Phát huy hiệu quả dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản

Trên thực tế, FDI là một trong những dòng vốn quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam và nhiều năm qua, bất động sản luôn đứng thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút FDI.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đã và đang thể hiện tính 2 mặt của đồng tiền, trong đó, mặt trái liên quan đến hiệu quả của việc sử dụng nguồn lực đất đai, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và doanh nghiệp trong nước…

********

Quản lý việc sử dụng đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài: Bài học từ Phú Mỹ Hưng

Mới đây, Thanh tra TP.HCM đã đưa ra kết luận về nhiều tồn tại, vi phạm quy hoạch và xây dựng tại khu chức năng số 1 (Khu A) của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng¹. Kết luận này được đưa ra sau khi thanh tra công tác quản lý quy hoạch đô thị, quản lý đầu tư xây dựng và mời gọi đầu tư tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam TP (Khu Nam) từ năm 2015 đến 2022.

Theo đó, Khu đô thị mới Nam TP được xem là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Việt Nam được TP.HCM giao cho nhà đầu tư nước ngoài phát triển với quỹ đất tương đối rộng lớn. Dự án này được cấp phép đầu tư từ tháng 5/1993 - 12/1997 với 100% vốn nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài là Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D), Đài Loan đã liên danh với Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC), thành lập Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng để đầu tư dự án. Theo giấy phép đầu tư, công ty phải đầu tư 5 cụm đô thị gồm: Khu chức năng số 1, số 8, số 14, số 16, số 18, với tổng diện tích (đã được điều chỉnh) gần 900ha, trong đó có đất công cộng thuộc TP.HCM quản lý.

Khu đô thị mới Nam TP từng là sự kỳ vọng, niềm tự hào của người dân TP.HCM. Thế nhưng sau hơn 30 năm kể từ khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp mới chỉ triển khai khu chức năng số 1 (Khu A) KĐT Phú Mỹ Hưng, trong khi 4 phân khu chức năng còn lại vẫn chưa được quy hoạch đồng bộ. Bên cạnh đó, việc nhà đầu tư này chưa bàn giao 110ha đất công - theo kết luận thanh tra, được đánh giá là một trong những vấn đề nổi cộm của tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai.

PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế - Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhìn nhận, câu chuyện không thực hiện đúng cam kết đầu tư của công ty Phú Mỹ Hưng trong 30 năm qua cho thấy, cần làm rõ vấn đề có hay không tình trạng trục lợi từ đất đai, quy hoạch? Theo đó, việc trả tiền thuê đất 1 lần theo quy định với giá thuê quyền sử dụng đất ưu đãi và thời hạn nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất dự án kéo dài 50 năm, thậm chí 70 năm theo quy định pháp luật là căn cứ pháp lý để nhà đầu tư nước ngoài duy trì sự hiện diện tại dự án.

Trên thực tế, Việt Nam đã có những cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài bằng nhiều biện pháp, công cụ và cơ chế theo đúng thông lệ quốc tế về đầu tư, thậm chí còn có những ưu đãi vượt trội khi được áp dụng tại các địa phương.

"Một diện tích lớn đất để hoang hàng chục năm tại vị trí có giá trị thương mại rất cao là sự lãng phí lớn. Cơ quan có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài cần tích cực và chủ động hơn trong việc minh bạch hóa tình trạng dự án, công khai thông tin và có phương án xử lý để bảo đảm quyền và lợi ích thỏa đáng và hợp pháp của các bên. Nếu có dấu hiệu vị phạm theo quy định của pháp luật thì phải xử lý nghiệm để bảo về tính công bằng, minh bạch của pháp luật và thể chế đầu tư nước ngoài của Việt Nam", PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nói.

Còn theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, trường hợp của nhà đầu tư nước ngoài chiếm dụng diện tích đất lớn nhưng không triển khai dự án theo quy hoạch không phải là hiếm trên thị trường bất động sản Việt Nam và Phú Mỹ Hưng là một ví dụ tiêu biểu. Nguyên nhân trước hết thuộc về các nhà đầu tư bất động sản, không phân biệt trong nước hay nước ngoài. Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, trách nhiệm lớn hơn thuộc về chính quyền địa phương, cụ thể là cơ quan quản lý đất đai.

Việc buông lỏng quản lý, thiếu đôn đốc, kiểm tra giám sát, và không loại trừ khả năng dung túng, tiếp tay cho nhà đầu tư chậm triển khai dự án đã dẫn đến tình trạng này kéo dài hàng chục năm.

Chuyên gia này cho biết thêm, gần đây một số tỉnh thành đã kiên quyết thu hồi những dự án chậm tiến độ, thậm chí bỏ hoang nhiều năm, song tiếc là số dự án bị thu hồi còn quá ít so với số dự án vi phạm thực tế. "Hơn nữa dường như có sự e ngại, né tránh nhất định khi theo tôi được biết chưa có dự án đầu tư bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài nào bị thu hồi do chậm triển khai dù là do nguyên nhân chủ quan hay khách quan", TS. Vũ Đình Ánh nhìn nhận.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên ra kinh tế cho rằng, nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi kêu gọi đầu tư bất động sản thường "xin" diện tích đất đai lớn so với quy mô dự án. Họ tận dụng việc giá đất tăng để trục lợi. Dự án của Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM là một ví dụ điển hình. Diện tích đất được giao lớn nhưng việc triển khai chậm trễ và không hoàn thành đúng hạn. Theo quy định, nếu nhà đầu tư không triển khai dự án trong một thời hạn nhất định, Nhà nước có quyền thu hồi đất, kể cả những phần dự án chưa hoàn thành. Tuy nhiên, quy định này chưa được thực hiện rõ ràng và nghiêm túc, dẫn đến tình trạng các dự án triển khai dở dang, còn lại nhiều diện tích đất chưa sử dụng hiệu quả.

FDI - Đồng tiền 2 mặt

Trong gần bốn thập kỷ kể từ khi thực hiện công cuộc Đổi mới, có thể nói, Việt Nam đã trở thành hình mẫu thành công trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn, nền tảng chính trị ổn định và tiềm năng tăng trưởng kinh tế cao. Mở cửa thu hút FDI được xemlà một trong những quyết định sáng suốt nhất, giúp Việt Nam từ một nước nghèo, lạc hậu trở thành một điểm sáng của kinh tế toàn cầu.

Theo Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20/4, lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng thứ hai trong thu hút dòng vốn FDI, với hơn 1,6 tỷ USD (đứng sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo). So với cùng kỳ năm 2023, vốn FDI vào bất động sản đã tăng hơn 4 lần.

TS. Vũ Đình Ánh nhìn nhận, việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản không chỉ tăng thêm nguồn lực tài chính, tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản đang phát triển như tại Việt Nam mà các nhà đầu tư nước ngoài còn mang đến bề dày kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản, trong thiết kế, thi công, trong quản lý dự án,... và đặc biệt là một tệp khách hàng quốc tế, cả lưu trú và không lưu trú tại Việt Nam. Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài giúp nâng tầm quốc tế, tăng sức cạnh tranh tầm khu vực và toàn cầu của thị trường bất động sản Việt Nam cả ở phía cung cũng như phía cầu. Đó chính là ưu thế mà nhà đầu tư bất động sản trong nước khó có thể có được trong một sớm một chiều.

Tuy nhiên, bản chất của FDI chính là đồng tiền 2 mặt, nguồn vốn này có thể mang đến nhiều lợi ích thiết thực, đồng thời cũng tồn tại nhiều rủi ro. Có thể nói, việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang bộc lộ nhiều bất cập, điển hình là trường hợp Phú Mỹ Hưng. Sau hơn 30 năm, những cam kết ban đầu vẫn chưa triển khai hoàn thiện, dẫn đến nhiều hậu quả tiêu cực cho nền kinh tế Việt Nam, điển hình là tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai và chất lượng giải ngân vốn kém, dù giá đất tại đây đã tăng đáng kể.

Nhìn nhận vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng, đầu tư trực tiếp nước ngoài với thời hạn kéo dài hàng chục năm, có thể dẫn đến việc quy hoạch thường xuyên bị điều chỉnh, làm gia tăng sự bất ổn về giá đất. Bên cạnh đó, còn tạo ra sự mất cân đối trong đầu tư vào bất động sản, các dự án thường tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm dẫn tới những người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận với thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, cũng theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, môi trường cạnh tranh giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước đang tồn tại chênh lệch lớn, khiến doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn và rủi ro trong môi trường đầu tư. Theo đó, hình thức thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản cần được thực hiện thông qua sự hợp tác bình đẳng giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Chỉ khi đó, doanh nghiệp Việt Nam mới có thể học hỏi và nâng cao kiến thức về kỹ thuật về xây dựng, kiến trúc cảnh quan, và cách thức phát triển khu đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế…

Hình thức thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản cần được thực hiện thông qua sự hợp tác giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước. Chỉ khi đó, doanh nghiệp Việt Nam mới có thể học hỏi và nâng cao kiến thức về kỹ thuật về xây dựng, kiến trúc cảnh quan, và cách thức phát triển khu đô thị theo tiêu chuẩn quốc tế…

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng

"Trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, cần có chiến lược hợp tác hiệu quả để tận dụng thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài mà không làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước. Điều này đòi hỏi không tạo ra quá nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến chất lượng giải ngân vốn kém, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Đầu tư và các quy định liên quan", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng chia sẻ.

Ngoài ra, cơ chế hợp tác cần đảm bảo tính minh bạch, bình đẳng, đôi bên cùng có lợi và bền vững, tuân thủ nguyên tắc quan hệ đối tác đầu tư dài hạn. Đặc biệt, cần coi trọng cơ chế liên doanh bình đẳng với doanh nghiệp Việt Nam để tiếp thu nguồn vốn, công nghệ hiện đại và mô hình quản lý hiệu quả. Liên doanh là cơ chế để tăng sự đối trọng, kiểm soát lẫn nhau giữa các bên, giảm khả năng lép vế của doanh nghiệp và nhà đầu tư Việt Nam trước áp lực cạnh tranh cao của nhà đầu tư nước ngoài.

Các hình thức đầu tư khác, nhất là hình thức 100% vốn nước ngoài, cần được thẩm định cẩn trọng và có cơ chế kiểm soát phù hợp.

Phát huy hiệu quả dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản

Có thể nói, trong thời gian qua, cùng với nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FPI) cũng đã góp phần quan trọng vào việc đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển đất nước và mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước. Đây là một trong các hình thức thu hút vốn đầu tư quốc tế nhằm bổ sung nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển của Nhà nước, mở rộng và phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tại Việt Nam.

Hình thức đầu tư FPI thông qua các doanh nghiệp trong nước có thể giúp tận dụng được những kiến thức về thị trường địa phương của các doanh nghiệp, đồng thời vẫn thu hút được nguồn vốn từ nước ngoài. Với FPI, các doanh nghiệp trong nước giữ vai trò chủ đạo trong việc triển khai dự án. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro bị nhà đầu tư nước ngoài "om" đất, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp trong nước. 

Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, hình thức đầu tư gián tiếp FPI cũng cần được đặc biệt quan tâm thúc đẩy trong bối cảnh nhiều dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài trở thành dự án lấn át đầu tư trong nước.

"Với hình thức này, doanh nghiệp trong nước là người trực tiếp làm, còn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào, họ là đối tác chiến lược của dự án đó chứ không phải là chủ đầu tư của dự án đó. Đây là phương án thiết yếu giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chính đáng của các bên theo nguyên tắc thị trường khi thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào chu kỳ phát triển mới", ông Lạng khẳng định.

Tuy nhiên, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng cũng lưu ý, với các cam kết quốc tế lâu dài và nguyên tắc "không hồi tố" trong các hiệp định Việt Nam đã ký kết về bảo hộ và khuyến khích đầu tư. Các quy định hướng nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản thông qua đầu tư gián tiếp cần được đánh giá toàn diện để tránh gây ra cú sốc cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến sự ổn định của chính sách và làn sóng thoái lui đầu tư khỏi Việt Nam. Bên cạnh đó, nhà đầu tư Việt Nam cũng cần từng bước tham gia vào chuỗi giá trị bất động sản để thu lợi ích, tránh các biện pháp hành chính hóa, cưỡng bức nhượng lại dự án trái quy định pháp luật và cam kết, nhằm duy trì môi trường đầu tư ổn định và uy tín của đất nước.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, cần có chiến lược hợp tác hiệu quả để tận dụng thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài mà không làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước. Điều này đòi hỏi không tạo ra quá nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến chất lượng giải ngân vốn kém, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Đầu tư và các quy định liên quan.

"Cốt lõi của vấn đề là không phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư nước ngoài và trong nước trong tiếp cận đất đai, lập dự án, phê duyệt và triển khai dự án. Việc thu hồi các dự án vi phạm quy định pháp luật cũng cần được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, bất kể dự án đó thuộc về nhà đầu tư nào", TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Trong bối cảnh hiện nay, câu hỏi đặt ra cho Việt Nam là liệu có nên tiếp tục ưu tiên thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản hay không? Hiệu quả đầu tư và đóng góp của Gamuda, Ciputra, CapitaLand, Phú Mỹ Hưng... cho Việt Nam; vốn thực hiện và giải ngân so với vốn cam kết là bao nhiêu? Đây là những vấn đề cần đặt ra để có cái nhìn khách quan về chất lượng nguồn vốn FDI vào bất động sản. Hiện tại là thời điểm thích hợp để Việt Nam xem xét lại chiến lược thu hút FDI nhằm thích nghi với bối cảnh mới, khi các chính sách ưu đãi lớn cho nhà đầu tư như thuế không còn hiệu quả và cạnh tranh thu hút đầu tư giữa các quốc gia ngày càng trở nên gay gắt.

Theo các chuyên gia, việc giảm thu hút FDI và tăng vốn thực hiện được xem là một hướng đi cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Cần nâng cao tỷ lệ vốn FDI thực hiện, đảm bảo dòng vốn cam kết được giải ngân đầy đủ và hiệu quả. Tiếp tục thực hiện chính sách thu hút đầu tư FDI có chọn lọc, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Đặc biệt, cần quy định rõ những ngành và lĩnh vực nào cần ưu tiên thu hút FDI, tránh kêu gọi đầu tư vào những lĩnh vực mà doanh nghiệp trong nước có thể tự đảm nhiệm.

Vụ việc Phú Mỹ Hưng gần đây đã phần nào cho thấy sự lãng phí nguồn lực đất đai trong quản lý và sử dụng đất đai của TP.HCM. Bất động sản là ngành cần vốn lớn và sự học hỏi từ quốc tế để nâng tầm các công trình. Vì vậy, cần đẩy mạnh hình thức thu hút gián tiếp vốn đầu tư nước ngoài thông qua doanh nghiệp Việt Nam, đồng thời doanh nghiệp Việt cần học hỏi cách quản trị, phát triển dự án, và kỹ thuật xây dựng từ doanh nghiệp nước ngoài, thay vì để họ tự do quyết định tất cả.

Chúng ta cần khuyến khích và tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài, nhưng không thể để doanh nghiệp trong nước bị "đè bẹp". Rủi ro và bất cập từ FDI cần được quản lý chặt chẽ để bảo vệ lợi ích quốc gia. Đặc biệt, việc tăng giá đất đai và bất động sản trong dài hạn là một vấn đề lớn, đòi hỏi các chính sách thu hồi đất và giá thuê đất phải có tính dự báo sát thực tế. Các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản cần được điều chỉnh để bảo vệ lợi ích của Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài, trên nguyên tắc "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ". Cần coi trọng hình thức sáp nhập và mua lại (M&A) để doanh nghiệp Việt Nam có thể mua lại các dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời, áp dụng cơ chế thuế tối thiểu toàn cầu 15% theo cam kết để hạn chế sự khác biệt không cần thiết trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng bùng nổ nhờ chính sách kích cầu.

Ngoài ra, việc thu hút FDI cần tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm Luật Đầu tư và các quy định liên quan. Trong dài hạn, FDI phải gắn liền với Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 và Nghị quyết 55 của Bộ Chính trị về đầu tư trực tiếp nước ngoài.

"Các tiêu chí lựa chọn FDI cần ưu tiên dự án bất động sản phù hợp với quy định chuyển đổi năng lượng, năng lượng tái tạo, năng lượng xanh, và phát triển bất động sản công nghiệp đạt tiêu chuẩn xanh. Đặc biệt, các khu công nghệ cao, khu căn hộ, nghỉ dưỡng, văn phòng, khách sạn cao cấp cần đáp ứng tiêu chuẩn xanh và hướng tới phát thải ròng bằng 0 vào năm 2025", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng đề xuất thêm./.

[1] https://tuoitre.vn/khu-nam-quan-ly-quy-hoach-khong-chat-tp-hcm-bi-phu-my-hung-no-110-ha-dat-cong-20240629111820001.htm