Luật sư Nguyễn Sơn Tùng - Luật sư điều hành Legal United Law chia sẻ về một số đặc điểm của condotel tại thị trường nước ngoài.
1. Đâu là đặc điểm cốt lõi của loại hình này?
Khái niệm condotel tại Việt Nam hiện chưa có định nghĩa, định danh chính thức trong các văn bản mang tính pháp quy trong hệ thống pháp luật, nhưng loại hình này thật sự không mới. Đây là loại hình khá quen thuộc trên thế giới. Condotel đã xuất hiện tại Mỹ cách nay 40 năm và sản phẩm này đã liên tục phát triển, thay đổi về mô hình đầu tư, quản lý và kinh doanh.
Condotel thực chất là sự kết hợp các đặc tính giữa khách sạn và căn hộ. Tôi cho rằng, chỉ và duy nhất nên xếp condotel vào nhóm bất động sản du lịch, không thể ngầm hiểu hay lẫn lộn với các nhóm bất động sản khác như bất động sản thương mại, bất động sản nhà ở.
Và nên có tên gọi cụ thể bằng tiếng Việt, định danh đây là “căn hộ du lịch”, “căn hộ nghỉ dưỡng” hay “căn hộ khách sạn”, “khách sạn căn hộ” thay vì phải vay mượn tên tiếng nước ngoài là condotel hay condohotel. Việc vay mượn tiếng nước ngoài như hiện nay khi mà chưa được định danh cụ thể đã góp phần vào sự không rõ ràng cho mô hình và sản phẩm bất động sản này.
2. Mô hình kinh doanh thực chất mà các nhà đầu tư khi đầu tư vào dự án condotel?
Mô hình kinh doanh, vận hành, quản lý condotel trong thực tế ở các nước là khá đa dạng, tuy nhiên thông thường loại hình này thường được tổ chức và quản lý dưới 5 dạng như: Mô hình sở hữu kỳ nghỉ; mô hình sở hữu gắn liền với cam kết tài chính; mô hình sở hữu không gắn với cam kết tài chính; mô hình hỗn hợp giữa sở hữu kỳ nghỉ và gắn với cam kết tài chính; mô hình hỗn hợp giữa sở hữu kỳ nghỉ mà không gắn với cam kết tài chính.
Tùy vào tính chất, đặc điểm riêng của từng dự án và theo mong muốn của chủ đầu tư hay của đơn vị quản lý, vận hành khai thác mà người ta chọn ra mô hình nào là phù hợp. Đây là nét riêng, cái hay, cái dở của mỗi dự án condotel nằm trong tổng thể thị trường hay trong một khu vực thị trường riêng lẻ. Sự hấp dẫn của từng sản phẩm condotel là nằm ở cái riêng. Ở nước ngoài, người ta (bên bán, bên mua/bên sở hữu, nhà môi giới) thường nói về “cái riêng”, nét độc đáo về sản phẩm của họ chứ không nói chung chung chỉ về cam kết lợi nhuận như ở Việt Nam.
Mô hình sở hữu gắn liền với cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đã trở thành mô hình phổ quát thường được nhiều nhà đầu tư và đơn vị quản lý lựa chọn. Trên thị trường vẫn không ít các nhà đầu tư kết hợp mô hình này với mô hình sở hữu kỳ nghỉ nhằm mang lại nhiều quyền lợi hơn cho khách hàng.
Đa phần các nhà đầu tư phát triển dự án ở Việt Nam, do họ đặt nặng yếu tố huy động vốn và dùng sản phẩm condotel để huy động vốn, để làm đòn bẩy tài chính. Thế nên, họ gặp khó khăn trong việc lựa chọn mô hình và thực tế phải chọn mô hình sở hữu gắn liền với cam kết lợi nhuận.
Đây cũng là điểm hạn chế lớn nhất với các nhà đầu tư khi thị trường rơi vào suy thoái, biến động mạnh. Thực tế đã phát sinh các trường hợp không thể trả được lợi nhuận cam kết nên đã gây ra các tranh chấp không tránh khỏi đối một số dự án.
3. Mối quan hệ quyền lợi giữa chủ đầu tư và các khách hàng đối với sản phẩm
Tất cả các bên cần nhìn nhận condotel là sản phẩm chung mang tính chất không tách biệt hoàn toàn giữa các quyền, nghĩa vụ có liên đới giữa chủ đầu tư và khách hàng. Các quyền này có thể kể đến như: Sở hữu tài sản, sử dụng tài sản (khai thác, quản lý, vận hành, bảo trì, duy tu, nâng cấp tài sản….), mua bán, chuyển nhượng, chuyển dịch tài sản.
Nói một cách công bằng, các bên nên nhìn nhận là cùng chung đầu tư, cùng gắn liền các quyền, lợi ích và trách nhiệm lẫn nhau ở một mức độ nhất định thay vì chỉ coi đây là trách nhiệm chính và chủ yếu của chủ đầu tư như hiện nay khi xét về mặt nhận thức trong mối quan hệ này. Thực tế, mối quan hệ này sẽ bị phá vỡ nếu các bên tham gia mong muốn nhận về hay đưa ra các yêu cầu về đòi hỏi về quyền lợi quá đáng và vô lý với bên kia.
Trở lại với việc xác lập mô hình đã nói ở trên, và thử đặt giả thiết, nếu các nhà đầu tư cùng các khách hàng cùng lựa chọn mô hình sở hữu không gắn với cam kết hay mô hình hỗn hợp giữa sở hữu kỳ nghỉ và gắn với không cam kết hoặc có sự linh hoạt điều chỉnh từ cam kết sang không cam kết lợi nhuận theo tình hình biến động thực tế của thị trường như hiện tại thì những mâu thuẫn, tranh chấp hiện nay liên quan đến condotel dễ có tiếng nói chung.
4. Làm sao để giải quyết căn bản quyền lợi giữa khách hàng và chủ dự án đối với các dự án condotel?
Cần thay đổi nhận thức đúng và đầy đủ về sản phẩm này, nhìn nhận vào đúng bản chất của vấn đề và các mối quan hệ. Ví như, ở nước ngoài, họ không quan tâm tính pháp lý về condotel phức tạp như ở Việt Nam.
Các khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền vào sản phẩm này chỉ quan tâm: Uy tín của chủ đầu tư; uy tín của đơn vị vận hành, khai thác; Tính độc đáo, các điểm cộng của dự án; Khoản lợi nhuận mà họ có thể thu về. Xét cụ thể về xét về yếu tố kinh tế, tài chính, khách hàng chú trọng tới thường giá cho thuê trung bình, công suất khai thác thực tế, chi phí quản lý vận hành và mức chia sẻ lợi nhuận. Các yếu tố vừa liệt kê là tiêu chí khiến nhà đầu tư quan tâm có nên xuống vốn vào condotel, chứ không phải yếu tố cam kết hay không.
Ngoài ra, để tìm tiếng nói đồng thuận, sự chia sẻ lẫn nhau giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, các đơn vị vận hành, khai thác condotel cũng cần thực hiện đầy đủ các công tác thông báo, cập nhật, trao đổi thông tin thường xuyên theo định kỳ liên quan đến tình hình khai thác, vận hành chung và riêng (trong đó có sản phẩm cụ thể của từng khách hàng) mà có liên quan đến dự án để các khách hàng nắm bắt được tình hình hoạt động thực tế.
5. Tính chất sở hữu của condotel ở Việt Nam
Tâm lý đầu tư tại Việt Nam luôn mang nặng mong muốn sở hữu. Một tài sản chỉ trở nên có giá trị hơn khi được xác lập quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu. Đây cũng là yếu tố thuộc về thị hiếu đầu tư như một dạng “thị hiếu thị trường” tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, do giá trị mua bán, giao dịch condotel ở Việt Nam khá cao. Khách hàng và các nhà đầu tư thứ cấp coi đây là tài sản rất có giá trị nên luôn đòi hỏi việc được cấp chứng nhận sở hữu tài sản và đòi chứng nhận sở hữu tài sản riêng đối với condotel. Đây là đòi hỏi rất khó cho việc đáp ứng đối với các quy định pháp luật thực định trong hệ thống luật pháp hiện tại của Việt Nam.
Nên tôi cho rằng, nếu xác lập quyền sở hữu chung đối với sản phẩm condotel có lẽ sẽ phù hợp hơn là quyền sở hữu riêng khi xét đến tất cả các yếu tố, đặc điểm của các dự án condotel (thành tố của dự án du lịch) trong hiện nay và tương lai. Ví như về nguồn gốc đất, hình thức trả tiền thuê đất, mục đích sử dụng đất, phân loại đất là đất cơ sở sản xuất kinh doanh, quy hoạch sử dụng đất thuộc đất phát triển du lịch…
Ngoài ra, xét trong mối tổng hòa thực tại ở dự án, việc tách biệt rạch ròi các yếu tố, tài sản thuộc chủ đầu tư và tài sản thuộc riêng biệt của khách hàng trong một dự án du lịch là hoàn toàn không hề đơn giản.
Có một số địa phương đã "linh hoạt vận dụng luật" bằng việc cấp sở hữu riêng cho người mua trong mối quan hệ sở hữu chung với chủ đầu tư - tôi cho rằng đây là việc làm sáng tạo nhưng không đúng hoàn toàn về luật.
6. Ở nước ngoài, quyền sở hữu với condotel ra sao?
Việc xác lập quyền sở hữu và các quyền liên quan đến condotel ở nước ngoài đơn giản hơn ở Việt Nam và có rất nhiều sự khác biệt liên quan đến quyền sở hữu này.
Ví như ở Hoa Kỳ, loại hình này có thể chỉ tồn tại về hình thức dưới dạng một hợp đồng, và các bên có thể mua bán, chuyển nhượng liên quan hợp đồng này mà không nhất thiết phải đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản. Và ở Hoa Kỳ, họ phân tách các quyền rất rạch ròi giữa quyền thuộc chủ đầu tư dự án, quyền của đơn vị vận hành, khai thác và quyền của người sở hữu kỳ nghỉ hay sở hữu căn hộ du lịch.
