Tại buổi làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng lãnh đạo, đại diện một số bộ, ngành, hiệp hội về tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ngày 24/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu nghiên cứu, đánh giá đầy đủ, toàn diện các ảnh hưởng, tác động khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, không tạo ra khoảng trống, thiếu cơ sở triển khai trong thực tiễn dẫn đến cách tắc trong thực thi.
Theo Phó Thủ tướng, hiện các phương pháp định giá đất đã được thể chế hóa để áp dụng tối ưu cho từng loại dự án, không gian, đối tượng cụ thể. Trên thế giới, phương pháp thặng dư vẫn được sử dụng rộng rãi để xác định giá đất và ở Việt Nam phương pháp này được áp dụng phổ biến ở khu vực có tiềm năng phát triển, chưa có hạ tầng, không có các yếu tố tương đồng để so sánh như dự án phát triển kinh doanh thương mại, dịch vụ, đô thị,…Chính vì vậy, đây là phương pháp quan trọng, cần cân nhắc xem xét.
Vì sao Bộ TN&MT đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Đáng chú ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.
Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung này đã bỏ phương pháp định giá đất thặng dư và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, thời gian qua nổi lên vấn đề lo ngại rủi ro khi quyết định giá đất cụ thể, dẫn đến chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương thời gian qua. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tâm lý e ngại ở cán bộ định giá là phương pháp định giá đất còn những bất cập.
Đơn cử, thặng dư là phương pháp được nhiều địa phương sử dụng. Đây là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.
Trong đó, việc tính tổng doanh thu phải căn cứ vào các yếu tố giả định, gồm giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai.
Song, việc tính toán các yếu tố giả định nêu trên phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thậm chí có sai số lớn. Do đó, có thể gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
Phân tích thêm, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho rằng, nếu giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất, có thể khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai, chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.
Vì vậy, việc dự thảo nghị định loại bỏ phương pháp thặng dư là phù hợp với chủ trương xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Còn nhiều việc phải khắc phục nếu loại bỏ phương pháp thặng dư và thu hẹp loại đất áp dụng phương pháp thu nhập
“Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức. Những sai lầm về quản lý định giá đất có thể dẫn tới các hệ lụy rất xấu”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, giá đất thị trường được hình thành khách quan từ các quan hệ thị trường, không thể bằng một hệ số do con người quyết định theo chủ quan nhân với Bảng giá cũng do con người quy định theo chủ quan. Trong khi đó, phương pháp hệ số nhân Bảng giá đất tạo nên những giá đất cụ thể do con người quyết định, được áp dụng chủ yếu để tính bồi thường về đất (theo Luật Đất đai 2013). Vì thế mà bức xúc về giá đất vẫn không thuyên giảm.
“Nói như trên để thấy chúng ta cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số nhân Bảng giá ra khỏi Luật Đất đai và giữ nguyên phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu.
Bên cạnh đó, theo GS. Võ, Nhà nước không đủ nhân lực tự định giá các trường hợp cụ thể, mà phải dựa vào lực lượng tư vấn giá đất của thị trường. Các cơ quan nhà nước chỉ cần thông thạo quy trình kiểm tra kết quả định giá của nhà tư vấn giá đất. Hiện Chính phủ đã ủy quyền cho cấp huyện định giá đất cụ thể, thì cần tạo cơ chế để cấp huyện thuê tư vấn giá đất và quy trình thẩm định giá đất tư vấn.
Trao đổi với Reatimes, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho biết, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất bỏ phương pháp thặng dư, còn phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho xác định giá đất nông nghiệp (thực tiễn rất ít sử dụng), không áp dụng đối với đất thương mại dịch vụ.
Tuy nhiên, ông Cường chỉ ra, hướng dẫn áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp so sánh thay cho phương pháp thặng dư, thu nhập nhưng vẫn phải sử dụng thông tin giao dịch thành công trên thị trường có tính tương đồng về vị trí, quy mô, mục đích... phát sinh ra những bất cập mới, cụ thể như sau:
Thứ nhất, mặc dù, dự thảo hướng dẫn việc khắc phục nhược điểm không có thông tin chuyển nhượng thành công thửa đất, dự án tương đồng, bằng cách cho phép chuyển đổi (nội suy) từ đất ở nhỏ lẻ sang đất thương mại dịch vụ bằng cách xác định giá đất ở nhỏ lẻ theo phương pháp so sánh nhân (x) với “mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá đất ở và giá đất của loại đất cần định giá trong bảng giá đất.
Song, việc quy đổi này sẽ cào bằng giá đất của các thửa đất có hệ số sử dụng đất, công năng sử dụng công trình khác nhau, sẽ không còn chính sách phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi chủ đầu tư được phê duyệt thay đổi quy hoạch, tăng diện tích xây dựng (có thể tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư) như hiện nay.
Thứ hai, không coi phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp xác định giá đất cụ thể và thay bằng phương pháp so sánh để xác định lại Hệ số điều chỉnh giá đất, thực hiện tại từng thời điểm áp dụng đối với các thửa đất cần xác định giá đất giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, xác định giá khởi điểm bán đấu giá. Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ áp dụng chỉ để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm, khi bảng giá đất đang được lập 5 năm như hiện nay, sử dụng cho các mục đích như thuế, phí, lệ phí, xử phạt …
Thứ ba, Điểm 3, khoản 5 Điều 1 dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, khi áp dụng các phương pháp so sánh phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự: Tương đối giống nhau về vị trí, diện tích, kích thước, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện kết cấu hạ tầng ... Song, quy định và ví dụ trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện rất khó để đảm bảo sự tương đồng thông tin, khi các yếu tố tác động đến giá nhà cao tầng, diện tích lớn, mục đích sử dụng đất kinh doanh so với nhà thấp tầng, diện tích nhỏ, mục đích để ở quá chênh lệch, không thể có chung nguyên tắc điều chỉnh để đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp (tại ví dụ 2 Phụ lục 1 của dự thảo đang đưa ra tỷ lệ điều chỉnh nhiều yếu tố không đảm bảo nguyên tắc về so sánh điều chỉnh).
Do đó, nếu vẫn bỏ phương pháp thặng dư, thu nhập và dùng thửa đất nhỏ lẻ so sánh với thửa đất thực hiện dự án, Ban soạn thảo cần có hướng dẫn nguyên tắc điều chỉnh (bất quy tắc) của các yếu tố kỹ thuật của thửa đất cụ thể áp dụng trong phương pháp so sánh khi điều chỉnh nhà đất thấp tầng với cao tầng cho người làm công tác định giá đất có căn cứ điều chỉnh.
Thứ tư, tỷ lệ quy đổi giá đất ở sang giá đất thương mại dịch vụ trong bảng giá đất hiện nay vẫn thiếu chính xác do áp dụng khung giá đất và tỷ lệ quy đổi mỗi nơi một khác. Vậy nên, việc xác định hệ số chênh lệch đất ở và đất thương mại dịch vụ cần được xây dựng trên cơ sở số liệu thống kê của các thửa đất, dự án đã thực hiện để đưa ra được hệ số quy đổi khoa học, không nên dựa vào mức độ chênh lệch trong bảng giá đất như hiện nay.
Thứ năm, quan trọng không kém là cần xem xét tác động của việc thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất như dự thảo sẽ tác động đến vấn đề thu chi ngân sách, hay khoản chi thường xuyên của người sử dụng đất như thế nào.
“Chính sách định giá đất tác động rất lớn đến nhiều thành phần kinh tế và nguồn thu chi ngân sách, nên cần thiết phải nghiên cứu kỹ và áp dụng thử vào các dự án đã được phê duyệt để có đánh giá khách quan, khoa học, khả thi, đảm bảo nguồn thu ngân sách cũng như quyền lợi của người sử dụng đất, tuy nhiên công việc này đòi hỏi phải có chỉ đạo thống nhất và thời gian”, ông Cường nêu quan điểm.
Do đó, Giám đốc Công ty Thẩm định giá VAI đề xuất giữ nguyên phương pháp định giá thu nhập, thặng dư như đã thực hiện hơn 15 năm qua. Đồng thời, giao cho các địa phương tự tổ chức xem xét ban hành các chỉ số áp dụng phù hợp; hướng dẫn chi tiết khung khoảng điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản mỗi địa phương, giúp giảm rủi ro cho người làm công tác định giá.
Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường, để khắc phục những hạn chế, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho hay, dự thảo nghị định đã quy định phương pháp so sánh và khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.
