Vốn vẫn nằm trong ngân hàng, không được sử dụng vào kinh doanh và tiêu thụ
Sáng ngày 13/11, tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đã có những phát biểu về vướng mắc cụ thể của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay, số liệu thống kê khảo sát cho thấy, tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn của ngành bất động sản chiếm 14%, trái phiếu chiếm 8,5%, vàng là 6,5% và tiền gửi chiếm 6%. Như vậy, với tỷ suất lợi nhuận 14%, có thể nói bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn trên thị trường. Do đó, xu thế chung của thị trường là nguồn tiền nhàn rỗi thường sẽ tìm về bất động sản.
“Thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại thời kỳ phát triển”, Chủ tịch GP.INVEST đưa ra nhận định về tình hình thị trường trong thời gian tới.
Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng là do lực cầu của nền kinh tế vẫn yếu đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường bất động sản nói chung. Mặt khác những sản phẩm hiện có trên thị trường lại không đáp ứng được đúng phân khúc thị trường cần và điều này dẫn tới hiện tượng tồn kho tại nhiều công ty bất động sản.
“Cho đến nay đã hết tháng 10 của năm 2023 nhưng tín dụng sử dụng mới đạt mức 7,1% (thấp xa so với chỉ tiêu 14%). Chỉ số này cho thấy, vốn vẫn nằm trong ngân hàng không được sử dụng vào kinh doanh và tiêu thụ”, ông Hiệp nhìn nhận.
Vậy một câu hỏi được đặt ra rằng: Để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững và thực sự trở thành động lực cho phát triển kinh tế - xã hội thì cần tháo gỡ những vấn đề gì?
Trả lời cho câu hỏi này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, nhiều thống kê chỉ ra 70% những vướng mắc của bất động sản là do pháp lý. Mà điều đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật.
Hiện tại, Quốc hội đang thảo luận để sửa đổi một loạt luật trong đó có những luật có tính chất quyết định tới sự phát triển của thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...
“Chúng tôi mong rằng Quốc hội sẽ tập hợp được những ý kiến đóng góp chính xác, phù hợp với thực tế của thị trường Việt Nam để có những lựa chọn, quyết định đúng đắn, đạt được sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”, ông Hiệp kỳ vọng.
Lãi suất cho vay BĐS vẫn cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất huy động của các ngân hàng
Trước những khó khăn lớn còn tồn tại trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, việc tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cần tập trung vào các vấn đề, cụ thể:
Thứ nhất là những vướng mắc về rào cản giải phóng mặt bằng và vấn đề thủ tục cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi cần được rà soát lại.
Thứ hai là những vướng mắc về thủ tục đầu tư.
“Hiện nay, có thể nói thủ tục hành chính giấy tờ về đầu tư ở Việt Nam vô cùng rắc rối nên các nhà đầu tư nước ngoài đều rất sợ và không tự tin. Ngay các nhà đầu tư Việt Nam nắm rõ thủ tục nhưng đi lại để giải quyết được hơn 30 con dấu cũng là cả một cuộc trường chinh”, ông Hiệp nói.
Về vấn đề này, tuy Thủ tướng đã có nhiều chỉ thị về tinh giản thủ tục hành chính nhưng ông Hiệp cho rằng, cần có những quy định tư pháp trong toàn quốc về quy định trách nhiệm trong giải quyết các thủ tục giấy tờ ở các cơ quan hành chính và phải có sự vào cuộc thực sự của các cấp chính quyền thì mới có thể thay đổi được.
Thứ ba, về vấn đề định giá đất, Chủ tịch GP.INVEST nhìn nhận, cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng (mặc dù trong chỉ đạo của Thủ tướng đã có phân cấp).
Thứ tư, kiểm tra, đánh giá thái độ xử lý vướng mắc của các cấp chính quyền đối với các dự án tại địa phương.
Thứ năm là vấn đề về tín dụng và nguồn vốn cho bất động sản.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay tuỳ theo quy mô và cách làm của mỗi doanh nghiệp bất động sản mà nguồn vốn được sử dụng sẽ đến từ nhiều nguồn khác nhau: Trái phiếu riêng lẻ, vốn tín dụng, vốn huy động từ đối tác nước ngoài hoặc trong nước, vốn từ các quỹ đầu tư hoặc từ thị trường cổ phiếu…
Riêng về nguồn vốn tín dụng ngân hàng, ông Hiệp kiến nghị: “NHNN cần có chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận tín dụng, cụ thể là về quy trình, hồ sơ, thủ tục vay tín dụng ngân hàng; lãi suất và tài sản đảm bảo”.
Thứ nhất, về quy trình, hồ sơ, thủ tục vay tín dụng ngân hàng:
Đầu tiền, về quy trình: Thủ tục cấp tín dụng cho một dự án bất động sản/cho doanh nghiệp vay thực hiện dự án bất động sản được thực hiện theo quy trình 02 bước nên mất nhiều thời gian (trung bình mất khoảng 2 tháng) nên nhiều khi không đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng tiền vốn của doanh nghiệp.
Bước 1: Các chi nhánh trình Hội sở chính phê duyệt chủ trương cấp tín dụng cho vay bất động sản.
Bước 2: Chi nhánh và doanh nghiệp thống nhất các điều kiện tín dụng và nội dung hợp đồng tín dụng để ký kết chính thức.
“Trước thực trạng trên, phía ngân hàng nên xem xét rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng cho doanh nghiệp vay vốn thực hiện dự án bất động sản xuống dưới 1 tháng”, ông Hiệp nêu đề xuất.
Tiếp theo là về hồ sơ. Hiện nay, ngân hàng thường yêu cầu cung cấp nhiều loại hồ sơ, giấp phép con để thẩm định phê duyệt cho vay dự án. Trong khi đó để được cơ quan chức năng phê duyệt dự án thì bắt buộc phải có các giấy phép con đó.
Do vậy để đơn giản hoá hồ sơ, ông Hiệp cho rằng, ngân hàng cần ban hành lại quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án bất động sản theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng (đối với các dự án bắt buộc phải có).
Bên cạnh đó, phía ngân hàng vẫn thường yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp biên bản họp Đại hội đồng cổ đông, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh tên ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số tiền vay vốn.
Theo ông Hiệp, việc này sẽ rất phiền phức cho công ty vì tại thời điểm tổ chức đại hội cổ đông có thể công ty chưa xác định được ngân hàng nào cho vay vốn.
“Vì vậy, đề nghị ngân hàng bỏ quy định ghi đích danh ngân hàng cấp tín dụng vào Biên bản, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông. Chỉ cần có Nghị quyết đại hội đồng cổ đông phê duyệt hạn mức vay vốn của công ty trong năm tài chính tương ứng hoặc phê duyệt hạn mức vay vốn đối với một dự án cụ thể tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng”, ông Hiệp đưa ra quan điểm.
Đối với thủ tục vay tín dụng ngân hàng: Về vấn đề này, hiện ngân hàng chỉ cho vay đối với chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thiết kế và thi công dự án; không cho vay đối với các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng trả trực tiếp cho các hộ dân.
Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, hiện doanh nghiệp bất động sản rất cần các ngân hàng đồng hành, cấp tín dụng từ giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng cho các hộ dân, thu gom đất để thực hiện dự án.
“Điều này vừa giảm bớt gánh nặng tài chính vốn tự có cho doanh nghiệp, vừa để ngân hàng tiếp cận, nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án ngay từ khâu đầu tiên. Do đó, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng, nghiên cứu sửa đổi các quy định có liên quan để ngân hàng thương mại được phép tài trợ cho vay vốn đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo một tỷ lệ hợp lý”, Chủ tịch GP.INVEST kiến nghị.
Thứ hai, về vấn đề lãi suất. Hiện tại, lãi suất cho vay bất động sản cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng.
“Thời điểm tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm trong khi đó GP.INVEST vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 11% cho ngân hàng thuộc nhóm Big 4 và đến tháng 10/2023 chúng tôi vẫn phải chịu lãi suất vay vốn ở mức 9,5%/năm”, ông Hiệp đưa ra ví dụ thực tế.
Do đó, Chủ tịch GP.INVEST cho rằng, lãi suất cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao. Đối với các doanh nghiệp làm ăn bài bản, quy củ, chuyên nghiệp, trả nợ đều đặn không bị nợ quá hạn, có lịch sử quan hệ tín dụng tốt, phương án kinh doanh khả thi thì nên áp dụng mức cho vay hợp lý hơn. Mức lãi suất cho vay nên xác định bằng mức huy động kỳ hạn 12 tháng + biên độ dưới 3%/năm.
Cuối cùng, về tài sản đảm bảo. Hiện các ngân hàng đều muốn an toàn nên thường yêu cầu các doanh nghiệp vay vốn có bao nhiêu tài sản thì cầm cố, thế chấp hết cho ngân hàng.
Tuy nhiên, đưa ra quan điểm cá nhân về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá, theo quy định cho vay dự án bất động sản thì chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án đó, không nên yêu cầu doanh nghiệp phải thế chấp bổ sung tài sản khác.
“Việc yêu cầu doanh nghiệp bổ sung tài sản khác ngoài tài sản là chính dự án hình thành trong tương lai chỉ nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp vay vốn lên đến mức 70 - 80% tổng mức đầu tư của dự án”, Chủ tịch GP.INVEST đề xuất./.
