Thích
Chiến thuật pháp lý linh hoạt từ các Nghị quyết bổ trợ
Tại phiên tọa đàm của hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" vừa tổ chức, một trong những điểm nhấn quan trọng nhất được TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ phân tích chính là sự linh hoạt của Đảng và Quốc hội trong việc ban hành các Nghị quyết bổ trợ như số 254 và 256.
Thay vì phải chờ đợi các quy trình sửa đổi luật vốn mất nhiều thời gian, các Nghị quyết này đóng vai trò như những chiến thuật pháp lý xử lý trực diện các vướng mắc phát sinh thực tế sau một thời gian thực thi Luật Đất đai 2024.
TS. Cấn Văn Lực góp ý trong phiên tọa đàm của Hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?"
Đáng chú ý nhất là cơ chế xử lý dự án dựa trên tỷ lệ đồng thuận 75% về diện tích và số người sở hữu để gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng. Đây được coi là điều kiện cần và đủ để giải cứu các dự án đang bị tắc nghẽn vô thời hạn, thay thế cho yêu cầu đồng thuận tuyệt đối 100% vốn là rào cản kinh điển của thị trường nhiều năm qua.
Song song đó, việc mở rộng phạm vi áp dụng trên toàn quốc các cơ chế thí điểm từ Nghị quyết 170 và 171 về xử lý đất ở và đất khác cũng như tháo gỡ cho các dự án sau thanh kiểm tra đã mở ra cơ hội tái khởi động cho hàng loạt quỹ đất đang bị đóng băng. Các chuyên gia đánh giá đây là những "mũi khoan" pháp lý xuyên thủng các khối băng dự án đã tồn tại từ nhiều nhiệm kỳ trước.
Phân cấp định giá đất và bài toán trách nhiệm địa phương
Sự chuyển dịch mô hình quản lý sang chính quyền địa phương hai cấp cũng mang lại những tác động sâu sắc đến chính sách đất đai trong giai đoạn tới. TS. Cấn Văn Lực và TS. Nguyễn Văn Đính cùng nhấn mạnh rằng, việc trao quyền cho địa phương tự quyết định "hệ số K" trong định giá đất giúp công tác này bám sát diễn biến kinh tế từng khu vực thay vì áp dụng bảng giá cố định cứng nhắc.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo.
Điều này cho phép các địa phương có sự linh hoạt tối đa để thu hút đầu tư dựa trên đặc thù kinh tế riêng biệt của mình. Tuy nhiên, vấn đề thực thi tại cơ sở vẫn là một thách thức lớn khi các địa phương thường e ngại rủi ro trách nhiệm trong quá trình thẩm định giá.
Thực tế cho thấy chính quyền địa phương hiện nay có xu hướng chỉ dám phê duyệt tăng giá đất để đảm bảo an toàn pháp lý mà chưa mạnh dạn phê duyệt giảm giá ngay cả khi thị trường có biến động đi xuống hoặc cần kích cầu đầu tư.
Để tinh thần phân cấp phân quyền thực sự hiệu quả, các chuyên gia kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần có những cơ chế bảo vệ và hướng dẫn cụ thể, tạo ra một màng lọc pháp lý an toàn giúp chính quyền các cấp mạnh dạn, chủ động hơn trong việc vận dụng quyền hạn để khơi thông nguồn lực đất đai tại địa bàn, tránh tình trạng "trên nóng dưới lạnh" trong thực thi công vụ.
Kỷ nguyên minh bạch từ hệ thống dữ liệu đất đai số
Đánh giá về giai đoạn sắp tới của thị trường bất động sản, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, sau giai đoạn thẩm thấu chính sách, thị trường năm 2026 sẽ vận hành dựa trên nền tảng dữ liệu đất đai đúng, đủ, sạch và sống.
Đây là cuộc cách mạng về quản trị khi việc số hóa và công khai toàn bộ thông tin quy hoạch, hồ sơ thửa đất và biến động giá đất trên phạm vi toàn quốc sẽ chấm dứt thời kỳ người dân và doanh nghiệp phải tìm kiếm thông tin trong tình trạng mù mờ.
Khi nguồn lực tài chính của nhà đầu tư không còn bị lãng phí vào những dự án thiếu minh bạch, hiệu quả sử dụng vốn của toàn xã hội sẽ được nâng cao đáng kể. Sự minh bạch này không chỉ triệt tiêu các cơn sốt đất ảo do tin đồn thất thiệt mà còn thúc đẩy thị trường chuyển dịch từ tư duy đầu cơ chộp giật sang đầu tư chuyên nghiệp và bền vững.
Khi mọi dữ liệu đã được công khai và kết nối đồng bộ giữa các bộ luật về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản, thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng tâm lý mới. Tại đó, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố dựa trên những con số thực và hành lang pháp lý an toàn, tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển ổn định, tránh được các kịch bản bong bóng đã từng xảy ra trong quá khứ.
Các nhà đầu tư và đơn vị dịch vụ trong giai đoạn này buộc phải thay đổi cách tiếp cận, lấy dữ liệu và sự thấu hiểu pháp lý làm kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư.
