Áp lực dòng tiền sẽ "nhẹ gánh" hơn
Thị trường bất động sản đã đi qua chặng đường khó khăn, nhưng câu chuyện doanh nghiệp thiếu vốn vẫn là đề tài nóng trên các diễn đàn. Nhìn vào báo cáo tài chính năm 2023 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán có thể thấy, không ít trường hợp doanh nghiệp báo lãi, nhưng doanh thu và lợi nhuận không đến từ hoạt động kinh doanh chính, mà từ các hoạt động khác như đánh giá chênh lệch tài sản, lãi hợp đồng hợp tác đầu tư, trong khi đó, hàng tồn kho tăng rất mạnh và dòng tiền kinh doanh âm khá lớn...
Bên cạnh đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 ước tính là 239.000 tỷ đồng (tăng 19,7% so với năm 2023). Trong đó, ngành bất động sản chiếm hơn 41% giá trị đáo hạn.
Giới chuyên gia cho rằng, phần lớn các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi Covid-19 bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm phương án tái cơ cấu các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.
Đối với người mua nhà, tận dụng tiền "rẻ" để vay mua nhà đang là lựa chọn của không ít người. Tuy nhiên, cùng với cơ hội, người mua nhà vẫn lo ngại các rủi ro có thể gặp phải. Khảo sát cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đã tung ra nhiều chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay cực "mềm" khoảng 6 - 7%, tuy nhiên, không ít trong số đó là "bánh vẽ" khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.
Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi nên lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất vào khoảng 11 - 12%, chưa kể một số ngân hàng còn tính các "phụ phí" như bảo hiểm, chi phí đáo hạn khiến nhiều người oằn vai bởi "gánh nợ".
Anh Đỗ Quang Anh (34 tuổi) đang làm kỹ sư cho một công ty xây dựng dự định mua căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 60m2 khu vực Nam Từ Liêm (Hà Nội) với giá 3,2 tỷ đồng. Anh đang có hơn 2 tỷ đồng tiền mặt cộng với khoản tiền đầu tư chứng khoán rút về thì nếu mua sẽ phải vay thêm ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng.
Anh cho biết đã tìm hiểu ở 4 ngân hàng thương mại thì thấy lãi suất vay đều khoảng 6 - 8%/năm ưu đãi trong năm đầu, sau đó thả nổi. Nhân viên tư vấn cho biết mức thả nổi có thể tầm 10,5 - 11%/năm. Nếu vay 1 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, mỗi tháng anh phải trả gốc và lãi trên 10 triệu đồng. Anh cho biết đang cân nhắc ngân hàng có mức lãi suất hợp lý phù hợp với thu nhập để vay mua nhà.
Như vậy, thiếu vốn và lãi suất cao được xem là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự ảm đạm của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản số 4662/NHNN-CSTT yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) thực hiện một số giải pháp về tín dụng và lãi suất.
Cụ thể, các TCTD cần tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp tiết giảm chi phí, đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số vào quy trình cho vay để nỗ lực phấn đấu giảm 1 - 2%/năm lãi suất cho vay, nhất là cho các động lực tăng trưởng truyền thống, các ngành mới nổi, chuyển đổi xanh, kinh tế tuần hoàn, nhà ở xã hội... nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phát triển sản xuất kinh doanh, tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế.
Bàn về chuyện vay mua nhà khi lãi suất cho vay hạ nhiệt, theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nếu thật sự có nhu cầu để ở thì giai đoạn này đang là thời điểm tốt để người mua nhà tính chuyện đi vay mua bất động sản vì lãi suất thấp, thị trường không tăng giá nóng. Ngay cả nhu cầu mua để cho thuê cũng là một hướng đầu tư nên cân nhắc khi có nguồn thu thụ động và giá căn hộ chung cư khó giảm.
Ông nhận định năm 2024 sẽ có nhiều điểm sáng kích cầu tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cũng đã cấp hết room 15% ngay đầu năm, từ đó tạo lực đẩy tăng trưởng tín dụng nói chung. Tuy nhiên, có thể phải đến quý III/2024, thị trường mới phục hồi rõ nét, sức mua sẽ tăng dần vào thời điểm này kéo theo với việc nhu cầu vay sẽ tăng trở lại, trong đó có cả tín dụng nhà ở thực như căn hộ chung cư.
Tương lai nào của lãi suất cho vay?
Bước sang tháng 6 nhiều ngân hàng đã thực hiện các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Trong đó, nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang áp dụng lãi suất cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, vay tiêu dùng, vay mua nhà ở dao động từ 5 - 7%/năm, tùy kỳ hạn. Cụ thể, tại Hà Nội và TP.HCM, BIDV cho vay tối thiểu 5%/năm trong 6 tháng đầu, thời gian vay tối thiểu 36 tháng, hoặc tối thiểu 5,5%/năm trong 12 tháng đầu, thời gian vay tối thiểu 60 tháng.
VietinBank có lãi suất vay ngắn hạn từ 5%/năm, vay trung, dài hạn từ 5,6%/năm, áp dụng cho khách hàng khách hàng ưu tiên/khách hàng ưu tiên trải nghiệm thuộc các hạng Bạch kim, Kim cương; khách hàng mua bảo hiểm; khách hàng nhận lương qua VietinBank có nhu cầu vay tiêu dùng và vay sản xuất kinh doanh….
Với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, một số ngân hàng có lãi suất vay mua nhà mới nhất như VPBank với lãi suất từ 4,6%/năm cố định trong 3 tháng, 5,9%/năm cố định trong 6 tháng; 6,8%/năm cố định trong 12 tháng; 7,8%/năm cố định trong 18 tháng hoặc 9,9%/năm cố định trong 24 tháng. Biên độ 3,5%. Áp dụng cho khách hàng cá nhân đang vay vốn mua bất động sản, mua ô tô, vay kinh doanh thế chấp hoặc vay tiêu dùng thế chấp tại các ngân hàng khác, sử dụng tài sản đảm bảo là bất động sản.
Bên cạnh đó, TPBank có gói vay mua nhà lãi suất 6% cố định 12 tháng, 7,6% cố định 24 tháng, thời gian vay tối đa 8 năm. Vay kinh doanh lãi suất 4,5% cố định 2 tháng, 5,8% cố định 6 tháng, thời gian cấp 24 tháng.
Techcombank có lãi suất 5% cố định trong 3 tháng, 6% cố định trong 6 tháng, 6,3% cố định trong 12 tháng, 6,8% cố định trong 18 tháng, 7,5% cố định trong 24 tháng…
Bước sang tháng 6 nhiều ngân hàng đã thực hiện các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Ảnh minh họa.
Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù lãi suất huy động đã được nhiều NHTM điều chỉnh tăng từ tháng 4 vừa qua, tuy nhiên, việc tăng lãi suất này không ảnh hưởng nhiều đến mặt bằng lãi suất cho vay. Bởi hiện nay Chính phủ và NHNN liên tục chỉ đạo hệ thống TCTD ưu tiên cấp vốn và tạo cơ hội giảm lãi suất cho nhiều lĩnh vực.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, trong nửa sau của năm 2024, hoạt động tín dụng sẽ trở nên sôi động hơn khi các thành phần kinh tế vay vốn nhiều hơn phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dùng và nhu cầu vay mua nhà ở. Khi đó lãi suất cho vay có thể tăng trở lại, cùng nhịp tăng với lãi suất huy động. Còn tại thời điểm này, nhiều ngân hàng vẫn tiếp tục duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp để gia tăng tín dụng của ngân hàng.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng lãi suất không phải "cây đũa thần" để vực dậy nền kinh tế. Bởi lẽ trong quý đầu năm nay, dù lãi suất cho vay ở mức rất thấp nhằm giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng về chi phí vốn nhưng nhu cầu hấp thụ vốn trong nền kinh tế vẫn còn tương đối yếu, số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động, phá sản trong 3 tháng đầu năm vẫn rất cao.
"Lãi suất tăng trong chừng mực kiểm soát được cũng có thể là một dấu hiệu tốt, giúp điều hòa cân bằng cung cầu vốn trên thị trường. Vì khi lãi suất cao, người đi vay tiền sẽ cẩn trọng hơn và tính toán kỹ lưỡng, hiệu quả hơn trong vấn đề sử dụng vốn, tránh dùng vốn vay sai mục đích. Bên canh đó, khi lãi suất giảm, những người có nhu cầu mua nhà ở sẽ tận dụng được nguồn vốn rẻ để mua nhà vào lúc này", TS. Hiếu nhận định.
PGS.TS. Đỗ Hoài Linh, Phó Trưởng bộ môn Ngân hàng Thương mại, Đại học Kinh tế Quốc dân.
Trong khi đó, PGS.TS. Đỗ Hoài Linh, Phó Trưởng bộ môn Ngân hàng Thương mại, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng trong bối cảnh hiện tại, lãi suất cho vay khó tăng, bởi Chính phủ và NHNN đang thực hiện ráo riết, đồng bộ các biện pháp khơi thông dòng chảy về vốn và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đây cũng là lực kìm hãm đà tăng lãi suất. Bên cạnh đó, khi tín dụng tăng trở lại, NHNN bơm ròng thông qua thị trường mở để cung đủ thanh khoản cho trường hợp một số ngân hàng đơn lẻ bị thiếu thanh khoản. Động thái này giúp mặt bằng lãi suất thị trường liên ngân hàng không tăng quá cao, và lãi suất huy động trên thị trường cũng không tăng mạnh.
"Sẽ khó có cú sốc tăng mạnh lãi suất cho vay từ nay đến cuối năm. Nếu có tăng cũng chỉ là sự điều chỉnh mang tính cục bộ và mức tăng sẽ không cao", PGS. TS Linh nhận định.
