Phát triển khu công nghiệp xanh: Doanh nghiệp cần cơ chế để biến chi phí thành lợi thế cạnh tranh

Doanh nghiệp mong giải được bài toán lợi ích và chi phí đầu tư

Chiều 29/10, tại TP.HCM, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành (mở rộng) khu vực phía Nam và Tọa đàm chuyên đề “Bất động sản công nghiệp với mục tiêu tăng trưởng hai con số: Nhận diện thời cơ, khơi thông nguồn lực và kiến nghị chính sách”.

Tại tọa đàm, phát triển khu công nghiệp xanh, sinh thái là một trong những vấn đề nhận được nhiều ý kiến thảo luận từ các chuyên gia và doanh nghiệp. Chia sẻ từ thực tiễn triển khai, bà Huỳnh Ngọc Hoàng Dung, đại diện Công ty Cổ phần Đô thị Amata Biên Hòa, cho biết khu công nghiệp Amata Biên Hòa hiện đang tham gia dự án phát triển khu công nghiệp sinh thái và đã đạt khoảng 86% so với các chỉ tiêu trong dự thảo áp dụng mô hình này. Dù vậy, quá trình chuyển đổi vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là việc cân đối giữa chi phí bỏ ra và những lợi ích doanh nghiệp có thể nhận được.

“Amata Biên Hòa đã hoạt động 31 năm, kể từ năm 1994, nên việc cải tạo để chuyển đổi sang khu công nghiệp sinh thái rất tốn kém, chi phí cao mà các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi, đặc biệt là tài chính xanh vẫn chưa rõ ràng. Cho nên việc thuyết phục khách hàng cùng tham gia cũng rất khó khăn”, bà Huỳnh Ngọc Hoàng Dung chia sẻ.

Đại diện Amata Biên Hòa phân tích, tại một số thị trường xuất khẩu, việc đáp ứng các tiêu chuẩn, chứng chỉ xanh có thể mang lại lợi thế cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở những thị trường tiêu thụ lớn tại châu Á như Trung Quốc và Ấn Độ, các yêu cầu này chưa được đặt ra tương tự. Vì vậy, không ít doanh nghiệp thuê đất chưa thấy rõ sự cần thiết phải đầu tư chuyển đổi, nên việc triển khai đồng bộ mô hình khu công nghiệp sinh thái gặp khó khăn.

Một vướng mắc khác là cơ chế kết nối các doanh nghiệp trong thực hiện kinh tế tuần hoàn. Theo bà Dung, mô hình sử dụng đầu ra của doanh nghiệp này làm đầu vào cho doanh nghiệp khác có tiềm năng phát triển, nhưng thực tế chưa dễ thực hiện do thiếu nền tảng kết nối phù hợp. Vai trò của chủ đầu tư khu công nghiệp cũng có những giới hạn nếu không có thêm sự hỗ trợ, điều phối từ cơ quan quản lý nhà nước.

Ghi nhận sự hỗ trợ của địa phương trong thúc đẩy chuyển đổi khu công nghiệp sinh thái, song đại diện Amata Biên Hòa cho rằng, việc đặt ra mục tiêu cần đi cùng những giải pháp cụ thể để doanh nghiệp triển khai. Bởi nếu chi phí chuyển đổi quá lớn trong khi lợi ích chưa rõ ràng, cả chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thuê đất đều khó có đủ động lực tham gia.

Ở góc độ phát triển hạ tầng môi trường, bà Lê Thị Kim Thanh, đại diện SUEZ Việt Nam cho biết, trước đây, việc phát triển khu công nghiệp chủ yếu tập trung vào giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và hệ thống xử lý nước thải đáp ứng quy định. Tuy nhiên, đối với các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, sản xuất pin, xe điện và công nghệ sinh học, những điều kiện này không còn đủ để tạo lợi thế cạnh tranh.

“Các ngành công nghệ cao đòi hỏi nguồn cấp nước công nghiệp chất lượng cao, xử lý nước thải, khử khoáng và khử mặn. Tuy nhiên, chi phí đầu tư hạ tầng môi trường rất lớn, các khu công nghiệp đang hoạt động cũng phải liên tục cải tạo để đáp ứng quy định ngày càng nghiêm ngặt. Việc nâng cấp hệ thống cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải thương lượng với khách hàng thứ cấp, tạo áp lực lớn về chi phí và sự đồng thuận”, bà Lê Thị Kim Thanh chia sẻ.

Dù vậy, đại diện SUEZ Việt Nam cho rằng cần thay đổi cách nhìn về đầu tư hạ tầng môi trường. Nếu chỉ coi đây là khoản chi phí để đáp ứng các quy định pháp luật, doanh nghiệp sẽ khó nhận thấy đầy đủ giá trị của hoạt động đầu tư.

"Cần thay đổi tư duy, biến chi phí tuân thủ thành lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư. Hạ tầng môi trường hiện đại sẽ mang lại lợi ích cho cả ba bên: doanh nghiệp thuê đất, chủ đầu tư khu công nghiệp và địa phương", đại diện SUEZ Việt Nam nêu và đề xuất cần quan tâm đầu tư hạ tầng môi trường ngay từ khâu quy hoạch, thúc đẩy phát triển khu công nghiệp sinh thái theo hướng thực chất, khuyến khích các mô hình hợp tác với đơn vị chuyên nghiệp trong đầu tư, quản lý và vận hành hệ thống xử lý nước thải, chất thải; nghiên cứu xây dựng các tiêu chí đánh giá ESG ở cấp độ khu công nghiệp.

Cùng quan điểm về sự cần thiết của chuyển đổi xanh, ông Chế Văn Trung, Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 2, đại diện chủ đầu tư Khu công nghiệp Cát Lái, cho rằng một trong những yêu cầu quan trọng hiện nay là sớm hoàn thiện hệ thống tiêu chí, tiêu chuẩn đối với khu công nghiệp sinh thái.

Theo ông Trung, nếu tiêu chuẩn trong nước không đáp ứng yêu cầu của thị trường quốc tế, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi xuất khẩu hàng hóa. Ngược lại, nếu yêu cầu đặt ra quá cao, chi phí đầu tư hạ tầng và giá thuê đất khu công nghiệp có thể tăng, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm và năng lực cạnh tranh.

“Đặc biệt, cần có sự phân biệt giữa khu công nghiệp mới và khu công nghiệp hiện hữu. Với các dự án mới, việc áp dụng tiêu chí sinh thái ngay từ khâu quy hoạch sẽ thuận lợi hơn. Các khu công nghiệp đã hoạt động cần có lộ trình chuyển đổi phù hợp với điều kiện hạ tầng và khả năng tài chính”, ông Chế Văn Trung nhấn mạnh.

Cơ chế xác định tiền thuê đất cần tính đến đặc thù loại hình đất phục vụ công nghiệp

Bên cạnh bài toán chi phí chuyển đổi xanh, những vướng mắc trong chính sách đất đai và quản lý môi trường cũng cần được quan tâm tháo gỡ để chủ đầu tư có điều kiện cân đối nguồn lực, hoàn thiện hạ tầng và nâng cao năng lực cạnh tranh của khu công nghiệp.

Đề cập đến những khó khăn trong quá trình đầu tư, ông Chế Văn Trung cho rằng, hai vấn đề cần ưu tiên giải quyết hiện nay là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và cơ chế xác định tiền thuê đất.

Theo ông Trung, công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do chi phí bồi thường cao, vướng mắc trong xử lý đất xen kẹt, đất nhỏ lẻ và các thủ tục xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án khu công nghiệp.

“Tại một số địa phương, trong đó có TP.HCM, tiền thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh qua các chu kỳ, gây áp lực lớn đối với cả chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thuê lại đất. Trong khi, đối với một số khu công nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hợp đồng thuê đất có thể quy định mức tăng không quá 15% sau mỗi chu kỳ 5 năm, tương đương bình quân khoảng 3% mỗi năm. Nên khi nghĩa vụ tiền thuê đất thực tế tăng vượt xa dự liệu, doanh nghiệp sẽ khó chủ động chuẩn bị nguồn lực”, theo ông Chế Văn Trung.

Từ thực tiễn đó, đại diện chủ đầu tư Khu công nghiệp Cát Lái cho rằng, cần nhìn nhận đất khu công nghiệp không chỉ là một loại bất động sản, mà còn là tư liệu sản xuất, có vai trò tạo việc làm, thúc đẩy sản xuất công nghiệp và đóng góp ngân sách. Chủ đầu tư phải bỏ nguồn lực lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và tạo lập quỹ đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

“Vì vậy, cơ chế xác định tiền thuê đất cần tính đến đặc thù của loại hình đất này, bảo đảm hài hòa giữa nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và khả năng duy trì hoạt động của doanh nghiệp”, ông Chế Văn Trung nêu quan điểm.

Cùng chia sẻ về áp lực chi phí đất đai, đại diện Amata Biên Hòa cho biết, đơn giá thuê đất tại Đồng Nai hiện ở mức 29.500 đồng/m²/năm, tạo áp lực đáng kể đối với doanh nghiệp. Còn giá thuê đất tại một số khu công nghiệp ở TP.HCM đã vượt 300 USD/m², thậm chí lên tới 350 USD/m². Trong khi đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang quy định chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần, càng tạo thêm áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư.

“Nếu chủ đầu tư phải giảm lợi nhuận để bù đắp chi phí, hiệu quả đầu tư bất động sản công nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng, từ đó tác động đến quyết định triển khai các dự án mới. Vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị cần xem xét phương thức thực hiện chính sách phù hợp với tình hình tài chính của các khu công nghiệp”, bà Dung nêu.

Bên cạnh đó, đại diện Amata Biên Hòa cũng cho rằng cần tăng cường kết nối giữa các khu công nghiệp trên cả nước để nâng cao hiệu quả xúc tiến đầu tư.

“Khi tiếp cận nhà đầu tư, chúng ta nên đi theo danh nghĩa Hiệp hội hoặc Liên chi hội. Việc có quy mô lớn hơn, đa dạng địa điểm đầu tư và chia sẻ nhiều thông tin hơn sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài, mang lại hiệu quả cao hơn so với việc các khu công nghiệp tự quảng bá riêng lẻ”, bà Huỳnh Ngọc Hoàng Dung chia sẻ.