Thị trường bất động sản đang chờ những hành động tích cực sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc về "Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững" diễn ra ngày 17/2.
Để vực dậy thị trường bất động sản, cần bắt đầu từ đâu? Reatimes đã trao đổi với ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty GP.INVEST về những vấn đề các doanh nghiệp đang đặt ra, những mong mỏi, kỳ vọng vào chính sách tháo gỡ có tính đột phá và quyết liệt từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.
Phải bắt đầu từ vấn đề pháp lý, rà soát và tháo gỡ từng dự án cụ thể
PV: Thưa ông, có nhiều chia sẻ cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giữa giai đoạn có nhiều khoảng trống về pháp lý, luật mới chưa có, luật cũ thì đang sửa và tâm lý doanh nghiệp, thị trường đều như đang chờ đợi. Ông có đồng tình với quan điểm này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đúng là tâm lý của các nhà đầu tư đều đang phân vân, chờ đợi. Qua trao đổi, chúng tôi thấy nhiều doanh nghiệp sẽ chờ cho đến cuối năm 2023, khi Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các luật liên quan được Quốc hội thông qua mới quyết định làm tiếp hay rút lui khỏi thị trường. Không chỉ do nguồn vốn hạn hẹp, mà pháp lý chưa hoàn thiện thì rất khó làm, trong khi thị trường đang trầm lắng, nếu không cẩn trọng chắc chắn sẽ lỗ nặng.
Còn tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của cơ quan quản lý cũng là thực trạng lâu nay. Tâm lý co cụm, né tránh, bởi nhiều khi phải giải quyết những vấn đề chưa thống nhất giữa các luật thì rất sợ vi phạm pháp luật. Pháp lý chồng chéo, cán bộ không dám ra quyết định hoặc ngược lại là đưa ra ý kiến thật an toàn cho mình nhưng gây khó cho doanh nghiệp. Như thực tế có xảy ra việc định giá đất dự kiến lên đến 135% so với dự án bên cạnh trước đó để không sợ sai.
Cho nên, pháp lý là vấn đề doanh nghiệp chúng tôi mong muốn được tháo gỡ nhất. Trước mắt, Chính phủ cần biên soạn một Nghị định sửa nhiều Nghị định để tạm thời giải quyết những vướng mắc xung đột này.
Để tháo gỡ cụ thể, chúng tôi đề nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm, nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý. Trong hoàn cảnh pháp lý chồng chéo, muốn phê duyệt được các dự án mang tính thương mại thì chỉ có cách duy nhất là rà soát và giải quyết từng dự án cụ thể.
Ví dụ như GP.Invest đang triển khai dự án Palm Manor ở Việt Trì - Phú Thọ giai đoạn 1 là 28ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỷ đồng. Quy mô cả hai giai đoạn là 58,5ha nhưng sau nhiều năm tháo gỡ quyết liệt, kể cả cưỡng chế di dời thì chúng tôi mới có 7,2ha để thực hiện dự án. Nguyên nhân là quá trình đền bù kéo dài từ năm 2013 đến nay nhưng giá đền bù theo quy định đến nay không thay đổi. Chúng tôi không được phép thỏa thuận vì sẽ vi phạm quy định về dự án Nhà nước thu hồi đất. Còn đền bù theo khung giá quy định thì người dân không đồng tình.
Hiện phần còn lại của dự án vẫn đang chờ tháo gỡ về giá đền bù để dứt điểm được công tác giải phóng mặt bằng cho dự án. Mặc dù đây là dự án được xếp vào dự án trọng điểm của tỉnh Phú Thọ nhưng thực sự vướng mắc là do cơ chế đền bù quy định ở giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2013 đã làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian của chủ đầu tư.
PV: Nhân đang bàn về những vướng mắc pháp lý, chính sách, xin được hỏi ý kiến ông về câu chuyện thủ tục, quy trình giải ngân vốn đầu tư công. Trong giai đoạn này, đầu tư công được xem là động lực để vực dậy thị trường bất động sản, tuy nhiên dường như những rườm rà trong thủ tục, quy trình đã kéo chậm quá trình hấp thụ vốn, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi đã đặt câu hỏi, tại sao các doanh nghiệp xây dựng tăng trưởng khá mạnh, năng lực ngày càng tốt nhưng vốn đầu tư công không thể giải ngân nhanh? Đến năm 2018, lần đầu tiên Việt Nam có những doanh nghiệp xây dựng đạt doanh thu trên 1 tỷ USD và đạt được những trình độ về công nghệ, quản lý mà các nước trong khu vực đều phải tôn trọng. Từ chỗ chúng ta chỉ có thể làm thầu phụ nay đã vươn lên trở thành những nhà thầu chính có uy tín. Ngành xây dựng phát triển như vậy nhưng giải ngân đầu tư công năm 2022 chỉ đạt 67% và phần lớn mới giải ngân vào dịp cuối năm. Riêng TP.HCM có 11 đơn vị có tỷ lệ giải ngân 0% trong năm 2022.
Theo chúng tôi, vướng mắc lớn nhất là thủ tục đầu tư và thanh toán đang hết sức cồng kềnh mà chúng ta chưa có cơ chế, quy trách nhiệm cụ thể cho từng khu vực, từng công đoạn. Trong khi chờ đợi thủ tục giải phóng mặt bằng thì biến động về chi phí đầu tư, xây dựng vẫn không ngừng tăng lên. Đơn giá định mức còn quá lạc hậu, bất cập, thấp hơn nhiều so với quy định đã và đang làm khó các nhà thầu xây dựng Việt Nam. Do đó, cần thiết phải điều chỉnh lại các quy định chưa hợp lý.
Hiện có khá nhiều nhà thầu, thậm chí là nhà thầu mạnh nhưng vẫn e ngại không muốn nhận các gói đầu tư công. Chúng tôi không chê công ăn việc làm nhưng vì cơ chế, vì giá, định mức rất khó thực hiện. Do đó, cần thiết phải điều chỉnh lại các quy định chưa hợp lý và quyết liệt tinh giản các thủ tục hành chính.
PV: Ngoài những vướng mắc kể trên, thị trường cũng đang mong chờ những sửa đổi ở Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu sớm được thông qua. Năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất trầm lắng. Ông thể chia sẻ quan điểm về câu chuyện này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội và ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường bất động sản nói chung và ngành xây dựng nói riêng là rất lớn. Không chỉ không thanh toán được cho trái chủ khi đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu mà gán nợ bằng sản phẩm bất động sản chưa đủ pháp lý làm cho thị trường càng rối rắm và gây ra nhiều phức tạp, dẫn đến một loạt công ty xây dựng trong top 10 của Việt Nam đứng trước nguy cơ về tài chính. Biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản là hợp lý nhưng cần có quy định cụ thể.
Dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã cho phép gia hạn trái phiếu trong thời hạn 2 năm. Tôi cho rằng điều này cần được thông qua để giảm áp lực thanh toán nợ cho các công ty phát hành.
Bên cạnh đó, cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền. Đối với một số trường hợp cụ thể, các dự án của các doanh nghiệp này nếu khả thi về pháp lý nên cho công ty mua bán nợ tiếp cận đánh giá tài sản hay dự án đang sử dụng trái phiếu để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.
Tuy nhiên, Dự thảo của Nghị định không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp. Đây là điều cần cân nhắc thêm đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gần với các công ty phát hành để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trưởng tài chính như thời gian vừa qua
Để giải quyết bài toán nhà ở
PV: Mất cân đối cung - cầu, dư thừa phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và trung bình là những vấn đề Thủ tướng đã nêu ra tại Hội nghị vừa qua. Ông có đề xuất gì để tìm ra giải pháp cân đối cung cầu cũng như hướng đến mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Để thực hiện được mục tiêu này, chúng tôi cho rằng cần có một quỹ đầu tư phát triển NƠXH như đề xuất gói 110.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng. Nhưng ngoài hỗ trợ tín dụng, nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án NƠXH.
Nhưng để hiệu quả, tôi cho rằng Nhà nước nên có quy hoạch rõ ràng rồi sử dụng quỹ đầu tư NƠXH đã đề xuất nhằm xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung, sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của các dự án NƠXH.
Ngoài ra, nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có “đất khác” sang đất ở và đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ thì sẽ được tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Đối với cải tạo chung cư cũ, hầu hết các dự án vẫn đang phải chờ đợi bởi vướng mắc nhất là quy hoạch và mật độ dân số bị hạn chế khi cải tạo lại nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù của người dân (hệ số K) và yêu cầu hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư. Đây vấn đề mà tôi đã đề cập nhiều lần, nhưng vấn đề là vẫn chưa chuyển thành hành động cụ thể. Việc này cần trông chờ vào chỉ đạo quyết liệt của cơ quan quản lý Nhà nước, cần có nghị định, văn bản quy định mang tính đặc thù, nếu không vẫn chỉ là bàn xong rồi để đó.
Như cá nhân tôi nhận văn bản cải tạo chung cư Kim Liên từ cách đây 23 năm, nhưng do nhiều vướng mắc song lại không có cơ chế giải quyết nên vẫn chưa thể thực hiện được. Vậy nên sau Hội nghị này, cần những phương án quyết liệt hơn với chính sách đặc thù, hệ số ưu đãi riêng thì mới có thể cải tạo được những khu chung cư mang tính phức tạp.
Tuy nhiên, trên hết cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào. Để các doanh nghiệp không thể thao túng trong việc cải tạo chung cư, tập thể cũ, chúng tôi kiến nghị, thay vì chỉ định doanh nghiệp, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù.
PV: Ngoài những giải pháp tăng nguồn cung, nguồn tín dụng và lãi suất hỗ trợ thị trường cũng rất quan trọng. Tại Hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước một lần nữa khẳng định không siết tín dụng với bất động sản, không có room tín dụng bất động sản riêng, liệu sau những tuyên bố này, tín dụng bất động sản có cải thiện, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Khi Thống đốc Ngân hàng nhà nước khẳng định không siết tín dụng với bất động sản, chúng tôi cảm thấy yên tâm hơn vì dự kiến thời gian tới, GP. Invest phải vay tín dụng ngân hàng khoảng 8.000 tỷ đồng để triển khai các dự án. Nhưng cải thiện ở mức độ nào còn phụ thuộc vào nhiều quyết sách liên quan.
Chúng tôi rất đồng tình với việc doanh nghiệp cũng phải tự tháo gỡ khó khăn và chúng tôi vẫn đang tự tháo gỡ ngay từ những ngày đầu. Nhưng chúng ta cũng phải tiếp cận vấn đề với tư duy khác để doanh nghiệp giảm bớt phụ thuộc vốn ngân hàng. Giải pháp có thể làm được hiện nay là hãy tạo khung pháp lý để phê duyệt được các dự án nhà ở, tạo nguồn cung sản phẩm dồi dào, giúp giảm giá bán bất động sản. Nếu nguồn cung chưa được tháo gỡ, thủ tục pháp lý kéo dài, giá cả nguyên vật liệu tăng cao, dòng tiền trên thị trường yếu mà kêu gọi doanh nghiệp tiếp tục giảm giá thì rất khó.
Nhưng quan trọng hơn là tạo nguồn vốn từ phương thức mua bất động sản hình thành trong tương lai. Chúng tôi kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước nên cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án xin vay làm tải sản đảm bảo mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác.
Một vấn đề nữa, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án, chứ không nên đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200%, như vậy chi phí vay vốn của doanh nghiệp sẽ đẩy lên rất cao.
Đồng thời, chúng tôi muốn tiên liệu được những quyết sách của ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng để có dự liệu, tránh những khó khăn đột ngột mà doanh nghiệp không xoay trở kịp bởi mỗi lần phát triển một dự án, doanh nghiệp cần nguồn vốn rất lớn. Về lãi suất, hiện chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định, chúng tôi mong các ngân hàng có biện pháp hạ lãi suất sớm nhất, như tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng tại Hội nghị. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng hy vọng gói 120.000 tỷ đồng mà 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đặt ra sẽ thực sự phát huy hiệu quả hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho thị trường.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
