PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Nguồn vốn được phân bổ hiệu quả sẽ mở thêm cơ hội cho những dự án tạo giá trị thực

- Thưa ông, từ nhà ở xã hội, khu công nghiệp đến các dự án trọng điểm và gần đây là nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, những điều chỉnh về cách tính tăng trưởng tín dụng đang lần lượt mở thêm dư địa tiếp cận vốn cho nhiều phân khúc bất động sản. Ông nhìn nhận như thế nào về chuỗi điều tiết này của Ngân hàng Nhà nước?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Tôi cho rằng cần nhìn vấn đề này trong một quá trình dài hơn. Khoảng 20 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất mạnh. Dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này đã góp phần hình thành nhiều khu đô thị, khu nhà ở, công trình thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng và công nghiệp, qua đó làm thay đổi đáng kể diện mạo đô thị cũng như nhiều địa phương trên cả nước.

Sự thay đổi đó có thể nhìn thấy ở Hà Nội, các thành phố lớn và nhiều địa phương từ miền núi phía Bắc đến Bắc Trung Bộ. Quá trình phát triển từng phát sinh những vấn đề như nợ xấu, đầu cơ hoặc mất cân đối cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, không thể phủ nhận vai trò của tín dụng bất động sản trong tạo dựng hạ tầng, không gian sống và những điều kiện phát triển mới cho nền kinh tế.

Điều đáng chú ý là bất động sản hiện nay đã khác rất nhiều so với trước. Thị trường không còn chỉ xoay quanh việc có một căn nhà để ở. Người dân đặt yêu cầu ngày càng cao hơn về chất lượng sống, tiện ích, không gian xanh, cảnh quan, môi trường và sinh hoạt cộng đồng. Trong bất động sản công nghiệp, thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng và cả nhà ở xã hội, công nghệ xây dựng, chất lượng thiết kế, tổ chức vận hành cũng cần liên tục được nâng lên.

Do đó, khi xem xét tín dụng, chúng ta phải nhìn vào công năng kinh tế của tài sản được hình thành. Một nhà xưởng là nơi doanh nghiệp tổ chức sản xuất; một khu nhà ở cho công nhân góp phần ổn định lực lượng lao động; một khách sạn, nếu được khai thác tốt sẽ tạo doanh thu dịch vụ và việc làm thường xuyên. Những đóng góp đó giúp thấy rõ vì sao nhu cầu vốn cho bất động sản luôn gắn với hoạt động của nhiều ngành khác.

Theo tôi, chuỗi điều chỉnh vừa qua thể hiện định hướng tạo điều kiện cho những nhu cầu ấy được đáp ứng phù hợp hơn. Nguồn lực cần đi vào phân khúc có nhu cầu thực, dự án có khả năng triển khai, tạo ra sản phẩm và giá trị sử dụng. Khi đó, thị trường sẽ có điều kiện cân bằng hơn giữa đầu tư, kinh doanh và nhu cầu sử dụng, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá.

Điểm tích cực là chính sách tạo điều kiện phát triển, đồng thời đặt ra yêu cầu về chất lượng phân bổ vốn. Nếu làm tốt, tín dụng giúp duy trì nhịp đầu tư của bất động sản và lan tỏa tới xây dựng, vật liệu, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch. Mỗi công trình được hoàn thành và sử dụng hiệu quả đều có thể tạo thêm những hoạt động kinh tế tiếp nối.

Ở góc độ đó, tôi cho rằng bất động sản là một trong những thị trường quan trọng có khả năng thúc đẩy tăng trưởng trong hiện tại và dài hạn. Khi quy mô nền kinh tế, thu nhập và yêu cầu về chất lượng sống tăng lên trong tiến trình hướng tới mục tiêu phát triển đến năm 2045, nhu cầu về nhà ở, đô thị, hạ tầng, công nghiệp và dịch vụ còn rất lớn. Điều cần tập trung là phân bổ vốn vào đâu, tổ chức thực hiện như thế nào để tạo hiệu quả kinh tế và sức lan tỏa tốt nhất.

- Ông nhấn mạnh công năng kinh tế của từng loại hình bất động sản. Vậy việc phân biệt rõ hơn các nhóm tín dụng có ý nghĩa gì đối với cách nhận diện vai trò của từng phân khúc và tư duy phát triển thị trường để hướng dòng vốn đến đúng mục tiêu? 

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Bất động sản có đặc điểm chung là gắn với đất đai, công trình, nhưng nguồn thu và cách sử dụng rất khác nhau. Nếu nhìn tất cả chỉ qua giá đất hoặc giá trị tài sản bảo đảm, chúng ta sẽ khó đánh giá đầy đủ hiệu quả của đồng vốn. Phải đặt tài sản vào hoạt động mà nó phục vụ thì mới thấy được nhu cầu và khả năng hoàn vốn.

Chẳng hạn, khu công nghiệp cần hạ tầng kỹ thuật, xử lý môi trường, kết nối vận tải và dịch vụ cho người lao động. Hiệu quả của nó gắn với khả năng thu hút doanh nghiệp, lấp đầy diện tích cho thuê và hỗ trợ sản xuất ổn định. Một khu nghỉ dưỡng lại phải được đánh giá từ thị trường khách, chất lượng trải nghiệm, công suất khai thác và khả năng quản trị dịch vụ. Hai dự án cùng có công trình xây dựng nhưng có những điều kiện thành công khác nhau.

Đối với nhà ở, nhu cầu cũng rất đa dạng. Người mua để ở quan tâm vị trí làm việc, trường học, chi phí sinh hoạt và môi trường sống. Người đầu tư cho thuê cần có thị trường khách thuê, mức giá phù hợp và chi phí quản lý hợp lý. Nhà ở xã hội phải được đặt trong khả năng tiếp cận của những người có nhu cầu và điều kiện thụ hưởng. Hiểu rõ từng nhóm nhu cầu sẽ giúp tổ chức nguồn cung đúng hơn.

Khi dòng vốn được xem xét sát với đặc điểm sử dụng, doanh nghiệp cũng phải chuẩn bị dự án kỹ hơn. Hồ sơ cần làm rõ khách hàng là ai, họ có khả năng thanh toán đến đâu, sản phẩm sẽ được sử dụng như thế nào, thời điểm nào hình thành doanh thu. Đây là những câu hỏi rất thực tế, có ích cho chính doanh nghiệp trước khi quyết định bỏ vốn.

Tôi cho rằng điều đó có thể thúc đẩy một thay đổi tích cực trong tư duy phát triển dự án. Doanh nghiệp sẽ chú ý nhiều hơn tới nghiên cứu thị trường, thiết kế, công nghệ, tiêu chuẩn xanh và chất lượng vận hành. Giá trị của dự án được phải được thể hiện qua khả năng phục vụ người dùng và duy trì hoạt động kinh doanh.

Việc phân biệt các nhóm tín dụng cũng tạo điều kiện để ngân hàng xem xét thời hạn vay, lịch giải ngân và phương án trả nợ phù hợp với từng mô hình. Một công trình cần thời gian xây dựng và khai thác dài không thể được đánh giá chỉ từ một thời điểm. Cách nhìn theo quá trình giúp hai bên dự kiến rõ hơn nhu cầu vốn và trách nhiệm thực hiện.

Đương nhiên, mỗi cơ chế có đối tượng và phạm vi riêng. Không thể lấy điều kiện của một nhóm dự án để áp dụng mặc nhiên cho tất cả. Nhưng về định hướng, tôi đánh giá cao việc nhìn sâu hơn vào mục đích sử dụng vốn, bởi đó là cơ sở để bất động sản gắn chặt hơn với những nhu cầu phát triển của nền kinh tế.

- Theo phân tích của TCBS, điểm đáng chú ý trong điều chỉnh lần này là các ngân hàng thuộc diện áp dụng có thêm dư địa phân bổ vốn dù không được cấp thêm hạn mức chung. Theo ông, cùng một nguồn lực, làm thế nào để tạo ra hiệu quả và sức lan tỏa lớn hơn?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Điểm quan trọng là tạo điều kiện để nguồn vốn tập trung hơn vào những lĩnh vực và dự án có khả năng hấp thụ tốt, hình thành sản phẩm và dòng tiền thực. Nếu vốn được đưa vào nơi thiếu nhu cầu hoặc khả năng khai thác thấp, rất dễ xuất hiện tình trạng dư thừa tương đối: Tài sản đã hình thành nhưng không được sử dụng hiệu quả, gây lãng phí cả vốn lẫn đất đai.

Ngược lại, một dự án có thị trường, có tiến độ triển khai và phương án kinh doanh rõ ràng có thể biến vốn vay thành công trình hữu ích. Trong quá trình xây dựng, vốn trở thành đơn hàng vật liệu, thiết bị, tiền công và dịch vụ. Khi công trình hoạt động, doanh thu tạo ra nguồn trả nợ và tiếp tục nuôi dưỡng những hoạt động kinh tế xung quanh. Hiệu quả của vốn cần được nhìn trên cả quá trình đó.

Với Công văn 8509, điều chỉnh nằm ở phép tính kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản. Phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của những loại hình được quy định được loại trừ trong thời gian áp dụng. Đây không phải cơ chế tự động làm tăng hạn mức tín dụng chung hoặc đưa toàn bộ dư nợ của các loại hình ấy ra khỏi mọi yêu cầu quản lý. Phạm vi thực hiện cũng giới hạn ở các tổ chức tín dụng trong danh sách đính kèm. 

Nhìn từ ngân hàng, thay đổi đó có thể giúp bố trí danh mục linh hoạt hơn. Có những trường hợp ngân hàng còn khả năng cung ứng vốn, dự án có phương án kinh doanh tốt, nhưng giới hạn riêng của lĩnh vực làm thu hẹp khả năng xem xét. Khi nút thắt về cách tính được tháo gỡ trong phạm vi cho phép, ngân hàng có thêm điều kiện lựa chọn khoản vay phù hợp.

Tuy nhiên, để dư địa đó trở thành vốn thực tế, ngân hàng vẫn phải cân đối nguồn vốn, hạn mức chung và khả năng quản trị rủi ro. Chủ đầu tư cũng phải đáp ứng điều kiện tín dụng. Vì vậy, hiệu quả của chính sách sẽ thể hiện ở những dự án được giải ngân, triển khai và khai thác, chứ không chỉ ở thông báo thay đổi cơ chế.

Theo tôi, một điểm đáng chú ý nữa là vốn đến đúng thời điểm có thể giúp nâng hiệu quả cả phần vốn đã đầu tư trước đó. Chẳng hạn, khi một công trình đã hoàn thành phần lớn, nguồn vốn phù hợp để hoàn thiện các hạng mục còn lại có thể đưa toàn bộ tài sản vào sử dụng. Khi ấy, tác động kinh tế lớn hơn việc chỉ nhìn vào số tiền giải ngân mới. Điều này vẫn phải được chứng minh bằng hồ sơ và khả năng khai thác cụ thể.

Cùng một lượng vốn nhưng được phân bổ đúng địa chỉ, đúng tiến độ thì hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Doanh nghiệp giảm thời gian chờ, nhà thầu có điều kiện duy trì thi công, khách hàng nhìn thấy sản phẩm hình thành rõ ràng hơn. Những yếu tố đó hỗ trợ lòng tin và sự lưu chuyển của dòng tiền trong nền kinh tế.

Tôi cũng cho rằng cơ chế linh hoạt hơn sẽ khuyến khích doanh nghiệp làm bài bản. Khi muốn tiếp cận nguồn lực, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực thực hiện, minh bạch kế hoạch kinh doanh và có trách nhiệm với tiến độ. Đây là động lực để thị trường phát triển về chất lượng thay vì chỉ mở rộng số lượng dự án.

- Khả năng hấp thụ vốn phụ thuộc nhiều vào thị trường đầu ra. Từ diễn biến sản xuất, đầu tư và tiêu dùng hiện nay, ông nhìn thấy những nền tảng nào cho nhu cầu bất động sản trong thời gian tới?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Nếu nhìn tổng thể nền kinh tế, có thể thấy nhu cầu hấp thụ vốn vẫn còn lớn. Du lịch phát triển thì cần cơ sở lưu trú, dịch vụ và hạ tầng tiếp cận. Sản xuất mở rộng thì cần nhà xưởng, kho vận, logistics và chỗ ở cho người lao động. Thu nhập được cải thiện thì người dân có yêu cầu cao hơn về nhà ở và chất lượng sống.

Theo số liệu của Cục Thống kê, trong 8 tháng năm 2026, Việt Nam đón khoảng 15,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,4% so với cùng kỳ. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 5.235,5 nghìn tỷ đồng, tăng 13,3%. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký tính đến cuối tháng 8 đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%.[1] Các số liệu này cho thấy hoạt động đầu tư, đi lại và tiêu dùng tiếp tục tạo nền tảng cho nhiều nhu cầu về không gian sản xuất, dịch vụ và cư trú.

Tất nhiên, vốn đăng ký chưa phải toàn bộ vốn đã đi vào triển khai. Tăng doanh thu tiêu dùng cũng không đồng nghĩa mọi dự án đều có đầu ra tương ứng. Nhưng những chuyển động ấy gợi mở rất rõ nơi doanh nghiệp cần nghiên cứu thị trường, điều quan trọng là chuyển thông tin ở cấp nền kinh tế thành hiểu biết cụ thể về khách hàng của từng dự án.

Ví dụ, khi một khu vực thu hút thêm nhà máy, nhu cầu có thể xuất hiện đồng thời ở nhiều phân khúc. Doanh nghiệp sản xuất cần kho hàng và dịch vụ vận chuyển; người lao động cần nhà ở phù hợp thu nhập; chuyên gia cần chỗ ở có chất lượng và kết nối thuận tiện. Cùng với đó là nhu cầu giáo dục, y tế, thương mại và sinh hoạt hằng ngày. Nếu nhìn được cả quá trình này, nhà phát triển sẽ chuẩn bị nguồn cung hợp lý hơn.

Ở du lịch cũng vậy. Lượng khách tăng là tín hiệu tích cực, nhưng nhà đầu tư cần biết khách đến từ đâu, đi vào mùa nào, ở bao lâu và lựa chọn loại dịch vụ gì. Một điểm đến có thể cần nâng cấp khách sạn hiện hữu, trong khi nơi khác cần thêm sản phẩm vui chơi hoặc kết nối vận tải. Đầu tư đúng phần còn thiếu sẽ giúp toàn bộ điểm đến hoạt động tốt hơn.

Đối với nhu cầu trong nước, quá trình di chuyển lao động, học tập và lập nghiệp vẫn tạo ra thị trường nhà ở. Người từ nông thôn lên đô thị tìm việc cần chỗ thuê; gia đình có con học tập, làm việc tại thành phố cân nhắc phương án cư trú dài hạn. Khi có việc làm ổn định và tích lũy, họ có thể chuyển sang mua nhà. Những nhu cầu ấy không hoàn toàn giống nhau về thời điểm và khả năng chi trả.

Vì vậy, tôi cho rằng thị trường còn rộng, nhưng phải có cơ cấu sản phẩm phù hợp. Không thể chỉ lấy tổng số người có nhu cầu làm căn cứ cho mọi mức giá. Doanh nghiệp cần nghiên cứu cả nhu cầu lẫn khả năng thanh toán, phân kỳ đầu tư và chuẩn bị nhiều phương án khai thác. Nhu cầu thuê, nhu cầu mua và nhu cầu sử dụng dịch vụ đều có thể tạo cơ hội nếu được đáp ứng đúng.

Ở những khu vực có điều kiện phát triển công nghiệp, công nghệ hoặc dịch vụ chất lượng cao, nhu cầu đối với nhà ở, thương mại và nghỉ dưỡng tiêu chuẩn cao cũng có thể mở rộng. Đây là lý do tôi cho rằng nguồn cung cần được chuẩn bị từ sớm. Quá trình làm quy hoạch, thiết kế và xây dựng kéo dài, đến khi nhu cầu đã tăng mạnh mới bắt đầu thì có thể bỏ lỡ cơ hội.

Chuẩn bị sớm ở đây là làm tốt nghiên cứu, pháp lý và phương án triển khai. Doanh nghiệp vẫn cần lựa chọn quy mô và tiến độ phù hợp với thị trường. Khi những nền tảng đó được xác lập, tín dụng mới thực sự phát huy vai trò như nguồn lực để hiện thực hóa những cơ hội đã được nhận diện rõ và có cơ sở thị trường.

- Đánh giá của Maybank cho rằng nhà ở có thể hưởng lợi gián tiếp từ điều chỉnh cách tính tín dụng đối với phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng [2]. Ông nhìn nhận cơ hội này như thế nào?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Theo tôi, cần nhìn cơ hội ở cả phía phân bổ tín dụng và phía hoạt động kinh tế. Hai tác động này có liên quan nhưng không nên gộp làm một.

Ở phía tín dụng, khi một phần dư nợ tăng thêm được loại khỏi phép tính kiểm soát của lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thuộc diện áp dụng, sức ép lên giới hạn riêng của lĩnh vực có thể giảm bớt. Nếu ngân hàng còn khả năng cân đối vốn và dư địa trong hạn mức chung, họ có thể linh hoạt hơn khi xem xét những khoản vay khác, trong đó có dự án nhà ở đáp ứng điều kiện. Đây là cơ hội gián tiếp, không có nghĩa nhà ở thương mại được hưởng cùng cơ chế loại trừ.

Mức độ hưởng lợi còn tùy từng ngân hàng. Ngân hàng đang bị ràng buộc chủ yếu bởi giới hạn tín dụng bất động sản có thể nhìn thấy tác động khác với ngân hàng đã gần hết hạn mức chung. Bởi vậy, không nên hiểu thay đổi này sẽ ngay lập tức tạo cùng một mức thuận lợi cho mọi doanh nghiệp và người mua nhà.

Ở phía hoạt động kinh tế, khi các dự án du lịch, công nghiệp và dịch vụ được triển khai hiệu quả, chúng tạo việc làm, đơn hàng và thu nhập. Người lao động có nguồn thu tốt hơn sẽ có thêm khả năng thuê, mua hoặc cải thiện chỗ ở. Chuyên gia, nhà quản lý, người cung cấp dịch vụ đến làm việc cũng tạo nhu cầu cư trú. Đây là nền tảng giúp nhu cầu nhà ở phát triển từ hoạt động kinh tế thực tế.

Hai cơ chế ấy có thể bổ trợ cho nhau. Một khu vực có công việc, thu nhập và hạ tầng thuận tiện sẽ tạo cơ sở tốt hơn cho dự án nhà ở. Dự án được tổ chức tốt, có khách hàng và tiến độ rõ lại có thêm căn cứ để ngân hàng xem xét tài trợ. Khi đó, nguồn vốn và thị trường đầu ra gặp nhau trên những điều kiện cụ thể.

Tôi cho rằng các dự án có nền tảng tốt sẽ có lợi thế: Pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực, vốn đối ứng phù hợp, tiến độ triển khai tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Uy tín của doanh nghiệp cần được thể hiện qua những gì đã làm được, từ chất lượng công trình, việc thực hiện cam kết đến năng lực quản lý và vận hành.

Một dự án có thể không quá lớn nhưng có thị trường rõ ràng và kế hoạch tài chính tốt vẫn có sức thuyết phục. Ngược lại, dự án quy mô lớn cần chứng minh được khả năng tổ chức thực hiện tương xứng. Tôi muốn nhấn mạnh chất lượng của từng phương án hơn là chỉ nhìn vào tên tuổi hoặc quy mô vốn công bố.

Khi các dự án tốt tiếp cận vốn thuận lợi hơn, nguồn cung sẽ có điều kiện được bổ sung, người mua có thêm lựa chọn và tình trạng lệch pha cung - cầu từng bước được cải thiện. Qua đó, thị trường có cơ sở ổn định hơn, còn giá cả phản ánh sát hơn chất lượng, vị trí và công năng thực của sản phẩm.

Đây cũng là một tín hiệu thúc đẩy doanh nghiệp tái cơ cấu. Nguồn lực sẽ có cơ hội đến với những phương án có nhu cầu sử dụng, khả năng hoàn thành và khai thác rõ ràng. Nếu xu hướng ấy được duy trì, thị trường có thể hình thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn.

- Trong các điều kiện ông vừa nêu, pháp lý và tính minh bạch thường được nhắc đến đầu tiên. Theo ông, những yếu tố này tác động thế nào đến khả năng huy động vốn và niềm tin của người mua?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Pháp lý là một trong những điều kiện quan trọng nhất. Dự án có hồ sơ rõ, thủ tục phù hợp với giai đoạn triển khai và nghĩa vụ được xác định đầy đủ thì các bên có cơ sở để tính toán. Ngân hàng đánh giá được khả năng thực hiện, người mua hiểu rõ quyền lợi, doanh nghiệp chủ động hơn về kế hoạch đầu tư.

Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện. Có nội dung đã tạo thuận lợi, cũng có nội dung cần điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn. Trong bối cảnh đó, điều doanh nghiệp rất cần là quy định rõ và cách thực hiện nhất quán. Khi có thể dự báo về thủ tục, nghĩa vụ tài chính và thời gian xử lý, doanh nghiệp sẽ xây dựng phương án vốn sát hơn.

Chi phí của một dự án không chỉ đến từ vật liệu, thiết bị hay xây dựng, mà còn phát sinh trong chính thời gian chờ đợi. Vốn đã huy động nhưng chưa thể đưa vào sử dụng, nhà thầu chưa thể triển khai, kế hoạch bán hàng phải lùi lại đều làm giảm hiệu quả đầu tư. Vì vậy, tháo gỡ vướng mắc pháp lý đúng thẩm quyền có thể đồng thời nâng khả năng hấp thụ vốn và giảm chi phí phát sinh.

Tôi cũng đánh giá cao quá trình chuẩn hóa dữ liệu đất đai. Khi thông tin về thửa đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và giao dịch được cập nhật đầy đủ, minh bạch, nhà đầu tư sẽ có cơ sở chắc chắn hơn để ra quyết định, còn các tổ chức tín dụng giảm bớt rủi ro do thiếu thông tin. Một hệ thống dữ liệu rõ ràng cũng giúp những chủ thể tuân thủ đúng quy định triển khai dự án thuận lợi hơn, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý nhận diện và xử lý vấn đề chính xác, kịp thời hơn.

Đối với chính sách thuế, điều tôi muốn nhấn mạnh là cần được thiết kế có cơ sở, có lộ trình và có thể dự báo. Nhà đầu tư phải tính được nghĩa vụ trong quá trình nắm giữ, khai thác và chuyển nhượng tài sản. Thay đổi chính sách có thể tác động đến lựa chọn đầu tư, nên cần cân nhắc mục tiêu điều tiết với yêu cầu duy trì hoạt động kinh doanh và sử dụng tài sản hiệu quả.

Chẳng hạn, căn nhà mua để cho thuê có thể cung cấp chỗ ở cho người lao động hoặc sinh viên. Khi xem xét hoạt động này, cần nhìn vào công năng và đóng góp thực tế. Một thị trường nhà ở phát triển cần có cả sản phẩm để sở hữu và để thuê, đáp ứng các giai đoạn khác nhau trong cuộc sống của người dân. Chính sách rõ ràng giúp những mô hình như vậy có điều kiện phát triển bài bản.

Về phía doanh nghiệp, minh bạch phải thể hiện trong thông tin cung cấp cho khách hàng và ngân hàng: Tiến độ đến đâu, sản phẩm có đặc điểm gì, tiện ích nào đã hoàn thành, tiện ích nào dự kiến, nguồn vốn được bố trí ra sao cần được trình bày nhất quán. Khi thông tin sát thực tế, người mua có thể tự đánh giá phương án phù hợp với mình.

Uy tín của doanh nghiệp được tạo dựng từ chính khả năng thực hiện cam kết. Doanh nghiệp bàn giao đúng chất lượng, vận hành tốt và giải quyết quyền lợi khách hàng có trách nhiệm sẽ tạo được niềm tin lâu dài. Niềm tin ấy có giá trị đối với bán hàng, hợp tác đầu tư và tiếp cận các nguồn vốn mới. Theo tôi, đây là tài sản rất quan trọng trong giai đoạn thị trường ngày càng phân hóa.

- Báo cáo TCBS lưu ý tác động của chính sách còn phụ thuộc vào giải ngân và sức cầu thị trường. Vậy một dự án cần chứng minh điều gì để thuyết phục được cả ngân hàng lẫn người mua?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Có nhiều chỉ tiêu để đánh giá, nhưng điểm chung là dự án phải có khả năng tạo ra giá trị và dòng tiền phù hợp với lượng vốn bỏ vào. Trong phân tích đầu tư có chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng, thường gọi là NPV. Về cơ bản, đó là việc quy đổi các khoản thu, chi dự kiến trong tương lai về hiện tại để xem phương án có tạo thêm giá trị hay không, với những giả định về chi phí vốn và mức độ rủi ro.

Chỉ tiêu này có ý nghĩa ở chỗ buộc nhà đầu tư phải tính đến yếu tố thời gian của dòng tiền. Một khoản thu đến sớm hay muộn sẽ tạo ra hiệu quả tài chính khác nhau. Chỉ cần chi phí tăng, tiến độ kéo dài hoặc doanh thu về chậm hơn dự kiến, hiệu quả của dự án cũng có thể thay đổi đáng kể. Vì vậy, mọi tính toán chỉ thực sự có giá trị khi được xây dựng trên những giả định có cơ sở về thị trường, chi phí và tiến độ triển khai.

Đối với ngân hàng, điều cần đánh giá không chỉ là khả năng sinh lời dài hạn mà còn là nhịp hình thành dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ ở từng giai đoạn. Một dự án có triển vọng tốt vẫn phải chứng minh được phương án cân đối vốn đủ chặt chẽ, từ vốn tự có, nguồn thu dự kiến, kế hoạch giải ngân đến khả năng xử lý những khoảng thời gian chưa phát sinh doanh thu. Năng lực tài chính của chủ đầu tư thể hiện chính ở mức độ chủ động đó.

Đối với người mua nhà, sức thuyết phục của một dự án trước hết nằm ở mức độ phù hợp với nhu cầu sống và khả năng chi trả. Vị trí, kết nối giao thông, trường học, y tế, không gian xanh, chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý đều là những yếu tố trực tiếp tạo nên giá trị của sản phẩm. Giá bán cũng cần được đặt trong tương quan với tổng chi phí sử dụng, tiến độ thanh toán và khả năng tài chính của mỗi gia đình.

Ở điểm này, yêu cầu của ngân hàng và người mua gặp nhau ở tính khả thi của dự án. Sản phẩm được thị trường đón nhận sẽ tạo cơ sở hình thành dòng tiền; ngược lại, nguồn vốn được tổ chức tốt giúp doanh nghiệp duy trì tiến độ, hoàn thiện sản phẩm và thực hiện đúng cam kết. Khi hai yếu tố này hỗ trợ lẫn nhau, dòng vốn mới có thể vận động thông suốt hơn. Theo tôi, đó chính là biểu hiện cụ thể của khả năng hấp thụ vốn ở một dự án.

Thanh khoản cũng cần được nhìn thực chất. Có nhiều người quan tâm là tín hiệu tốt, nhưng quan trọng hơn là giao dịch có thể hoàn tất, người mua có khả năng thanh toán và sản phẩm phù hợp mục đích sử dụng. Với nhà ở cho thuê, cần đánh giá khả năng có khách thuê, thời gian khai thác, chi phí bảo trì và quản lý. Các phân khúc khác nhau có thước đo thích hợp khác nhau.

Bên cạnh đó, hạ tầng cũng là một yếu tố rất quan trọng. Khi đường sá thuận tiện, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và nơi làm việc phát triển, một khu vực có thể thu hút thêm cư dân và hoạt động kinh tế. Giá trị sử dụng của bất động sản vì thế được nâng lên. Nhưng mức độ tác động cần được nhìn theo tiến độ hình thành hạ tầng, khả năng tiếp cận thực tế và sức cầu của khu vực.

Tôi có kỳ vọng tích cực vào triển vọng này, bởi Việt Nam còn nhu cầu lớn về đô thị, công nghiệp, dịch vụ và những không gian sống tốt hơn. Điều cần làm là chuyển kỳ vọng thành phương án có thể kiểm chứng: Đầu tư theo phân kỳ nào, khách hàng đến khi nào, tiện ích được hoàn thiện ra sao và nguồn thu nào bảo đảm cho từng giai đoạn.

Khi một dự án làm rõ được những nội dung đó, ngân hàng có căn cứ cấp vốn, đối tác có cơ sở hợp tác và người mua có thêm niềm tin. Dự án tốt không chỉ thuận lợi hơn trong huy động nguồn lực mà còn giúp thị trường hình thành một chuẩn cạnh tranh tích cực về chất lượng và trách nhiệm thực hiện.

- Ông cũng đề cập đến quỹ đầu tư, trái phiếu và nguồn vốn quốc tế. Khi dự án chứng minh được hiệu quả, cơ hội huy động nguồn lực có thể mở rộng như thế nào ngoài tín dụng ngân hàng?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Tín dụng ngân hàng là một nguồn vốn quan trọng, nhưng thị trường bất động sản phát triển lâu dài cần nhiều nguồn lực khác nhau. Các dự án có thời gian đầu tư, khai thác và hoàn vốn dài thì cũng cần cấu trúc tài chính phù hợp. Không nên đặt toàn bộ nhu cầu phát triển dài hạn vào một kênh duy nhất.

Khi pháp lý rõ, thông tin minh bạch, chủ đầu tư có năng lực và hiệu quả sử dụng vốn được chứng minh, doanh nghiệp có thêm cơ hội thu hút đối tác góp vốn, hợp tác phát triển dự án hoặc tham gia thông qua mua bán, sáp nhập. Nhà đầu tư có thể xem xét cả khả năng tạo thu nhập ổn định từ tài sản đang vận hành thay vì chỉ kỳ vọng vào việc chuyển nhượng sau này.

Với quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác hoặc trái phiếu doanh nghiệp, yêu cầu về minh bạch và quản trị là rất quan trọng. Mỗi công cụ có điều kiện pháp lý, chi phí và nghĩa vụ riêng. Cơ hội mở rộng kênh vốn phải đi cùng khả năng đáp ứng các yêu cầu ấy. Tôi muốn nhìn đây là hướng phát triển cần chuẩn bị, chứ không phải nguồn tiền tự động có sẵn khi doanh nghiệp cần.

Nhà đầu tư quốc tế cũng sẽ quan tâm đến năng lực thực hiện của đối tác trong nước. Họ cần hiểu dự án được triển khai thế nào, báo cáo tài chính có đáng tin cậy không, quyền lợi các bên được bảo đảm ra sao và phương án kinh doanh có cơ sở gì. Doanh nghiệp Việt Nam tích lũy kinh nghiệm thiết kế, xây dựng, quản trị và vận hành tốt thì có thêm lợi thế trong hợp tác.

Một dự án được hoàn thành và hoạt động hiệu quả có giá trị như một minh chứng. Chủ đầu tư có thể sử dụng kinh nghiệm đó để thuyết phục đối tác ở dự án tiếp the; các nhà cung ứng đã tham gia cũng tích lũy được năng lực. Theo thời gian, hiệu quả của những dự án cụ thể có thể góp phần nâng chất lượng của cả thị trường và mở rộng khả năng tiếp nhận nguồn lực quốc tế.

Sự đa dạng của các nguồn vốn giúp doanh nghiệp lựa chọn công cụ phù hợp với từng giai đoạn phát triển của dự án. Ở giai đoạn chuẩn bị, nhà đầu tư cần bảo đảm mức độ chủ động cao về vốn; khi bước vào triển khai, dòng tiền phải được bố trí theo tiến độ; còn với tài sản đã đi vào vận hành, có thể mở rộng khả năng thu hút những đối tác tìm kiếm nguồn thu ổn định, dài hạn. Một cấu trúc vốn hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực xoay xở dòng tiền và dành nhiều nguồn lực hơn cho chất lượng dự án.

Về dài hạn, khi doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tích lũy đủ năng lực về tài chính, thiết kế, xây dựng và quản trị, dư địa vươn ra thị trường khu vực và quốc tế sẽ ngày càng rõ hơn. Nhưng năng lực đó phải được gây dựng từ chính thị trường trong nước, bằng những dự án có chất lượng, quản trị minh bạch và hiệu quả được kiểm chứng. Đó mới là nền tảng để doanh nghiệp từng bước nâng sức cạnh tranh và mở rộng phạm vi hoạt động.

- Nếu nhìn xa hơn phía sau câu chuyện điều chỉnh tín dụng, theo ông, đâu là thay đổi quan trọng mà thị trường bất động sản cần hướng đến trong giai đoạn phát triển tới?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Tôi cho rằng, thị trường cần phát triển theo chiều sâu, gắn với chất lượng sống và năng lực hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn được huy động cần chuyển hóa thành những công trình được sử dụng tốt, những khu dân cư có đời sống thực, những cơ sở sản xuất và dịch vụ tạo ra việc làm, thu nhập.

Nhu cầu của người dân sẽ tiếp tục thay đổi. Có nhà ở là bước đầu, nhưng người dân còn cần đi lại thuận tiện, môi trường sạch, trường học phù hợp, dịch vụ y tế và không gian sinh hoạt cộng đồng. Doanh nghiệp phát triển sản phẩm phải nhìn cả quá trình sử dụng sau bàn giao. Một đô thị có sức sống phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng vận hành và sự gắn kết của cư dân.

Tương tự, một khu công nghiệp cần hỗ trợ hoạt động sản xuất hiệu quả; một cơ sở lưu trú cần tạo trải nghiệm tốt; một trung tâm thương mại cần đáp ứng nhu cầu mua sắm và dịch vụ. Công trình càng có công năng rõ, khả năng khai thác càng được chứng minh thì nguồn vốn đầu tư càng có cơ sở tạo hiệu quả lâu dài.

Tôi nhìn thấy nhiều yếu tố có thể tạo thành hợp lực cho sự phát triển đó: Hạ tầng được đầu tư, sản xuất và dịch vụ mở rộng, nhu cầu cư trú đa dạng hơn, người dân hiểu rõ hơn về chất lượng sản phẩm. Khi những chuyển động ấy được kết nối với một môi trường chính sách minh bạch, doanh nghiệp có điều kiện chuẩn bị dài hạn và đầu tư bài bản.

Những chủ đầu tư có năng lực sẽ có cơ hội phát huy vai trò thông qua việc thực hiện dự án đúng tiến độ, nâng tiêu chuẩn xây dựng, phát triển tiện ích và tổ chức vận hành. Đồng thời, các doanh nghiệp quy mô vừa có thể tìm được cơ hội ở những nhu cầu cụ thể của từng địa phương, từng nhóm khách hàng. Thị trường càng đa dạng và cạnh tranh bằng chất lượng thì người sử dụng càng có thêm lựa chọn.

Đầu tư cho nghiên cứu và thiết kế cần được coi trọng hơn trong quá trình ấy. Cùng một quỹ đất, cách bố trí không gian, giao thông nội bộ, cây xanh và các dịch vụ chung có thể tạo ra chất lượng sử dụng khác nhau. Nếu hiểu sinh hoạt của cư dân, doanh nghiệp có thể lựa chọn những tiện ích thiết thực, giảm phần đầu tư ít được sử dụng và nâng hiệu quả của nguồn vốn bỏ ra.

Với công nghệ xây dựng và tiêu chuẩn xanh, cũng cần nhìn tới toàn bộ thời gian khai thác. Một giải pháp có thể làm tăng chi phí ban đầu nhưng giúp tiết kiệm năng lượng, nước hoặc bảo trì về sau. Khi những khoản tiết kiệm được tính toán có căn cứ và phù hợp khả năng chi trả, cả chủ đầu tư lẫn người sử dụng đều có thêm cơ sở để lựa chọn. Chất lượng phát triển cần được phản ánh trong những quyết định cụ thể như vậy.

Nhà ở xã hội và khu tái định cư cũng cần được tiếp cận bằng tinh thần nâng chất lượng. Người dân cần nơi ở gắn với khả năng đi làm, đưa con đến trường và sử dụng các dịch vụ thiết yếu. Nếu công trình được đặt trong một không gian phát triển có kết nối, hiệu quả xã hội và hiệu quả sử dụng tài sản sẽ có điều kiện được nâng lên. Đây là nơi những cải tiến về thiết kế và quản lý có thể đem lại lợi ích rất thiết thực.

Điều đó còn tạo thêm thị trường cho đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư, doanh nghiệp công nghệ và đơn vị quản lý chuyên nghiệp trong nước. Khi yêu cầu của dự án nâng lên, những người cung cấp giải pháp cũng có động lực học hỏi, đầu tư và tích lũy kinh nghiệm. Tác động của nguồn vốn vì thế không chỉ dừng ở phần công trình đã xây dựng mà đi qua cả quá trình hình thành năng lực mới.

Theo tôi, tín hiệu tích cực của điều chỉnh tín dụng cần được chuyển thành những bước chuẩn bị cụ thể của doanh nghiệp: Rà soát danh mục dự án, tập trung vào phương án khả thi, hoàn thiện thủ tục, tính toán cơ cấu vốn và chủ động trao đổi với ngân hàng. Khi có nền tảng tốt, việc tiếp cận nguồn lực sẽ có sức thuyết phục hơn nhiều so với chỉ trông chờ vào thay đổi chính sách.

Tôi kỳ vọng thị trường có thể bước vào một giai đoạn phát triển thực chất hơn. Khi nguồn lực được phân bổ vào những dự án có khả năng tạo giá trị thực, hiệu quả không chỉ nằm ở doanh thu của một dự án mà còn ở sự ổn định của hoạt động kinh doanh, chất lượng sống của người dân và năng lực phát triển của địa phương. Đó là ý nghĩa rộng hơn của việc khơi thông vốn cho bất động sản.

(Còn tiếp)

[`1] Cục Thống kê. https://www.nso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2026/09/khach-quoc-te-den-viet-nam-8-thang-dat-gan-16-trieu-luot-nguoi-huong-toi-muc-tieu-25-trieu-khach-nam-2026/

[2] Lê Tỉnh, "Mở van" phân khúc tín dụng bất động sản này, tiền sẽ chảy vào đâu?, Dân trí, 23/9/2026. https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mo-van-phan-khuc-tin-dung-bat-dong-san-nay-tien-se-chay-vao-dau-20260923134635900.htm