Ám ảnh từ nỗi đau quá khứ
Tháng 2/2011 được xem là một trong những thời điểm khởi đầu giai đoạn trầm lắng nhất của thị trường bất động sản gần 10 năm về trước. Bắt đầu bằng việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản.
Vốn dĩ đã phát triển thiếu ổn định - khi thì sốt nóng, lúc lại trầm lắng, biện pháp này thời điểm đó đã khiến thị trường bất động sản đột ngột rơi vào trạng thái thiếu vốn từ phía ngân hàng. Vào thời điểm mà khoảng 80% vốn kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc vay mượn từ ngân hàng, hệ quả là nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án,
Chênh lệch giữa cung - cầu rõ rệt, việc thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt sản phẩm bình dân, giá rẻ khiến doanh nghiệp phải “bán tháo” hàng loạt dự án vì không đủ vốn triển khai tiếp, đẩy giá bất động sản rớt mạnh, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.
Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12 - 15 triệu đông/m2 trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
Thời điểm đó, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai đã ngửa bài và nói thẳng: “Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Xây xong, chủ đầu tư bán giá nào cũng có lãi”.
Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại. Tình trạng căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” thi nhau tăng mạnh.
Trong báo cáo Chính phủ gửi tới Ủy ban Thường Vụ Quốc hội vào thời điểm tháng 5/2012 cho thấy, số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ngừng hoạt động trong quý I/2012 đã tăng đến 91,3% so với cùng kỳ.
Vào tháng 11/2011, khi chỉ số tăng giá đã có dấu hiệu giảm đáng kể, NHNN mới quyết định nới lỏng tín dụng cho 4 nhóm đối tượng, gồm dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, dự án nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, dự án được hoàn thành vào đầu năm 2012 và những người mua nhà ở trả bằng lương.
Theo đánh giá của hầu hết các chuyên gia, đây là mức nới lỏng tín dụng hợp lý, nới cho những trường hợp vay ngắn hạn, thu hồi vốn là khả thi và những trường hợp thuộc khu vực an sinh xã hội, mà Nhà nước phải có chính sách trợ giúp. Mức nới lỏng tín dụng như vậy có tác động không lớn tới thị trường tiền tệ, nhưng lại có tác động khá lớn vào việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
Một năm sau đó, một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61 năm 2014. Tuy nhiên, cũng phải tới đầu năm 2015, thị trường mới nhen nhóm trở lại. Đặc biệt quan trọng là việc Chính phủ đã tung gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp... Gói vốn này đã tạo ra hiệu ứng tâm lý lan rộng giúp nhiều phân khúc nhanh chóng trở lại, các doanh nghiệp cũng mạnh dạn hơn trong việc bung hàng.
Tới câu chuyện của thời điểm hiện tại
Sau gần hơn 5 năm phát triển mạnh trở lại, thị trường bất động sản đầu năm 2020 một lần nữa chứng kiến tình trạng “đình trệ” bất thường khi hoạt động giao dịch đóng băng, hàng loạt doanh nghiệp rơi vào cảnh cạn kiệt nguồn vốn và lâm vào cảnh phá sản hoặc ngừng hoạt động.
Hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm.
TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế
Số liệu cập nhật tại Cổng thông tin Quốc gia về Đăng ký doanh nghiệp cho thấy, trong quý đầu năm 2020, có tới 18.721 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 24,8% so với cùng kỳ. Đáng nói, trong số đó, có một lượng không nhỏ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản.
Đối với các sàn giao dịch bất động sản, thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Bộ Xây dựng cho hay, đến giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát thì tình trạng đóng cửa các sàn môi giới bất động sản diễn ra ồ ạt, nhất là ở Đà Nẵng, Nha Trang, gần như 90% đóng cửa. Sự xuất hiện của dịch Covid-19 đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” tại nhiều phân khúc, lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua.
Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quý IV/2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm khắc nghiệt với bất động sản. Mọi sự còn xấu hơn khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào điểm trũng nhanh hơn.
Trong văn bản tổng hợp các kiến nghị gửi tới Chính phủ hồi tháng 3/2020, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang lâm vào hoàn cảnh khó khăn trên diện rộng. Vốn là ngành kinh tế có giá trị vốn hóa, đảm đương vai trò trong kiến tạo cơ sở hạ tầng và làm thay đổi bộ mặt của xã hội, bất động sản đang thực sự rơi vào tình trạng khó khăn khi các dự án bị đình trệ, ngành xây dựng, vật liệu xây dựng và dịch vụ liên quan bị tê liệt, nhân công cắt giảm.
Dù nguyên nhân khác nhau, nhưng tác động domino khi thị trường bất động sản tê liệt tới nền kinh tế thì không khác gì so với cách đây gần một thập kỷ. Kịch bản hoàn toàn có thể lặp lại ở thời điểm hiện nay với thị trường bất động sản khi bức tranh kinh tế vĩ mô trong nước và toàn cầu đang bị tác động mạnh mẽ bởi đại dịch Covid-19. Những khoản nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng giai đoạn khủng hoảng trước vẫn còn di chứng đến thời điểm hiện tại. Di chứng tồn đọng này cho thấy cần phải giải quyết, hỗ trợ lĩnh vực bất động sản theo hướng tích cực. Bởi nếu không có giải pháp đưa ra ở thời điểm hiện tại, thiếu quan tâm doanh nghiệp bất động sản như giãn nợ… thì nhiều khoản vay sẽ chuyển nhanh thành nợ xấu.
Đồng quan điểm đó, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, bất động sản phải được cứu trợ để tránh kết cục đóng băng của giai đoạn 2011 - 2012. Sự đi xuống của bất động sản sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực. Nên hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm. Tất nhiên, cũng cần lưu ý kiểm soát việc hỗ trợ để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tài chính ngân hàng và cả sự phát triển bền vững chung.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thực tế cho thấy, đại dịch Covid-19 đã tạo ra những thách thức rất to lớn đối với ngành bất động sản, làm sụt giảm nghiêm trọng doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành. Ở giai đoạn khủng hoảng trước, hàng hóa nhiều nhưng không bán được, còn hiện tại thì ngược lại, nhu cầu rất lớn, nhưng nguồn cung lại hạn chế.
Hơn nữa, thời kỳ khủng hoảng vừa qua cũng đã góp phần sàng lọc thị trường. Các chủ đầu tư yếu kém cùng cách thức làm ăn chụp giật gần như không còn tồn tại và đến nay, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã hướng tới môi trường hoạt động chuyên nghiệp, lâu dài. Tuy nhiên, không vì thế mà không cần đẩy mạnh các giải pháp triển khai hỗ trợ thị trường.
“Hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là 'giải cứu' các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm”, ông Hiển nhấn mạnh.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng giám đốc Công ty Eurowindow, Chủ tịch Câu lạc bộ Doanh nhân Sao Đỏ cho rằng, doanh nghiệp bất động sản nói riêng và doanh nghiệp nói chung có thể kỳ vọng về việc Chính phủ và các bộ, các cơ quan liên quan thực hiện rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí cho doanh nghiệp. Đây thực sự là giải pháp vực dậy doanh nghiệp trong giai đoạn dịch bệnh. Biện pháp kích cầu kinh tế chỉ thực sự làm tốt vai trò của nó khi giúp doanh nghiệp có khả năng tăng trưởng để đóng thuế và duy trì “sức đề kháng”.
