Có phương pháp thặng dư vì sao định giá đất vẫn chậm?
Một số năm gần đây, rất nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được, trong đó có nguyên nhân không xác định được giá đất.
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Bộ Xây dựng cho biết năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021, khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế trong năm 2023.
Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung là do nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án), cộng với những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai...
Về các cơ chế định giá hiện nay, Nhà nước áp dụng 4 phương pháp khá phổ biến ở trên thế giới là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư. Việt Nam có thêm một phương pháp thứ năm, phương pháp về hệ số điều chỉnh - phương pháp riêng của Việt Nam. Bộ TN-MT đang đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong lần sửa đổi 2 thông tư mới đây.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN-MT, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, phương pháp thặng dư là phương pháp khoa học nhưng ban soạn thảo đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp này bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập…
“Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác”, ông Chính nói.
Ông Chính cho rằng, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam. Cụ thể, trong phương pháp này, lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3,5,10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ.
“Nếu xác định về chi phí, có chi phí lãi vay, quảng cáo, quản lý dự án. Với doanh thu có thời gian xây dựng bao lâu, bán hàng bao lâu, tỷ lệ bán hàng phân bổ thế nào… Theo tôi, các yếu tố này rất lỏng. Ví dụ, khi ước tính xây dựng 3 năm hay 4 năm thì chi phí đã rất khác. Chọn bán hàng 4 hay 5 năm thì chi phí cũng rất khác. Chưa kể, mỗi năm dự tính bán được bao nhiêu % cũng cho ra các đáp án rất khác nhau”, ông Chính nói.
Theo đó, ông Chính cho rằng nếu không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỷ lệ tăng giá bất động sản, chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin.
“Trên tinh thần này, chúng tôi đề nghị trước mắt chưa áp dụng. bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưua có sự cập nhật. Tuy nhiên, chúng tôi sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại để trình lên lãnh đạo của Bộ TN-MT, trình Chính phủ để phù hợp với diễn biến thị trường”, ông Chính nêu.
Vấn đề ở con người, không phải phương pháp
GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho rằng với các loại đất đai cần để đầu tư, tạo lập ra những cái giá trị mới thì người ta sử dụng phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, ông Cường cho rằng, phương pháp này cũng có hạn chế là nếu dữ liệu đầu vào không chuẩn thì dẫn đến kết quả đầu ra không chính xác.
Ví dụ, chúng ta định đầu tư xây dựng thành một khu đô thị, có nhà ở, hạ tầng... thì phải tính bao nhiêu phần trăm diện tích đất sẽ thành đất ở? Diện tích cho các công trình hạ tầng - xã hội có không? Dự kiến đầu tư các công trình này thế nào? Tiến độ ra sao, có được đầu tư chất lượng, đồng bộ không…?
“Nếu việc đầu tư công trình hạ tầng xã hội tốt, ví dụ làm đường thì tự nhiên giá trị của mảnh đất đó sẽ tăng rất cao khi hoàn thành. Nhưng cũng đất đó, Nhà nước không đầu tư đồng bộ hạ tầng xã hội như dự kiến thì giá trị đất thương mại đó sẽ thấp đi. Nhưng khi đánh giá để định giá thì các dự án này giống nhau, đều có mặt bằng như nhau”, ông Cường nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết TP.HCM có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác.
Tuy nhiên, phương pháp này lại tiềm ẩn rủi ro lớn. Dẫn chứng dự án tại 1 tỉnh, ông Châu cho hay, một cơ quan dùng phương pháp thặng dư tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỉ đồng, nhưng 1 cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỉ đồng, 1 cơ quan khác lại là 1.300 tỉ đồng.
“Vậy tại sao có sai số lớn, bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị…, tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định. Thông tư 36 có định lượng, đưa ra công thức nhưng chưa thật sự đầy đủ. Tất cả các pp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác, không cập nhật theo thời gian thực, không áp dụng công nghệ… thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình”, ông Châu nêu.
Về cách thức định giá đất, ông Hoàng Văn Cường cho rằng bản thân phương pháp không có vấn đề để phải loại bỏ, mà là do cơ chế quản lý. Trên thế giới, khi quy định về phương pháp định giá, họ coi trọng cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ định giá. Bộ phận nào làm sai các cơ sở trên thì sẽ dẫn đến sai phạm, còn nếu làm chuẩn quy trình, giá có thể thấp hoặc cao hơn giá thị trường thì đều có cơ sở rõ ràng.
“Cùng một mảnh đất, 2 cách định giá khác nhau, 2 tổ chức khác nhau, có thể có hai giá khác nhau. Vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá chứ không phải đánh giá giá cụ thể đó đúng hay sai, thấp hay cao”, ông Cường nhấn mạnh.
Do vậy, theo ông Cường, cần phải có hội đồng thẩm định. Người định giá là một cơ quan chuyên môn, đưa ra các chứng cứ, cơ sở, căn cứ. Hội đồng sẽ xem xét những lập luận có khách quan hay không, trung thực hay không?
“Hội đồng này không phải là hội đồng định giá mà là hội đồng đi thẩm tra, kiểm định lại cách làm của người định giá”, ông Cường nhấn mạnh.
