCM chấp thuận.
Tuy nhiên ngày 6/10/2009, ông Nguyễn Thành Tài - Phó Chủ tịch thường trực UBND TP.HCM vẫn ký công văn chấp thuận chủ trương cho Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM làm chủ đầu tư dự án và liên doanh (góp 50% vốn điều lệ), liên kết với bốn công ty đang thuê (góp 50%).
Sau đó, Công ty Quản lý kinh doanh nhà có công văn gửi UBND TP.HCM đề xuất về việc thành lập pháp nhân mới theo hình thức công ty cổ phần (cụ thể là Công ty Cổ phần Đầu tư Lavenue). Với sự chấp thuận của ông Nguyễn Thành Tài, những pháp nhân mới này có thêm sự góp vốn của các doanh nghiệp mới. Trong đó, Công ty Hoa Tháng Năm tham gia góp cùng Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM 30% vốn điều lệ; bốn công ty thuộc Bộ Công Thương chuyển nhượng 50% còn lại cho Công ty Kinh Đô để cấn nợ.
Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Lavenue có tỷ lệ sở hữu cổ phần cụ thể là: Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM chiếm 20% vốn điều lệ, Công ty Kinh Đô chiếm 50%, Công ty Hoa Tháng Năm chiếm 30% vốn điều lệ. Như vậy, vốn góp của tư nhân đã chiếm đa số (80%) trong cơ cấu sở hữu này. Và cũng từ đây, dự án khách sạn cao cấp tại khu đất 8 - 12 Lê Duẩn chính thức rơi vào tay tư nhân.
Có thể thấy thông qua việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Công ty Quản lý kinh doanh nhà đã cùng hợp tác với các doanh nghiệp khác, biến khu đất 8 - 12 Lê Duẩn từ thuộc sở hữu Nhà nước thành sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân.
Quy định về định giá đất tồn tại nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực tiễn
Câu tục ngữ “tấc đất tấc vàng” phù hợp để miêu tả đúng giá trị của đất, bởi hiện nay giá đất nhiều nơi đã lên đến hàng chục triệu đồng/m2. Phần lớn giá đất tăng cao như vậy liên quan đến việc lập quy hoạch phát triển đô thị. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan quy định về định giá đất chưa thực sự “sát” với thực tiễn, từ đó dẫn đến việc người dân không đồng tình, có những khiếu nại kéo dài về vấn đề giá đất bồi thường khác với giá đất thị trường.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải đảm bảo “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng thực tế hiện nay lại cách xa giá cả thị trường. Tổng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra rằng, khung giá đất Nhà nước quy định chỉ bằng 20% khung giá thị trường và khung giá đất cấp tỉnh tương tự chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Cụ thể, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, đất tại các vùng ven đô như Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức… đã lên đến 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Thêm nữa, do chỉ có UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất (Điều 114.3 Luật Đất đai 2013), vì vậy mỗi địa phương sẽ áp dụng một cách khác nhau, không có sự thống nhất. Điều này khiến việc báo cáo Thủ tướng Chính phủ để đưa ra quyết định trong trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là rất khó thực hiện. Cơ quan hành chính Nhà nước sẽ thực hiện toàn bộ quy trình định giá đất, còn người bị thu hồi đất sẽ đứng ngoài quy trình nên giá đất vẫn mang nặng tính áp đặt.
Lợi dụng lỗ hổng, thiếu sót về việc định giá đất, nhiều người cố tình nâng giá đất lên cao với lời mời chào có cánh về những khu quy hoạch, dự án hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến việc người dân dễ dàng bị mất tiền oan cho những khu đất ảo. Hơn nữa, giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thực tế có sự chênh lệch lớn cũng khiến người dân bị thu hồi đất không thoả đáng với mức bồi thường còn thấp. Bởi lẽ, loại dự án được đền bù ngoài ngân sách Nhà nước thì có thể được đền bù sát giá thị trường, nhưng loại dự án được đền bù từ kinh phí là ngân sách Nhà nước thường thấp (dựa theo quy định pháp luật) nên rất khó thoả mãn được người có đất bị thu hồi và việc thoả thuận giữa các bên cũng khó khăn hơn. Thực trạng này tạo ra nhiều mâu thuẫn, sự so sánh giữa những người bị thu hồi đất.
Quy định về định giá đất tồn tại nhiều hạn chế, chưa phù hợp với thực tiễn
Để giải quyết những vướng mắc, bất cập nêu trên, dưới đây là một số giải pháp:
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong quá trình sản xuất, kinh doanh, đồng thời ngăn chặn việc lợi dụng để biến đất công thành tư để trục lợi.
Thứ hai, trong quá trình định giá đất, cần có sự tham gia của bên có đất bị thu hồi để tiến hành thoả thuận sao cho phù hợp. Trường hợp các bên không đi đến thoả thuận thì người bị thu hồi đất sẽ yêu cầu cơ quan thẩm định giá thẩm định lại.
Thứ ba, cần thường xuyên cập nhật sự biến động của giá đất trên thị trường trên cả nước theo từng vùng, miền, địa phương để có cơ sở dữ liệu điều chỉnh định giá đất sao cho phù hợp với thực tiễn.
Thứ tư, sửa đổi, bổ sung các văn bản luật và dưới luật để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phát huy đúng hiệu quả, hoàn thiện chính sách, pháp luật Việt Nam trong tình hình phát triển đất nước.
Nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai 2013 đang được coi là yêu cầu bức thiết từ thực tiễn hiện nay ở nước ta, được Thủ tướng yêu cầu khẩn trương tổng kết thi hành. Bởi sẽ còn đó những vụ việc đáng tiếc dẫn đến thất thoát tài sản của Nhà nước về đất đai, những kẻ lợi dụng lỗ hổng để trục lợi từ những “mảnh đất vàng” nếu như chính sách, các văn bản pháp luật đất đai vẫn tồn tại những bất cập./.
