Ông Nguyễn Quốc Hiệp: “Còn hơi sớm để đánh giá được đầy đủ tác động của 3 luật mới đến ngành xây dựng - bất động sản”

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), 3 luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là "xương sống" cho ngành xây dựng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Khi 3 luật mới được áp dụng mới có cơ sở để đánh giá được mức độ đáp ứng của hệ thống pháp luật với thực tế sản xuất kinh doanh tại Việt Nam.

*******

Năm 2023 là thời điểm chứng kiến sự tụt dốc "không phanh" của thị trường bất động sản Việt Nam, cả về nguồn cung sản phẩm, giao dịch và niềm tin thị trường. Khối các ngành có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề như doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, môi giới, tài chính…

Vì vậy, 3 luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ giúp cho doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản ấm dần trở lại. Để tìm hiểu thêm về tác động của các bộ luật này đến thị trường bất động sản, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest).

"Cần một thời gian nữa để đánh giá hiệu quả của 3 luật mới"

PV: Thưa ông, bây giờ đã là giữa năm 2024. Có vẻ như thị trường bất động sản đang phục hồi chậm hơn so với nhiều dự đoán trước đó?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Theo tôi, hiện nay, thực chất thị trường bất động sản vẫn chưa hết khó khăn, chỉ là trên thị trường đang dần xuất hiện những tín hiệu của sự phục hồi. Có thể thấy, thị trường vẫn chưa có nhiều dự án hay hàng hóa mới và chưa sôi động như những năm trước.

Hiện tại đã sang tháng 6, nhưng hai yếu tố quan trọng của thị trường là sức mua vẫn chưa hồi phục và số dự án mới trên thị trường cũng chưa thực sự phong phú để nhà đầu tư lựa chọn. Chính điều này làm thị trường bất động sản chưa thật sự ấm lên.

PV: Ở góc độ là chủ một doanh nghiệp bất động sản, lại là Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, đại diện cho cộng động các nhà thầu xây dựng, ông cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu sớm được đưa vào cuộc sống sẽ hỗ trợ như thế nào cho doanh nghiệp ngành xây dựng nói riêng và sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thông thường, các văn bản luật sau khi áp dụng một thời gian mới có thể nhìn nhận được mức độ hiệu quả và lúc này mới có thể đưa ra đánh giá liệu đã phù hợp với thực tiễn cuộc sống hay chưa. Khi văn bản hướng dẫn luật còn đang dự thảo thì chưa thể đánh giá chính xác khi áp dụng vào thực tiễn sẽ có hiệu quả như thế nào.

Nếu xét về hành lang pháp lý thì 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là "xương sống" cho ngành xây dựng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Nếu trước đây, thị trường còn nhiều vướng mắc vì sự chồng chéo của các luật và hành lang pháp lý không thật rõ ràng, thì khi 3 luật mới được áp dụng hy vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc, thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, khi áp dụng các văn bản luật vào cuộc sống, phải sau một thời gian được thực tế kiểm chứng mới có thể đánh giá được đúng mức độ phù hợp của từng văn bản trong thực tiễn.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng chưa hình dung được các vướng mắc khi thực hiện luật mới sẽ được giải quyết như thế nào. Do đó, nếu bây giờ đánh giá tác động của 3 luật thì vẫn hơi sớm, chỉ thực tế mới trả lời được liệu luật mới có đáp ứng được các yêu cầu, mong muốn của doanh nghiệp hay không.

Doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với điều gì?

PV: Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về một số vướng mắc của chính doanh nghiệp đang phải chờ luật mới có hiệu lực để có thể triển khai tiếp?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất là một trong những hình thức mà cả Luật Đất đai, Luật Đấu thầu đều đang đề cập đến và đang có những hướng dẫn. Các doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm đến vấn đề này, bởi đây chính là hình thức chủ yếu để họ thực hiện các dự án đầu tư. Vì vậy, có thể thấy hiện nay, khi đang hướng dẫn vấn đề này trong Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, có những lúng túng nhất định.

"Bên cạnh việc ba luật này đưa vào áp dụng thì điều các doanh nghiệp đang mong muốn là đơn giản hóa thủ tục hành chính. Bởi có thể thấy, các thủ tục hành chính cũng đang làm mất rất nhiều thời gian của người dân và doanh nghiệp, vì nhiều quy định của luật chưa rõ ràng, thủ tục hành chính từ chỗ này sang chỗ kia chưa rõ trách nhiệm, nên rất khó để xử lý. Vì vậy, nếu ban hành được những nghị định càng cụ thể, chi tiết, rõ ràng, làm giảm các thủ tục hành chính thì tôi cho rằng đó là một thành công".

Ví dụ, khi đã được công nhận là chủ đầu tư nhưng vì đất chưa "sạch" (chưa được giải phóng mặt bằng), giá đền bù và giá đất đều chưa được quyết định khi lập phương án đầu tư. Sau này, khi triển khai dự án, nếu Hội đồng định giá đất quá cao (theo giá thị trường), chủ đầu tư sẽ rất lúng túng, tiến không được mà lùi cũng chẳng xong. Bởi nếu làm thì nguy cơ lỗ rất cao. Đây là điều mà các nhà đầu tư rất quan tâm.

Nội dung Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất đã quy định bỏ chi phí dự phòng và chi phí lãi vay của chủ đầu tư, bỏ chí phí khảo sát ra khỏi chi phí đầu vào, mà đây đều là chi phí thật chắc chắn phải chi, điều này gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp. Vì vậy, vấn đề này xử lý thế nào còn là một câu hỏi.

Đó là vài vấn đề nóng và cốt lõi nhất, còn lại các vấn đề cụ thể khác thì trong các nghị định hướng dẫn khi áp dụng mới hình dung hết được có vướng mắc gì.

Có thể nói hiện nay, chúng ta càng ngày càng tập trung củng cố pháp luật, cho nên mọi doanh nghiệp đều xác định phải làm đúng pháp luật. Vì vậy, tất cả những quy định của luật pháp cũng cần cụ thể, phù hợp với những điều kiện thực tế và môi trường kinh doanh.

Bên cạnh việc 3 luật này đưa vào áp dụng thì điều các doanh nghiệp đang mong muốn là đơn giản hóa thủ tục hành chính. Bởi có thể thấy, các thủ tục hành chính cũng đang làm mất rất nhiều thời gian của người dân và doanh nghiệp, vì nhiều quy định của luật chưa rõ ràng, thủ tục hành chính từ chỗ này sang chỗ kia chưa rõ trách nhiệm, nên rất khó để xử lý. Vì vậy, nếu ban hành được những nghị định càng cụ thể, chi tiết, rõ ràng, làm giảm các thủ tục hành chính thì tôi cho rằng đó là một thành công.

PV: Theo thống kê và phân tích của Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, sự suy giảm của thị trường bất động sản thời gian qua đã ảnh hưởng ra sao đến các doanh nghiệp ngành xây dựng?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thời gian qua, do thị trường bất động sản suy giảm nên số lượng các công trình xây dựng dân dụng, đặc biệt từ vốn đầu tư ngoài nhà nước của các doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp cổ phần được khởi công và thực hiện mới rất ít. Hiện các dự án mới chỉ tập trung vào đầu tư công nên mới giữ được một mức độ nhất định cho thị trường xây dựng.

Có thể nói các doanh nghiệp xây dựng, phần lớn là lực lượng xây dựng dân dụng đang vô cùng khó khăn. Để "nuôi sống" doanh nghiệp và tạo ra dòng tiền, nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận làm không có lãi, thậm chí lỗ để đảm bảo duy trì được dòng tiền trong công ty. 

Thực trạng này cho thấy số công việc đang quá ít, dẫn đến tình trạng cạnh tranh trong ngành rất quyết liệt, bởi nếu số công việc nhiều thì sẽ không xuất hiện động thái phá giá cạnh tranh như hiện nay. Nói cách khác, nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu công ăn việc làm, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn nên vẫn chấp nhận việc biết là sẽ "chết từ từ" nhưng vẫn phải làm.

PV: Theo một số chuyên gia, nếu 3 bộ luật mới liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản được thực thi quyết liệt, có hiệu quả, thì giá bất động sản có thể sẽ giảm. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi không nghĩ như vậy. Giá bất động sản lên hay xuống còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Thứ nhất là thị trường và nền kinh tế có liên quan đến sức mua, tâm lý chung của toàn xã hội.

Thứ hai, giá bất động sản phụ thuộc vào giá đầu vào như giá đất, giá vật liệu xây dựng, giá của các nhà thầu và giá của những chi phí khác như lãi suất vay tín dụng... Phải đặt câu hỏi rằng giá bất động sản phụ thuộc vào cái gì, những yếu tố nào tác động đến chi phí đầu vào, hay đầu ra thị trường có sôi động không... Đáp án của những câu hỏi đó nếu tích cực thì mọi người sẽ có xu hướng "kích nhau" mua.

Thước đo cũng sẽ rất rõ nếu sau khi 3 luật được áp dụng mà số dự án bất động sản mới tăng lên, có nghĩa là các chủ đầu tư đã vào cuộc thật sự. Đó sẽ là dấu hiệu cho thấy rõ nhất việc luật có thể tháo gỡ cho thị trường.

PV: Ông có thể lý giải nguyên nhân tăng giá bất thường của phân khúc chung cư ở Hà Nội thời gian qua?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Giá bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM tăng bất thường một phần do trước đó, một số nhà đầu cơ kích động gây nên tâm lý hoảng loạn, khiến mọi người nghĩ rằng thị trường đang thiếu hụt trầm trọng lượng cung nhà ở.

Một phần khác là do thực tế số căn hộ trên thị trường cũng đang rất ít vì không có dự án mới, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung. Từ việc thiếu nguồn cung gây ra tình trạng ùa nhau đi mua và đẩy giá lên, chứ cũng không phải do yếu tố nào đặc biệt.

"Việc cân nhắc tới lợi ích của các doanh nghiệp là hết sức cần thiết"

PV: Ba luật mới nếu áp dụng từ 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian phục hồi thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với các cơ quan quản lý nhà nước từ nay đến thời điểm đó là gì để các luật thực sự phát huy hiệu quả?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Mặc dù các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý đều mong chờ rằng 3 luật mới sẽ rút ngắn được thời gian phục hồi thị trường bất động sản, nhưng tôi cho rằng ngày 1/7 như đề xuất trước đây và thậm chí ngày 1/8/2024 như đề xuất mới nhất đều là cái đích rất gấp.

Thông thường, một nghị định, thông tư hay một luật được thông qua nếu có điểm gì chưa thật sự phù hợp thì có khi phải mất vài năm mới sửa được, thậm chí có trường hợp là luật có thể mất đến cả chục năm. Điều này gây thiệt hại rất lớn đến nền kinh tế.

Vì vậy, tôi mong các cơ quan soạn thảo, cơ quan chức năng có nghĩa vụ và quyền hạn phê duyệt cần hết sức lắng nghe, cân nhắc hài hòa giữa lợi ích của các doanh nghiệp, Nhà nước cũng như người dân.

Tôi cho rằng, lâu nay chúng ta thường chỉ suy nghĩ đến lợi ích của người dân và Nhà nước, còn về lợi ích của doanh nghiệp, làm thế nào để họ yên tâm phát triển, vượt qua khó khăn và đảm bảo cho kinh tế phát triển thì có vẻ bị đẩy xuống hàng thứ 3. Vậy nên, trong dịp thông qua các nghị định hướng dẫn 3 luật này, tôi cho rằng việc cân nhắc tới lợi ích của doanh nghiệp là hết sức cần thiết. Bởi muốn kinh tế đất nước phát triển thì các doanh nghiệp cũng phải mạnh và giàu có.

Đối với các cơ quan nhà nước, đây là những luật mới nên để chuyển hóa, để các cơ quan thực thi "tiêu hóa" một cách cụ thể, thống nhất thì ngay khi những quy định được thông qua, các cơ quan soạn thảo, cơ quan chuyên môn cần có những lớp tập huấn cho cơ quan cấp tỉnh, các địa phương thực hiện phải nắm được vấn đề một cách thật rõ ràng.

Bởi luật viết ra có thể rõ, nhưng nếu hiểu và làm khác đi, chỉ cần một câu, một chữ hiểu khác cũng sẽ sản sinh ra nhiều vấn đề. Điều này thực tế gặp rất nhiều, thứ nhất là người ta không hiểu rõ nên không dám làm, thứ hai là hiểu sai. Vì vậy, rất cần những hướng dẫn của cơ quan soạn thảo đến các địa phương để tránh xảy ra những ách tắc và vướng mắc.

PV: Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng "lệch pha" sản phẩm nhà ở, "lệch" về phân khúc cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền. Để giải quyết căn bản vấn đề này, tạo nguồn cung nhà ở thương mại bình dân, theo ông giải pháp là gì?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Vấn đề này tôi nghĩ thuộc về chính sách của Nhà nước hay chính sách phát triển chung của địa phương. Muốn bán nhà ở vừa túi tiền thì giá đất cũng cần hợp lý, còn các nhà đầu tư chỉ tùy thuộc vào đất họ có và quy hoạch cho phép làm gì.

Theo tôi, nếu muốn tạo nguồn cung nhà ở thương mại bình dân, nhà ở xã hội thì Nhà nước, Chính phủ và địa phương cần quy hoạch những khu tập trung, chuẩn bị trước quỹ đất, hỗ trợ, đầu tư về hạ tầng kỹ thuật để khuyến khích nhà đầu tư làm. Còn nếu làm kiểu tự phát thì không thể giải quyết được chỉ tiêu về nhà ở xã hội.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!