Lời tòa soạn:
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua. Gần 10 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, bên cạnh những đóng góp đã đạt được, các luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, sự chồng chéo với các pháp luật liên quan.
“Thời gian qua, Ban soạn thảo đã dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), gửi lấy ý kiến các bộ, ngành, các tổ chức chính trị - xã hội và 63 tỉnh, thành trong cả nước. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có tác động lớn đến xã hội, người dân và tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Chính vì thế, tại hội thảo lần này, chúng tôi mong muốn lắng nghe các ý kiến trực tiếp của các chuyên gia, địa phương đối với 2 luật này”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nói.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại miền Trung.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Ngày 7/10, tại TP. Đà Nẵng, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì, chỉ đạo tại Hội thảo.
Tham dự Hội thảo có đại diện lãnh đạo các tỉnh, thành phố khu vực miền Trung; các doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia khu vực miền Trung. Theo đó, đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu quan tâm, góp ý về các vấn đề như: Thời hạn sở hữu chung cư; lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội; định giá bán nhà ở xã hội…
Nhiều ý kiến trái chiều trong việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay các chung cư cũ tại các thành phố rất khó để có thể cải tạo. Một trong những lý do không thể cải tạo được là câu chuyện về quyền sở hữu. Người dân cho rằng, quyền sở hữu chung cư là vô thời hạn nên quyền phá dỡ cũng là do họ quyết định. Vì thế, Bộ Xây dựng đề xuất cần có những quy định và việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Ông Nguyễn Ngọc Phương, nguyên Phó Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình cho rằng, việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là một đột phá lớn. Quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ dựa vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Vấn đề này cần tham khảo với quy định của Trung Quốc và một số nước khác. Thực trạng ở Việt Nam hiện nay, nhiều chung cư đang có nguy cơ sụp đổ nhưng việc hủy bỏ, xây dựng lại rất khó; chưa kể đến việc sau nhiều năm cũng cần thay đổi thiết kế. Thực tế có không ít nhà cũ bị phá dỡ, được xây dựng mới phù hợp hơn với cuộc sống. Có nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm cho người dân hướng đến mua nhà liền thổ mà không quan tâm đến chung cư, nhưng đây chỉ là vấn đề nhỏ.
Theo đại diện Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên - Huế, để hướng đến một đô thị văn minh, người dân cần tập làm quen với loại hình sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi bất cứ một tài sản nào cũng không thể có thời hạn sở hữu lâu dài. Nhà chung cư là một cộng đồng, nếu sở hữu cho mọi người thì việc cải tạo chung cư sau này sẽ gặp bế tắc. Tất nhiên là nếu áp dụng theo phương án này, nhà đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng vì khi nhà chung cư có thời hạn sở hữu thì giá sẽ có biến động, nhưng với cục diện chung của phát triển kinh tế và đời sống đô thị thì cần phải chấp nhận việc sở hữu có thời hạn.
Trái ngược với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Lộc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng cho rằng nên giữ nguyên việc không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư. “Nếu áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư, ảnh hưởng đến chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cư của Chính phủ. Nếu muốn đưa quy định áp dụng thời hạn chung cư vào Luật thì nên thực hiện trong một giai đoạn chuyển tiếp, song song với quy định cũ bằng cách áp dụng thời hạn sở hữu chung cư tại một số dự án nào đó để người mua nhìn nhận việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ là chuyện bình thường. Còn nếu đưa ngay vào thì có thể gây ra bất ổn cho thị trường trước mắt”, ông Nguyễn Văn Lộc đề xuất.
Theo đại diện Tập đoàn Vingroup tại miền Trung, về mặt khoa học, nếu giới hạn sở hữu chung cư thì chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, các nhà sản xuất vật liệu… sẽ giảm động lực để tạo lập các công trình chung cư kiên cố, bền vững. Việc ghi nhận quyền sở hữu ổn định lâu dài với căn hộ chung cư như hiện nay không chỉ giúp tạo ra thói quen ở chung cư của người dân mà còn tạo động lực để các chủ thể trong hoạt động xây dựng cải tiến công nghệ nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng.
Đồng quan điểm này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa Trần Ngọc Khuê cho rằng, hiện nay, các chung cư đang được xây dựng bằng bê tông vĩnh cửu, có thời hạn 99 năm, vậy nếu áp dụng thời hạn sở hữu chung cư là 50 hay 70 năm thì có phải sẽ gây ra lãng phí khối lượng công trình được xây dựng bằng bê tông vĩnh cửu hay không? "Cá nhân tôi và Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa kiến nghị nên theo phương án cũ là không áp dụng thời hạn sở hữu chung cư", ông Khuê nói.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, nếu đưa việc sở hữu chung cư có niên hạn vào áp dụng sẽ vô hình trung gây nên sự xáo trộn. “Chúng tôi rất đồng tình với quan điểm là tất cả các công trình đều có niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, Việt Nam chúng ta, với văn hóa Á Đông có quan điểm là an cư mới lập nghiệp và tài sản bất động sản không chỉ là sản phẩm để ở mà còn là tích sản để lại cho con cháu đời sau”, ông Lập chia sẻ và đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Ngoài ra, niên hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan chức năng nên nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình chưa chắc đã đảm bảo tính chính xác. Trong quá trình sử dụng mà không cải tạo, bảo dưỡng không đúng thì công trình sẽ nhanh chóng xuống cấp và thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình sẽ không đảm bảo. “Để giải quyết vấn đề này, tôi đề xuất nên đưa vào Luật là trong quá trình cải tạo chung cư thì trách nhiệm để đầu tư xây dựng thuộc về tất cả những chủ sở hữu và niên hạn sử dụng sẽ tùy thuộc vào kết quả kiểm định của các cơ quan nhà nước”, ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.
Một số địa phương cũng đồng ý với phương án không áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai, đối với vấn đề này, nên chọn phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện, bởi sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu) và sẽ “đẻ” thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.
Bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó bao gồm nhà chung cư, đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình nhưng không nên căn cứ thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau. Trong thực tiễn, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
Cần làm rõ hơn các quy định liên quan đến nhà ở xã hội
Tại Điều 97 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở khoản 2 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện có 2 phương án được đưa ra là giữ nguyên quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 57 hoặc phương án 2 là chỉ định.
Đại diện Tập đoàn Vingroup khu vực miền Trung đề xuất chọn phương án 2, trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. Lý do là quy định này sẽ tương thích với pháp luật đất đai và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cần nêu phương án trong trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên có đủ điều kiện năng lực và cùng có mong muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để triển khai dự án; cần quy định tiêu chí, phương thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này để đảm bảo tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch.
Luật sư Trần Tuấn Lợi, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng cho rằng, cần đưa những hộ cận nghèo vào đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Bởi đây là những đối tượng cũng thuộc diện khó khăn, tiệm cận với hộ nghèo, cần nhận được sự quan tâm sâu sắc để đảm bảo được mỗi người dân đều có nhà ở như chính sách nhà ở đã đưa ra.
Ông Nguyễn Phú Quý, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước cho rằng, đối với Điều 98 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, khoản 1 quy định "được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở (bao gồm và phần diện tích đất ở được ưu đãi theo quy định tại khoản 3 Điều này) của dự án, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Nhưng trường hợp này lại không thuộc 1 trong 6 trường hợp được quy định tại Điều 56 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà thuộc khoản 2, Điều 57 quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất (Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ).
“Nếu Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tại Điều 42 của Luật Đất đai hiện hành, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền sửa đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Tôi kiến nghị, theo tôi là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất như hiện nay”, ông Nguyễn Phú Quý phát biểu.
Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về việc chủ đầu tư được bàn giao đất sạch để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Nếu chủ đầu tư bỏ tiền ra để đền bù, giải phóng mặt bằng thì chắc chắn chi phí đầu tư sẽ tăng lên, dẫn đến giá bán nhà ở xã hội cho người dân sẽ tăng lên.
“Tại Điều 90 quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 49), người lao động phải có thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương, nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có thường trú thì phải có tạm trú tối thiểu 1 năm và phải đóng BHXH tại tỉnh, thành đó. Nhưng hiện nay có nhiều lao động đang làm việc tại các chi nhánh của doanh nghiệp đóng trên địa bàn, ví dụ có nhiều lao động đang làm việc trong các công ty đặt chi nhánh tại KCN Hòa Khánh (TP. Đà Nẵng) nhưng tham gia BHXH tại trụ sở chính của công ty (trụ sở chính của công ty không nằm ở TP. Đà Nẵng). Nếu theo quy định trên thì sẽ gây thiệt thòi cho những người lao động thuộc trường hợp như thế này”, ông Nguyễn Phú Quý trình bày thêm.
Bên cạnh những vấn đề trên, nhiều vấn đề khác như hoán đổi đất xây dựng nhà ở xã hội, đất ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội, định giá bán nhà ở xã hội… cũng được nhiều đại biểu bàn luận, góp ý. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) song song với việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm đảm bảo đồng bộ trong quá trình triển khai./.
