"Lăn tăn" chuyện pháp lý
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, trong ba năm trở lại đây, mô hình Office-tel đã phát triển rầm rộ, đặc biệt tại TP. HCM với khoảng 40 - 50 dự án. Tuy nhiên, do đây là loại hình BĐS mới, có sự pha trộn về chức năng nên hệ thống pháp lý chưa kịp thời điều chỉnh, tạo ra nhiều băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, chủ đầu tư và khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư và phân phối – giao dịch sản phẩm.
Nhận định vướng mắc lớn nhất trong quản lý loại hình Office-tel, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng chính là tính pháp lý. Do loại hình này chưa có tên gọi, nên việc xây dựng theo quy chuẩn, thiết kế, mua bán giao dịch, sử dụng các sản phẩm loại hình này gặp phải nhiều vấn đề.
Lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam khảo sát, tham quan một số mô hình Office- tel trước khi bàn về câu chuyện xác định tính pháp lý của loại hình BĐS này tại Hội thảo.
Tương tự, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh vẫn có sự tách biệt riêng tuyệt đối 2 diện tích này, bao gồm có: căn hộ để ở và phần sở hữu khác để kinh doanh. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng căn hộ - văn phòng (Office-tel), nói chung, căn hộ chỉ được chọn duy nhất 1 chức năng: để ở hoặc kinh doanh.
Tuy vậy, các chủ đầu tư lại băn khoăn khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ Office-tel thì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng?
Ở góc độ là một chủ đầu tư đã đưa Office-tel vào dự án kinh doanh, ông Lê Đình Trung, Phó tổng giám đốc công ty Căn nhà mơ ước cho biết, khách hàng khi mua loại hình căn hộ này luôn băn khoăn về việc sở hữu lâu dài hoặc đòi hỏi sổ hồng. Tuy nhiên, luật chỉ cho phép sở hữu căn hộ này 50 năm, việc khách hàng có được sổ hồng như căn hộ chung cư hay không, chủ đầu tư không thể hứa.
Các đại biểu tham dự câu chuyện "đi tìm tên" cho Office-tel trên thị trường BĐS.
Được gọi bằng cái tên đích xác
Đánh giá về những nhận định này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thuộc Bộ Xây dựng, cho rằng có 5 vấn đề chính cần được giải quyết khi xây dựng khung pháp lý cho loại hình Office-tel.
Thứ nhất, cần có khái niệm chính xác của Office-tel là văn phòng kết hợp ở hay văn phòng kết hợp lưu trú. Thứ hai, phải xác định quyền sở hữu của loại hình này là 50 năm hay lâu dài. Thứ ba, cần xác định rõ chủ đầu tư được xây dựng Office-tel trên đất quy hoạch để làm nhà ở hay đất được quy hoạch có chức năng hỗn hợp. Thứ tư, nếu xác định đây là loại hình BĐS để ở thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay. Thứ năm, Office-tel cũng phải có những tiêu chuẩn về thiết kế, điện nước, hạ tầng riêng biệt.
Riêng về vấn đề quy chuẩn thiết kế cho Office-tel, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam hoàn toàn nhất trí phải có riêng biệt về hạ tầng, giao thông nội bộ cho loại hình này. Không thể lẫn lộn dân cư với khách hàng giao dịch. Office-tel nên chỉ được làm trong các khu đa chức năng và bị khống chế diện tích. Chẳng hạn, chỉ nên dùng tối đa 15% diện tích của tòa nhà làm Office-tel, đồng thời cũng phải có các quy chuẩn xây dựng căn hộ, thang máy, bãi đỗ xe, cùng các tiện tích khác. Hệ thống giao thông nội bộ của Office-tel phải hoàn toàn tách biệt với lối đi vào chung cư.
Những vướng mắc nêu trên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, cần phải được tháo gỡ và xử lý kịp thời. Trước tình hình đó, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS và Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết đang xin ý kiến lãnh đạo Bộ Xây dựng, chuẩn bị dự thảo Thông tư liên quan đến Condo-tel và Office-tel nhằm giải quyết nhu cầu bức thiết đang đặt ra trên thị trường theo hướng công nhận, tạo điều kiện cho loại hình này phát triển.
“Tôi cho rằng, quan trọng và cuối cùng phải ra được văn bản luật điều chỉnh loại hình này. Hiện nay, chúng tôi đang nghiên cứu hình thức văn bản nhanh nhất là thông tư. Đề nghị Hiệp hội BĐS Việt Nam cùng tham gia với Cục quản lý nhà và thị trường BĐS nghiên cứu, đưa ra một văn bản pháp lý nhanh nhất, phù hợp với thực tiễn trên cơ sở xác định sự cần thiết của loại hình Office-tel để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khách hàng”, ông Khởi cho hay.
Cũng theo vị Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS thì việc đưa ra một văn bản pháp lý để điều chỉnh, quản lý loại hình Office-tel, trước hết, phải gọi được đích xác tên của loại hình BĐS này. Khi coi đây là sản phẩm vừa để làm văn phòng vừa làm nhà ở thì phải khác với văn phòng bình thường hay nhà ở bình thường như thế nào? Phải xác định được quy hoạch đất đai; Xác định điều chỉnh quy hoạch; Xác định điều kiện kinh doanh, bán hàng đối với Office-tel. Quan trọng nhất là phải đặt được tên cho loại hình thì mới xác định được những tiêu chí kéo theo sau đó như quy chuẩn xây dựng, quy hoạch đất, giá đất... từ đó làm cơ sở để ra được văn bản luật quản lý, điều chỉnh.
