Niên hạn chung cư: Từ "điểm kết thúc" của công trình đến bài toán tái thiết cuộc sống

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt vấn đề gắn thời hạn sử dụng căn hộ với niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Để chính sách đi vào thực tế, theo các chuyên gia, điều quan trọng không chỉ là xác định khi nào một chung cư hết niên hạn, mà còn phải làm rõ cơ chế kiểm định, di dời, tái định cư và tái thiết, bảo đảm quyền tài sản và cuộc sống của cư dân được chuyển tiếp thông suốt.

❃ ❃ ❃

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan quy định đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ phải gắn với niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản; theo đó, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Sau khi Nghị quyết được ban hành, nhiều băn khoăn liên quan đến việc quyền và lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được bảo đảm như thế nào khi công trình đi đến cuối vòng đời được đặt ra. Theo đó, khi chung cư hết niên hạn, căn cứ nào để xác định công trình còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, cần gia cố hay phải phá dỡ? Trường hợp phải xây dựng lại, quyền tài sản của người dân sẽ được xử lý ra sao và cơ chế nào bảo đảm người dân có thể tiếp tục duy trì chỗ ở an toàn, ổn định trong quá trình tái thiết?

Liên quan đến những thắc mắc trên, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way chia sẻ với Reatimes rằng, Nghị quyết 21-NQ/TW ghi nhận thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình xây dựng. Tuy nhiên, trước đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, theo hướng "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng". Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định gắn với cấp công trình xây dựng. Hiện nay, Quy chuẩn Kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình xây dựng phục vụ thiết kế xây dựng QCVN 03:2022/BXD, ban hành kèm theo Thông tư số 05/2022/TT-BXD ngày 30/11/2022 của Bộ Xây dựng, quy định các mốc thời hạn sử dụng theo thiết kế gồm nhỏ hơn 25 năm, không nhỏ hơn 25 năm, không nhỏ hơn 50 năm và không nhỏ hơn 100 năm.

"Như vậy, với những quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở cả hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", luật sư Hồi cho biết.

Tuy nhiên, theo luật sư, trong Nghị quyết 21/NQ-TW đã ghi nhận "quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", song không ghi nhận cụ thể "niên hạn xây dựng công trình" sẽ được xác định theo hồ sơ thiết kế ban đầu hay kết quả kiểm định thực tế của công trình.

Vì vậy, vẫn còn những khoảng trống cần được làm rõ về cách xác định thời hạn sử dụng của một chung cư trong thực tế. Cụ thể, có thể đặt ra hai tình huống. Một là, một chung cư đã hết niên hạn sử dụng được xác định trong hồ sơ thiết kế ban đầu, nhưng khi kiểm tra, đánh giá thực tế, công trình vẫn còn chất lượng tốt và bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. Khi đó, công trình có bắt buộc phải dừng sử dụng, tháo dỡ hay vẫn có thể được tiếp tục sử dụng nếu đáp ứng các điều kiện an toàn? Hai là, một chung cư vẫn còn thời hạn theo hồ sơ thiết kế, nhưng trong quá trình sử dụng lại xuất hiện tình trạng xuống cấp, hư hỏng hoặc có dấu hiệu không còn bảo đảm an toàn. Khi đó, có tiếp tục cho người dân sử dụng đến hết niên hạn thiết kế hay phải căn cứ vào kết quả kiểm định thực tế để đưa ra phương án xử lý sớm hơn? 

Theo luật sư Hồi, đây là những tình huống rất thực tế cần được quy định rõ, bởi tuổi thọ được tính toán trên hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của công trình không phải lúc nào cũng trùng khớp.

Vì vậy, luật sư cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được xác định dựa trên hai căn cứ, gồm hồ sơ thiết kế ban đầu và tình trạng thực tế của công trình được xác định qua kiểm định. Niên hạn được xác định khi thiết kế chỉ là cơ sở ban đầu, không phải cứ hết thời hạn này là công trình đương nhiên phải phá dỡ. 

"Cơ quan chuyên môn và UBND cấp tỉnh cần có trách nhiệm tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, từ đó xác định công trình còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, cần sửa chữa, gia cố hay phải phá dỡ. Như vậy, việc xác định thời hạn sử dụng thực tế của chung cư cần được xem xét đồng thời giữa "tuổi thọ trên hồ sơ" và "sức khoẻ thực tế" của công trình, thay vì chỉ căn cứ vào một con số được xác định từ đầu", luật sư Hồi nhấn mạnh. 

Đồng quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ với Reatimes rằng, khi xác định niên hạn sử dụng chung cư cần đặc biệt lưu ý khoảng cách giữa thiết kế trên bản vẽ và chất lượng thực tế của công trình. 

Theo ông, mỗi công trình chung cư đều được thiết kế trên cơ sở những tiêu chuẩn kỹ thuật và tuổi thọ dự kiến nhất định. Tuy nhiên, chất lượng thực tế của công trình không phải lúc nào cũng tương đồng với những gì được thể hiện trên bản vẽ thiết kế. Trong quá trình thi công, nếu xảy ra tình trạng "rút ruột" công trình, sử dụng vật liệu không đúng tiêu chuẩn, khảo sát không đầy đủ hoặc thi công quá vội vàng để chạy tiến độ, chất lượng và tuổi thọ thực tế của công trình có thể bị ảnh hưởng đáng kể. 

Bên cạnh đó, sau khi đưa vào sử dụng, công trình còn chịu tác động của quá trình vận hành và những thay đổi do chính cư dân thực hiện. Việc đục, khoan, cải tạo, cơi nới hoặc sửa chữa không đúng kỹ thuật nếu diễn ra trong thời gian dài cũng có thể làm thay đổi kết cấu, gia tăng mức độ xuống cấp và khiến công trình không thể đạt được tuổi thọ như thiết kế ban đầu. 

"Có những công trình được tính toán với niên hạn 50 năm, nhưng trên thực tế mới khoảng 25 năm đã xuống cấp, trở nên xập xệ do nhiều yếu tố tác động trong quá trình xây dựng và sử dụng", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận. Bên cạnh đó, cũng có những công trình dù đã vượt qua niên hạn thiết kế nhưng nếu được bảo trì, sửa chữa và gia cố đúng kỹ thuật thì vẫn có thể tiếp tục bảo đảm an toàn trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc tiếp tục sử dụng công trình quá niên hạn phải dựa trên đánh giá thực tế về chất lượng và mức độ an toàn, chứ không thể chỉ căn cứ vào tuổi công trình. 

Do đó, khi xác định một chung cư đã hết niên hạn hay chưa, không nên chỉ nhìn vào con số được xác định trên hồ sơ thiết kế ban đầu, mà cần có cơ chế kiểm định, đánh giá thực tế của cơ quan có thẩm quyền. Niên hạn thiết kế nên được xem là một căn cứ kỹ thuật ban đầu, còn quyết định công trình có thể tiếp tục sử dụng hay phải sửa chữa, gia cố hoặc tháo dỡ cần được đặt trên cơ sở chất lượng thực tế và mức độ an toàn thực tế của công trình. 

"Điều quan trọng là không nên biến niên hạn thành một "mốc thời gian cứng" đồng nghĩa với thời điểm phá dỡ công trình. Niên hạn cần được gắn với một cơ chế kiểm định, đánh giá và xử lý xuyên suốt vòng đời công trình. Khi đó vừa bảo đảm mục tiêu an toàn, vừa tránh gây tâm lý rằng cứ hết một khoảng thời gian nhất định thì căn hộ đương nhiên mất giá trị hoặc người dân buộc phải rời khỏi nơi ở của mình", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.

Với những băn khoăn về việc nếu công trình buộc phải phá dỡ, quyền tài sản của các chủ sở hữu sẽ được bảo đảm và chuyển tiếp như thế nào; đồng thời, nguồn lực tài chính để phá dỡ, xây dựng lại chung cư sẽ được huy động từ đâu và phân bổ ra sao, các chuyên gia cho rằng cần tách bạch giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu, đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý rõ ràng cho quá trình tái thiết.

Theo đó, việc chung cư hết niên hạn và phải phá dỡ không đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân chấm dứt. Vấn đề cốt lõi là phải xác định rõ quyền tài sản đó sẽ được chuyển hóa, bảo đảm và thực hiện như thế nào trong quá trình phá dỡ, xây dựng lại, cũng như cơ chế huy động và phân bổ nguồn lực tài chính giữa các chủ sở hữu và các bên tham gia tái thiết.

Theo luật sư Lê Văn Hồi, Nghị quyết 21/NQ-TW đã nhấn mạnh yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Điều này có thể được hiểu rằng, dù thời hạn sử dụng của bản thân công trình có xác định theo niên hạn xây dựng thì quyền tài sản của chủ sở hữu đối với căn hộ và phần quyền sử dụng đất chung vẫn sẽ là lâu dài. "Khi công trình hết niên hạn, xuống cấp hoặc thuộc trường hợp buộc phải tháo dỡ, chủ sở hữu vẫn còn quyền tài sản và quyền sử dụng đất chung đối với khu đất nơi công trình được xây dựng", luật sư Hồi nhấn mạnh.

Đáng chú ý, Nghị quyết 21/NQ-TW cũng ghi nhận "chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn". Quy định này đã chỉ ra rằng khi chung cư hết niên hạn và phải xây dựng lại, chủ sở hữu sẽ là một trong những chủ thể có trách nhiệm tham gia huy động nguồn lực tài chính để tái thiết công trình.

"Có thể hình dung đơn giản rằng, khi mua căn hộ chung cư, người dân đồng thời có quyền đối với căn hộ và quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Khi công trình xuống cấp và phải phá dỡ, việc tháo dỡ không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền đối với khu đất. Thay vào đó, quyền tài sản của họ sẽ được chuyển tiếp vào quá trình xây dựng lại công trình. Đối với phần đất sử dụng để xây dựng nhà chung cư, theo định hướng của Nghị quyết, người dân không phải thực hiện lại nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chỉ vì công trình cũ được tháo dỡ và xây dựng mới", luật sư Lê Văn Hồi phân tích, đồng thời cho rằng điều này cần được cụ thể hóa thông qua các luật liên quan. Bởi trên thực tế, mỗi công trình có cơ cấu sở hữu và đặc điểm khai thác khác nhau, nên không thể áp dụng một công thức phân bổ nghĩa vụ tài chính duy nhất cho tất cả các trường hợp.

"Các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung, vì vậy khi xây dựng lại, việc phân bổ nguồn lực chắc chắn phải được quy định cụ thể và tương thích với đặc thù của từng công trình cụ thể", luật sư Hồi nói. Chẳng hạn, chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích thương mại, dịch vụ hoặc các phần diện tích có vị trí, giá trị và khả năng khai thác khác nhau có thể phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính khác nhau. Do đó, cần sớm xây dựng các nguyên tắc, tiêu chí rõ ràng để xác định phần nghĩa vụ của từng chủ sở hữu, bảo đảm công bằng và khả thi trong quá trình tái thiết.

Bên cạnh đó, một vấn đề không kém phần quan trọng là định giá quyền tài sản của chủ sở hữu tại thời điểm tháo dỡ và xây dựng lại chung cư. Bởi theo luật sư Hồi, với những công trình có niên hạn sử dụng có thể lên tới 50 - 70 năm, không phải chủ sở hữu nào cũng có nhu cầu hoặc đủ khả năng tiếp tục bỏ tiền để tham gia xây dựng một công trình mới.

"Cần có cơ chế định giá và chuyển nhượng quyền tài sản này", luật sư Hồi nhấn mạnh và cho rằng, thay vì buộc tất cả chủ sở hữu phải tiếp tục tham gia đầu tư xây dựng lại, pháp luật cần tính đến cơ chế để những người không có nhu cầu hoặc không có khả năng tiếp tục đầu tư có thể chuyển nhượng quyền tài sản của mình, qua đó vừa bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu, vừa tạo thêm nguồn lực cho quá trình tái thiết chung cư.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần nhìn nhận, khi một chung cư hết niên hạn nhưng quyền tài sản của người dân vẫn được pháp luật bảo đảm, cách thức quyền tài sản đó được "chuyển hóa" trong thực tế là một trong những nội dung cốt lõi cần sớm được luật hóa cụ thể. Theo luật sư, Nghị quyết 21-NQ/TW mới dừng ở việc xác lập nguyên tắc "bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu căn hộ, còn cơ chế thực hiện và chuyển hóa quyền tài sản này như thế nào cần tiếp tục được cụ thể hóa trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi và các nghị định hướng dẫn.

Luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhấn mạnh, về bản chất, khi công trình buộc phải phá dỡ để xây dựng lại, quyền sở hữu đối với căn hộ cũ của người dân không mất đi, mà sẽ được chuyển hóa thành quyền và lợi ích tương ứng trong dự án tái thiết. Theo đó, chủ sở hữu có thể được ưu tiên nhận căn hộ mới tại chính dự án xây dựng lại, với tỷ lệ hoán đổi diện tích được xác định trên cơ sở phương án tài chính của dự án mới.

Phương án này cần tính đến giá trị quyền sử dụng đất mà cư dân đang có quyền đối với phần đất chung, đồng thời xác định rõ nghĩa vụ tài chính phát sinh. Trường hợp diện tích căn hộ mới lớn hơn diện tích căn hộ cũ, chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm; ngược lại, nếu diện tích mới nhỏ hơn diện tích cũ thì phải có cơ chế xác định và thanh toán phần giá trị chênh lệch cho người dân.

Đối với những chủ sở hữu không có nhu cầu tiếp tục quay trở lại sinh sống tại dự án sau khi tái thiết, theo luật sư Thảo, cần có cơ chế để họ lựa chọn phương án phù hợp, chẳng hạn nhận bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị quyền tài sản, trong đó tính đến giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sở hữu, hoặc được bố trí tái định cư tại một địa điểm khác theo quy định.

Bên cạnh đó, một vấn đề không thể tách rời khỏi quá trình tái thiết là chỗ ở của cư dân trong thời gian chờ xây dựng lại công trình. Luật sư Thảo cho rằng cần có cơ chế bố trí nơi ở tạm hoặc hỗ trợ tài chính để người dân thuê nhà trong thời gian di dời, bảo đảm quá trình tháo dỡ, xây dựng mới không làm xáo trộn quá lớn đến cuộc sống của cư dân.

Luật sư nhận định, để cơ chế này vận hành công bằng và hạn chế tranh chấp, toàn bộ phương án tái thiết cần được công khai, minh bạch, từ tỷ lệ hoán đổi căn hộ, nghĩa vụ tài chính, phương án tạm cư cho đến tiến độ và phương án thực hiện. Đồng thời, cần có sự tham gia của đơn vị thẩm định độc lập và quan trọng nhất là phải được đa số chủ sở hữu cư dân biểu quyết thông qua trước khi triển khai.

"Điểm mấu chốt là không thể để chủ đầu tư đơn phương quyết định phương án tái thiết theo hướng có thể làm bất lợi cho người dân. Khi quyền tài sản được xác định là nguyên tắc xuyên suốt, thì cơ chế thực hiện cũng phải bảo đảm để người dân thực sự có quyền tham gia, lựa chọn và bảo vệ lợi ích của mình", luật sư Thảo nhấn mạnh với Reatimes.

Liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, luật sư Hồi dẫn quan điểm được nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW "Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; chuyển mạnh từ tư duy 'bồi thường tài sản bị thu hồi' sang tư duy 'tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất', bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi. Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở". Theo Luật sư Hồi, quan điểm này cần được quán triệt xuyên suốt đối với những chính sách, hoạt động có khả năng tác động trực tiếp đến cuộc sống của người dân, trong đó có việc tháo dỡ và xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, quá trình tái thiết không nên chỉ được nhìn dưới góc độ xử lý một công trình hết niên hạn, mà cần đặt trong bài toán bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và quyền lợi của cư dân trong suốt quá trình chuyển tiếp.

Ngay từ khi xây dựng và trình phương án tháo dỡ, xây dựng mới nhà chung cư, chủ đầu tư được các chủ sở hữu lựa chọn không chỉ cần trình bày về thiết kế, thời hạn sử dụng hay chất lượng công trình mới, mà còn phải làm rõ các vấn đề liên quan đến an sinh xã hội và việc bảo đảm cuộc sống của cư dân trong suốt quá trình phá dỡ, xây dựng lại.

"Việc xây dựng lại chung cư về bản chất không chỉ là thay thế một công trình cũ bằng một công trình mới, mà còn liên quan trực tiếp đến nơi ở, sinh hoạt và đời sống của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người. Vì vậy, phương án tái thiết cần đặt yếu tố "tái thiết cuộc sống cho người dân" song hành với yêu cầu về chất lượng và hiệu quả của công trình", luật sư Hồi nhận định.

Đáng chú ý, theo luật sư Hồi, Nghị quyết 21-NQ/TW đã trao quyền tự chủ tài chính cho các chủ sở hữu căn hộ trong việc thực hiện nghĩa vụ để xây dựng mới chung cư. Trên cơ sở đó, có thể nghiên cứu xây dựng các quy định pháp lý theo hướng tiếp tục trao quyền cho chính các chủ sở hữu được lựa chọn chủ đầu tư trong quá trình tháo dỡ, xây dựng mới.

"Việc trao quyền lựa chọn chủ đầu tư cho các chủ sở hữu sẽ phù hợp với quan điểm 'tái thiết cuộc sống cho người dân' mà Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra", luật sư Hồi nhấn mạnh. Theo đó, cư dân không chỉ được tham gia lựa chọn một chủ đầu tư có năng lực xây dựng công trình mới, mà còn có cơ sở để lựa chọn phương án đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về nơi ở, điều kiện sống và an sinh xã hội trong suốt quá trình tái thiết.

Còn theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, khi một chung cư buộc phải phá dỡ, người dân thường phải đối mặt với sự xáo trộn về nơi ở, môi trường sống, việc học của con cái, công việc, sinh hoạt và các mối quan hệ cộng đồng đã hình thành trong nhiều năm. Vì vậy, cơ chế pháp lý cần bảo đảm quá trình tái thiết không tạo ra khoảng trống về chỗ ở cũng như quyền lợi của cư dân.

Ông cho rằng, cần thiết kế một cơ chế chuyển tiếp liên tục từ thời điểm công trình được xác định phải di dời cho đến khi cư dân nhận lại nhà mới. Trước hết, phải có phương án tạm cư cụ thể, trong đó xác định rõ người dân được bố trí ở đâu, trong thời gian bao lâu, chi phí do ai chi trả và mức hỗ trợ như thế nào. Không nên để đến khi công trình phải phá dỡ mới bắt đầu tìm kiếm phương án chỗ ở cho cư dân. Đối với phương án tái định cư, ông cho rằng cần bảo đảm quyền được biết và quyền lựa chọn của người dân. Trường hợp tái thiết tại chính vị trí cũ, chủ sở hữu nên được ưu tiên nhận căn hộ mới tương ứng với quyền tài sản của mình theo phương án được phê duyệt. Nếu không có nhu cầu quay trở lại, người dân cần được lựa chọn phương án nhận giá trị tài sản tương ứng hoặc được bố trí nơi ở khác phù hợp.

Đặc biệt, không nên áp dụng một phương án cứng nhắc cho tất cả cư dân. Những nhóm yếu thế như người cao tuổi, người khuyết tật, hộ có hoàn cảnh khó khăn cần được tính đến trong phương án tạm cư và tái định cư, bởi với các nhóm này, việc thay đổi nơi ở có thể tạo ra những tác động lớn hơn nhiều so với cư dân thông thường.

"Một phương án tái thiết tốt không chỉ được nhìn nhận bằng việc xây dựng được một tòa nhà mới, mà còn phải bảo đảm quá trình chuyển tiếp của người dân diễn ra ổn định, minh bạch và công bằng. Đây là điều cần được tính toán ngay từ khi lập phương án phá dỡ, thay vì chỉ giải quyết khi công trình đã hết niên hạn", chuyên gia nhấn mạnh.

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cũng cho rằng, một điểm đặc biệt quan trọng là không nên tách bài toán tái định cư khỏi bài toán tài chính của dự án tái thiết. Ngay từ khi lựa chọn phương án xây dựng lại, cần xác định rõ tổng nguồn vốn, chi phí tạm cư, chi phí xây dựng, phần giá trị cư dân được hưởng cũng như các nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh. Người dân cần được thông tin đầy đủ về mình được hưởng những gì, có thể phải đóng thêm bao nhiêu và thời gian chờ đợi dự kiến là bao lâu.

Bên cạnh đó, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư cũng cần được thiết kế minh bạch và chặt chẽ. Chủ đầu tư không chỉ phải chứng minh năng lực tài chính, năng lực triển khai, phương án thiết kế, tiến độ và chất lượng công trình, mà còn phải đưa ra phương án bảo đảm an sinh cho cư dân trong toàn bộ quá trình tái thiết. Đây nên được xem là một tiêu chí quan trọng khi lựa chọn chủ đầu tư, bởi một dự án có chất lượng xây dựng tốt nhưng khiến cư dân phải chịu quá nhiều xáo trộn về đời sống thì chưa thể được coi là một phương án tái thiết hoàn chỉnh.

Về lâu dài, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng cần chuyển từ tư duy "đến khi chung cư hết niên hạn mới giải quyết" sang quản lý toàn bộ vòng đời công trình. Ngay từ khi chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng, cần xác lập cơ chế kiểm định định kỳ, hình thành quỹ bảo trì và tái thiết, công khai thông tin về tình trạng công trình, đồng thời có phương án tài chính dự phòng cho giai đoạn cuối vòng đời. Khi đó, tái thiết sẽ không còn là một sự kiện bất ngờ khiến cư dân phải tự xoay xở, mà trở thành một quy trình đã được dự liệu và chuẩn bị từ trước. 

"Mục tiêu cuối cùng không chỉ là xây dựng được một tòa nhà mới, mà phải bảo đảm người dân có thể chuyển tiếp từ căn hộ cũ sang nơi ở mới với quyền tài sản được bảo toàn, đời sống được duy trì và các chi phí phát sinh được phân bổ hợp lý, công bằng. Đây mới là cách để chính sách niên hạn vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận.

Song song với đó, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng cũng cho rằng, có thể nghiên cứu hình thành một đầu mối hoặc đơn vị chuyên trách về tái thiết chung cư, thay vì mỗi khi một công trình hết niên hạn hoặc buộc phải phá dỡ lại phải xây dựng một cơ chế xử lý riêng. Đơn vị này có thể được tổ chức theo mô hình phù hợp, huy động nguồn vốn Nhà nước, nguồn vốn tư nhân hoặc kết hợp cả hai, tùy theo tính chất, quy mô và hiệu quả kinh tế của từng dự án. Theo ông, đơn vị chuyên trách không nhất thiết phải trực tiếp thực hiện toàn bộ quá trình xây dựng, mà có thể đóng vai trò đầu mối tổ chức và điều phối quá trình tái thiết, từ đánh giá hiện trạng, xây dựng phương án tài chính, lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức tạm cư, đến giám sát tiến độ và chất lượng công trình. Đặc biệt, cần có cơ chế để đơn vị này đứng ở vị trí tương đối độc lập, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cư dân.

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận, tái thiết chung cư là một bài toán vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính xã hội, nên nếu chỉ giao hoàn toàn cho cơ chế thị trường có thể khó xử lý những dự án không có hiệu quả thương mại cao; nhưng nếu chỉ dựa vào ngân sách Nhà nước thì cũng tạo áp lực lớn lên nguồn lực công. Vì vậy, mô hình huy động đa dạng nguồn vốn, trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, định hướng và hỗ trợ đối với những trường hợp cần thiết, còn khu vực tư nhân tham gia đầu tư, phát triển dự án, có thể là hướng cần nghiên cứu.

❃ ❃ ❃

Rõ ràng, quy định niên hạn sử dụng chung cư không nên chỉ dừng lại ở việc xác lập một "điểm kết thúc" của công trình, mà phải mở ra một cơ chế tái thiết rõ ràng cho cả công trình và cuộc sống của người dân. Đằng sau câu chuyện phá dỡ một tòa nhà là quyền tài sản, nơi ở, sinh kế và sự ổn định của hàng trăm, hàng nghìn cư dân. Vì vậy, từ kiểm định, cảnh báo, di dời, tạm cư, tái định cư đến huy động và phân bổ nguồn lực xây dựng lại, mỗi khâu đều cần được dự liệu minh bạch, công bằng và có tính khả thi.