Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng

"Nguồn vốn" – Áp lực đối với doanh nghịệp

Bên cạnh những khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì "thiếu vốn" là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lâm vào tình trạng "kiệt quệ".

Thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là "lỗ", hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Theo thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…). Đây cũng là ngành có ảnh hưởng sâu rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác. Theo thống kê, bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó có 4 nhóm ngành lớn là tài chính ngân hàng, du lịch, xây dựng, lưu trú. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản, vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh các doanh nghiệp của ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung.

Từ những con số trên, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị "làm khó" bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là "áp lực" đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), nhưng nếu vấn đề về "nguồn vốn" không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...

Nhìn chung, trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Giải pháp khơi thông

Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường.

Để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đẩy nhanh xây nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho vay trung và dài hạn.

Theo Bộ Xây dựng, sau hơn nửa năm triển khai thực hiện, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bước đầu đã có kết quả, tuy nhiên việc giải ngân còn chậm. Tính đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 530,973 tỷ đồng, trong khi có tới 28 địa phương đã công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Trước thực trạng đó, ông Nguyễn Quốc Khánh đã đề xuất các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. Cụ thể:

Về phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng:

Thứ nhất, cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đảm bảo tính "tương thích" giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Thứ hai, với các vấn đề, vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Thứ ba, song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp "lãi tuy giảm" nhưng thủ tục lại "chặt".

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Thứ tư, Ngân hàng Thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động.

Thứ năm, các ngân hàng cần quan tâm hơn tới mảng bất động sản công nghiệp, dành nguồn vốn trung và dài hạn, không chỉ cho vay đầu tư hạ tầng, mà có chính sách cho vay thông thoáng hơn cho các các nhà đầu tư thứ cấp, có thể thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai, hoặc bằng bản quyền sáng chế, công nghệ máy móc, thậm chí có thể tín chấp, việc cho vay thông qua kênh này có thể tạo nên rủi ro, tuy nhiên sẽ có tác dụng rất lớn để phát triển sản xuất, tạo ra nhiều công ăn việc làm nguồn thu ổn định, bền vững nhiều mặt cho nền kinh tế nói chung và tổ chức tham gia nói riêng.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản:

Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm để sử dụng, ít mang tính đầu tư, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.