Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền - Bài 2: Điều gì dẫn đến nghịch lý "kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra" trong câu chuyện sở hữu nhà ở?

Thị trường bất động sản nhà ở cần phát triển ổn định, bền vững dựa trên sự cân bằng giữa các phân khúc để đáp ứng các nhu cầu nhà ở khác nhau của người dân, trong đó, tối thiểu và cơ bản nhất là nhu cầu "có một nơi ở hợp pháp". Tuy nhiên, tình trạng phát triển mất cân đối của thị trường nhà ở đang diễn biến theo hướng nặng nề hơn trong những năm qua, đặc biệt là tại các đô thị lớn đã dẫn đến một bộ phận lớn người dân không đủ khả năng và ngày càng không đủ khả năng chi trả cho việc mua nhà thông qua tích lũy thu nhập. Trong khi đó, có một bộ phận không nhỏ lại sở hữu nhiều nhà ở, coi bất động sản nhà ở là một kênh đầu tư siêu lợi nhuận và bằng cách này, họ không ngừng gia tăng lượng tài sản tích lũy của mình - ngày càng sở hữu nhiều nhà hơn. 

Trên thực tế, trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM không lúc nào không ở trong trạng thái thiếu nhà ở thương mại giá cả phải chăng, vừa túi tiền, phù hợp với khả năng chi trả của những người có thu nhập thấp và trung bình (affordable housing). Thay vì được định nghĩa bằng chất lượng, các phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) của thị trường nhà ở đang được xác định dựa vào mức giá. Thị trường vắng bóng, thậm chí "tuyệt chủng" nhà ở có giá bình dân, trong khi xuất hiện ngày càng nhiều các dự án có chất lượng bình dân song mức giá cao ngoài tầm với của người có thu nhập thấp, trung bình. 

Lúc này, nỗ lực tăng nguồn cung có phải là giải pháp căn cơ để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân hay không là vấn đề cần được nhận diện rõ ràng, bởi nếu nhìn kỹ, nguồn cung trên thị trường, ở một góc độ nào đó lại đang dư thừa… Liệu một dự án được xây dựng với mục tiêu là tăng thêm nguồn cung nhà ở bình dân khi đưa ra thị trường có "đủ sức" để giữ mức giá bình dân và đối tượng chưa có nhà ở liệu có thể tiếp cận và mua nhà khi chưa có điều gì ngăn cản các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính - đang chực chờ để sở hữu nguồn cung mới luôn khan hiếm và hấp dẫn này cùng với đó là xu hướng đẩy giá tăng cao theo kỳ vọng? 

Thiếu nhà ở có giá bình dân - "khuyết tật" lớn nhất của thị trường bất động sản

Hiến pháp 2013 khẳng định: "Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp", "Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở". Quyền có nơi ở hợp pháp được hiến định không có nghĩa là Nhà nước xây dựng nhà ở cho toàn bộ người dân hay có nghĩa vụ cung cấp nhà ở cho tất cả công dân mà là sự ghi nhận, khẳng định trong văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất về quyền cơ bản của công dân và quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo môi trường, điều kiện, khung pháp lý thuận lợi cùng các giải pháp phù hợp để mọi người dân và các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia tích cực cùng Nhà nước phát triển và thực hiện chính sách về nhà ở phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng khác nhau trong xã hội.

Trong những năm qua, cùng với vấn đề việc làm, y tế và giáo dục, việc chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân luôn là một trong những trăn trở lớn của Đảng và Nhà nước. Đây không chỉ là nhiệm vụ cấp thiết mà còn được xác định là trọng tâm trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Việc đảm bảo cho mọi người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp và các đối tượng yếu thế, có được chỗ ở ổn định đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm an sinh xã hội, thực hiện cam kết "không để ai bị bỏ lại phía sau".

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, dự báo nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng bởi ước tính sẽ có 50% dân số sống tại các đô thị. Tuy nhiên, thị trường nhà ở đã và đang trải qua cuộc khủng hoảng thiếu nguồn cung mới, đặc biệt là ở các đô thị lớn. 

Tại Hà Nội, theo kế hoạch phát triển nhà ở, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, số lượng căn hộ mở bán mới liên tục sụt giảm. Dựa trên khảo sát thực tế, Savills Việt Nam dự báo đến năm 2025, Thủ đô có thêm khoảng 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai chỉ bao gồm khoảng 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán, do đó, sẽ thiếu hụt khoảng 70.300 nhà ở.

Dù chưa có thống kê cụ thể về nhu cầu thực của các phân khúc nhà ở, song có thể nhận thấy, tại khu vực đô thị, chung cư giá rẻ và trung bình là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng - theo Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, trong khi chính sách phát triển nhà ở xã hội nhiều lần "vỡ" kế hoạch khiến các đối tượng chính sách tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, thì phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền dành cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình cũng dần "mất dấu" trên thị trường. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như đã "tuyệt chủng" tại thị trường TP.HCM. Còn ở Hà Nội, từ năm 2022 cũng không có chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2.

Trong số ít các dự án mới đưa ra thị trường, hầu hết là các sản phẩm trung, cao cấp có giá cao ngoài tầm với của người có thu nhập thấp, trung bình. Trong 9 tháng đầu năm nay, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%. 

Riêng tại Hà Nội, Savills cho rằng, phân khúc căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng đang giữ vị thế "thống trị" trên thị trường khi chiếm phần lớn số lượng căn bán ra. Tỷ trọng này đã tăng vọt từ mức 2% vào năm 2020 lên tới 70% vào năm 2024, phản ánh sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung thị trường sang phân khúc cao cấp. Đáng chú ý, chỉ có 1% lượng căn hộ giao dịch trong thời gian này có giá dưới 2 tỷ đồng, cho thấy sự khan hiếm nghiêm trọng của phân khúc căn hộ giá rẻ.

Cùng chung nhận định, CBRE đánh giá, quý III/2024, trong hơn 19.000 căn cung chung cư mới trên thị trường, có tới hơn 75% tổng nguồn cung mới tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

So với quý trước, tại thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội quý III/2024 tăng 8,7%; so với năm 2023, mức tăng tương ứng 26%, với mức giá bán trung bình đạt 64 triệu đồng/m2. Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đáng chú ý, đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại.

Sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân trong thời gian qua đã góp phần tác động làm tăng giá bán tại các dự án hiện hữu. Công ty Avison Young Việt Nam đánh giá trong vòng 5 năm (2019 - 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình Việt Nam tăng 19,5%. Khi chi phí liên quan đến nhà ở có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, thì nhu cầu nhà ở vốn là nhu cầu thiết yếu lại ngày càng trở nên "xa xỉ"…

Tình trạng này cho thấy thị trường nhà ở tại các đô thị lớn đang có dấu hiệu phát triển mất cân đối, thiếu bền vững, hệ quả là không đủ khả năng đáp ứng nhu cầu cơ bản nhất của người dân như các mục tiêu về an sinh xã hội đã đặt ra. Thay vì được định nghĩa bằng chất lượng, các phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) của thị trường nhà ở đang được xác định dựa vào mức giá. Đáng quan ngại hơn, tại những dự án vốn được gọi là "bình dân" thì nay mức giá cũng đã bị đẩy lên cao gấp nhiều lần, kể cả đối với những dự án cũ. Đồng nghĩa với việc, người dân đô thị đang phải trả giá quá đắt cho chi phí nhà ở. Đó là chưa kể đến chất lượng căn hộ, dự án không thực sự tương xứng với khoản tài chính mà người mua nhà bỏ ra. 

Nghịch lý nguồn cung: Chất lượng bình dân, giá "trung, cao cấp"

Cách đây 5 năm, dự án chung cư The Pride Hải Phát do Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư vốn được thị trường xếp vào phân khúc bình dân với mức giá phù hợp và chất lượng cơ bản. Đến nay, các căn hộ tại dự án này đã bước vào "cuộc đua" tăng giá khi giá bán hiện tại không hề kém cạnh các dự án trung, cao cấp. 

Khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, thời điểm quý III/2019, giá rao bán căn hộ The Pride chỉ dao động trong khoảng 16,5 - 20,7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến quý II/2022 là khoảng 23 - 29 triệu đồng/m2 và 1 năm trước ở khoảng 25,4 - 34 triệu đồng/m2. Ở thời điểm hiện tại, mức giá rao bán các căn hộ tại dự án chung cư này dao động từ 37 - 54 triệu đồng/m2, tăng 133,5% trong vòng 5 năm qua, 76,9% trong 2 năm qua và 58,1% chỉ trong 1 năm qua.

Theo đó, các căn hộ có diện tích từ 73 - 75m2 với 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh có giá dao động từ 3,7 - 4,1 tỷ đồng. Các căn hộ có diện tích 80 - 100m2 có mức giá dao động từ 4,2 - 4,9 tỷ đồng, thường được thiết kế với 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh. Những căn hộ 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh có diện tích 146m2 được rao bán với giá 5,5 - 6,1 tỷ đồng.

Điều đáng nói, mức giá tăng chóng mặt này không tỷ lệ thuận với chất lượng dự án. Trước đó, cư dân sống tại chung cư The Pride Hải Phát đã từng nhiều lần "đăng đàn" đòi quyền lợi khi thực tế cuộc sống khác với quảng cáo, thường xuyên gặp nhiều bất cập như tình trạng thang máy hỏng hóc, chất lượng nước sinh hoạt không đảm bảo,... 

Tại căn hộ của anh Đinh Văn Hoàng (chung cư CT3), trần nhà đã xuất hiện nhiều vết nứt dài, các vết nứt này xuất hiện ở phòng khách, phòng ngủ; đồng thời, các tấm la phông trên trần nhà vệ sinh cũng đã bị bong tróc. 

"Giá tăng thì có lợi cho giá trị tài sản, nhưng khi nói về chất lượng sống thì lại là chuyện khác. Tôi thấy khó hiểu khi một dự án bình dân giờ lại được giao dịch với giá cao như vậy, trong khi nhiều tiện ích và dịch vụ chênh lệch với giá quá nhiều", anh Hoàng bộc bạch.

Bên cạnh đó, tình trạng kẹt xe vào giờ tan tầm là khó tránh khỏi. Cư dân Nguyễn Thị Quỳnh Nga (38 tuổi) cho biết: "Tôi thường tan làm vào lúc 5 rưỡi chiều, đường lúc này đông xe cộ, cả xe máy lẫn ô tô cùng đổ về một hướng nên có khi mất cả giờ đồng hồ di chuyển dù chỗ làm chỉ cách nhà hơn 5km". Vào những ngày trời mưa lớn, tình trạng ngập lụt trên tuyến đường Lê Văn Lương - Tố Hữu cũng gây khó khăn cho người tham gia giao thông.

***

Không nằm ngoài cuộc đua giá cả, giá căn hộ tại toà HH Linh Đàm thuộc khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội cũng đã chứng kiến mức tăng đáng kể từ thời điểm mở bán năm 2015. Vào thời điểm này, hàng nghìn căn hộ tại tổ hợp 12 tòa chung cư HH thuộc khu đô thị Linh Đàm được giao bán với giá dao động từ 13,5 - 15,5 triệu đồng/m2. Sau gần 10 năm đi vào sử dụng, dù chất lượng giảm sút rất nhiều nhưng giá căn chung cư tại đây lại tăng đến mức khó tin. Khảo sát trên các trang web mua bán bất động sản, các căn hộ ở khu vực dự án HH Linh Đàm được mua đi bán lại rất nhiều và giá không ngừng tăng. 

Theo đó, tính đến thời điểm tháng 9/2024, mức giá bán phổ biến nhất của dự án này đã lên tới 35,8 - 44,4 triệu/m2 tương đương mức tăng 131,6% trong vòng 5 năm qua, 57,1% trong vòng 2 năm và 58,4% trong 1 năm trở lại đây theo khảo sát trên trên trang Batdongsan.com.vn. 

Sống tại chung cư HH Linh Đàm đã được gần chục năm, anh Đỗ Ngọc Duy, chủ căn hộ tại tầng 36 thuộc tòa HH3A không khỏi cảm thấy bất ngờ vì hiện giá toà chung cư bình dân này lại "đội" lên quá cao so với thực tế chất lượng. Bởi theo anh Duy, các căn hộ tại đây đang phải đối mặt với nhiều vấn đề nghiêm trọng liên quan đến chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

"Tôi thực sự khá bất bờ vì không nghĩ giá bán căn hộ HH Linh Đàm lại có ngày cao đến như vậy, chất lượng dịch vụ nơi đây đã xuống cấp nghiêm trọng rồi", anh Duy chia sẻ.

Anh Duy cho biết, một trong những vấn đề phản ánh chất lượng yếu kém của toà nhà này là tình trạng xuống cấp của tường nhà với nhiều khu vực xuất hiện hiện tượng ấm mốc, bong tróc, tiềm ẩn nguy cơ về an toàn cho người dân.

Bên cạnh đó, người dân sống tại đây cũng thường xuyên phải đối diện với tình trạng quá tải, đặc biệt ở hệ thống thang máy, bãi đậu xe và các khu vực sinh hoạt chung. Số lượng dân cư lên đến hàng nghìn người, nhưng mỗi tòa chung cư chỉ có 6 thang máy và duy nhất một hầm gửi xe. Số lượng người đổ về tòa nhà trong giờ cao điểm như "ong vỡ tổ", vượt quá sức chứa của tòa nhà.

"Chịu cảnh tắc đường ở bên ngoài đã đành, cư dân chúng tôi còn thường xuyên phải chịu cảnh "tắc" ngay bên trong tòa nhà khi hệ thống thang máy liên tục bị quá tải, hầm gửi xe thì nhồi nhét bất chấp. Theo quy định, diện tích để xe là 3m2/xe máy, vậy mà dồn trên dưới 4.000 xe vào hầm. Sàn hầm thì toàn bê tông sần, đường ống nước thì vài ba hôm lại vỡ, ngập…", anh Duy nói.

Anh Duy cho biết thêm, vỉa hè tòa chung cư thường xuyên bị chiếm dụng, ô tô, xe máy đỗ la liệt ngay dưới lòng đường… Gia đình anh và nhiều cư dân tại đây phải chịu cảnh không gian chung chật hẹp, không đủ diện tích để cư dân sinh hoạt. Từ chất lượng dịch vụ cho đến những yếu tố cơ bản để đảm bảo an toàn không gian sống không đáp ứng.

***

Hàng nghìn hộ dân sống tại dự án chung cư Kim Văn - Kim Lũ (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đang "khóc dở" vì gặp phải tình cảnh tương tự. Bên cạnh việc chưa được cấp sổ hồng, hàng chục năm qua, người dân Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ còn phải chịu cảnh khổ cực bởi mật độ dân cư đông đến "ngạt thở".

Chị Hoàng Thu Vi sống tầng 35 thuộc toà CT12A chia sẻ với Reatimes, toà A của gia đình chị cao 45 tầng, mỗi tầng 24 căn hộ, tương đương trên 1.000 hộ dân nhưng lại chỉ được xây dựng một tầng hầm để xe, khiến hệ thống đỗ xe không đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản của người dân, buộc nhiều cư dân phải để xe máy và ôtô dưới lòng đường, gây nên tình trạng ùn tắc. Không chỉ vậy, hàng quán tự phát còn thi nhau lấn chiếm vỉa hè, khiến không gian công cộng ngày càng bị thu hẹp. 

Số năm sử dụng tăng cao, chất lượng dần xuống cấp, song dự án này cũng không nằm ngoài làn sóng tăng giá. Dự án được mở bán lần đầu vào năm 2011 với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, chưa tính đến các khoản phí chênh lệch mà người mua phải trả cho môi giới. Vào thời điểm lúc bấy giờ, mức giá này được xem bình dân, hợp với nhu cầu và túi tiền của nhiều người, rất đắt hàng ở thời điểm mở bán.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mức giá rao bán các căn hộ tại dự án chung cư này đã lên tới 39,2 - 61,2 triệu/m2, tăng 156,1% trong vòng 5 năm qua, 72,2% trong 2 năm qua và 60,8% chỉ trong 1 năm qua. Theo khảo sát, một căn hộ 54,3m2 gồm 2 ngủ, 2 vệ sinh tại tòa CT12A - Kim Văn Kim Lũ đang rao bán 2,71 tỷ đồng, tương đương với giá 49,9 triệu đồng/m2.

"Tôi mua nhà ở đây vì ban đầu thấy tiện ích cũng ổn, phù hợp với mức giá lúc đó. Nhưng với mức giá hiện nay, tôi nghĩ dự án này đang được định giá hơi quá. Dịch vụ vẫn vậy, bãi đậu xe thì thiếu, không đảm bảo đủ sức chứa cho các phương tiện đi lại của cư dân như xe đạp, xe máy, ô tô. Không chỉ vậy, khi cư dân đổ về ngày càng nhiều, tại các sảnh, cửa tòa nhà càng thêm phần nhếch nhác, lộn xộn. Hàng quán bày bán ngổn ngang, các điểm trông xe tự phát được dựng lên… khiến chúng tôi vô cùng ngán ngẩm", chị Vi bộc bạch và cho biết, dù không hài lòng với chất lượng cuộc sống ở đây nhưng hiện vẫn chưa bán được để chuyển đi, và kể cả có bán được thì với tình trạng mặt bằng giá chung cư Hà Nội cao như hiện nay cũng khó để mua được căn hộ phù hợp. 

Bên cạnh những bất cập về tiện ích và dịch vụ, các tòa nhà tại đây cũng dần bộc lộ rõ "dấu hiệu thời gian" khi nhiều hạng mục đã bắt đầu xuống cấp. Tình trạng thấm nước và mốc trên trần nhà gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe và chất lượng sống của cư dân. Ngoài ra, chung cư này còn dính hàng loạt các sai phạm xây dựng như xây quá chiều cao quy định, xây cả vào khu không được phép như các vị trí quy hoạch dải cây xanh, các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy cũng không đủ,...

***

Chuyển về sinh sống tại dự án chung cư cao tầng CT2E thuộc dự án VOV Mễ Trì đến nay đã ngót 6 năm, nhưng khi được hỏi về mức độ hài lòng của dự án này, chị Nguyễn Thu Hà - cư dân sinh sống tại đây cũng không khỏi ngán ngẩm.

Nhìn lại thời điểm năm 2018, vợ chồng chị Hà vẫn không thể nào quên được cảm giác vui sướng, phấn khởi khi được dọn về ở tại căn nhà đầu tiên mà 2 vợ chồng tích góp rất nhiều năm mới có thể mua được. Chị Hà cho hay, vào thời điểm đó, vợ chồng chị và cư dân tại đây đều không hề biết chất lượng chung cư tại đây lại yếu kém so với mức giá đến như vậy.

Theo chị Hà, dù chỉ mới đi vào sử dụng kể từ năm 2017, tuy nhiên chất lượng dự án chung cư cao tầng CT2E thuộc dự án VOV Mễ Trì đã bộc lộ rất nhiều yếu điểm. Chị Hà và nhiều hộ dân sinh sống tại đây cho biết, dù bỏ ra một số tiền tương đối lớn để có thể sở hữu căn hộ tại đây, tuy nhiên họ thường xuyên gặp phải nhiều bất cập liên quan đến chất lượng dịch vụ nhà ở tại đây như tình trạng nứt tường, thấm dột vào trần, sàn nhà mỗi khi trời mưa, sửa lại thì chỉ được vài tháng lại bắt đầu tái diễn.

Theo lời cư dân, chung cư CT2E được xem là một trong những toà chung cư có chất lượng kém nhất. Các căn hộ tại đây thường xuyên xảy ra hiện tượng tường thấm, sàn gỗ thấm và rộp hỏng, trần thạch cao thì bị gãy mối ghép gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống của người dân trong căn hộ. 

"Không hiểu kết cấu xây dựng ở đây như thế nào, nhưng mỗi lần trời mưa bây giờ không hẳn là thấm nữa, tấm tường như một tấm bọt biển, nước dột tong tong vào trong nhà luôn", chị Hà cho hay.

Dù vậy, các căn hộ tại đây đang được rao bán với giá cao, vào khoảng 47,1 - 58,9 triệu/m2. 

Trên thị trường, nhiều dự án trước đây có mức giá trung cấp thì nay cũng đã "leo" lên mức cao cấp. Dự án The Nine toạ lạc tại số 9 Phạm Văn Đồng, ở thời điểm đầu quý IV/2020, giá bán sơ cấp được chủ đầu tư đưa ra trong đợt mở bán đầu tiên là 40 - 52 triệu đồng/m2, tức 3,5 - 7 tỷ đồng/căn. Đến thời điểm năm 2022, tức 2 năm sau, giá căn hộ tại đây ghi nhận mức dao động từ 43 - 64,8 triệu đồng/m2, tức 4,2 - 7,2 tỷ đồng/căn. Như vậy chỉ trong vòng hơn 2 năm, dự án này đã tăng 3 - 12,8 triệu đồng/m2. Còn đến thời điểm tháng 9/2024, giá các căn hộ tại đây đã tăng lên một cách chóng mặt, đạt mức 72,8 - 91,6 triệu/m2, tương đương mức giá của các dự án chung cư cao cấp. 

Với nguồn cung mới vốn rất nhỏ giọt trên thị trường Hà Nội trong thời gian gần đây, dù không có nhiều cải tiến đáng kể về thiết kế, tiện ích hoặc chất lượng dịch vụ so với các dự án trung cấp, hoặc bình dân trước đây nhưng các dự án hầu hết được gắn nhãn "cao cấp" và bán với mức giá cao theo đà tăng giá của thị trường. Điểm khác biệt duy nhất là mức giá bán cao, nhưng lại không tương xứng với giá trị thực sự mà người mua nhận được.

Chẳng hạn, dự án chung cư MHD Trung Văn tọa lạc tại số 29 đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội do Liên danh CTCP Đầu tư MHD Hà Nội và CTCP Đầu tư - Xây dựng Hà Nội (Hancic) làm chủ đầu tư. Thời điểm mở bán các căn hộ tại đây có mức giá rao bán cao nhất lên đến 69,3 triệu/m2, dự án được quảng bá với các tiện ích và chất lượng xây dựng đạt chuẩn "cao cấp".

Xét về hạ tầng nội khu, dự án Dự án chung cư MHD Trung Văn chỉ cung cấp các tiện ích cơ bản trung tâm thương mại, bể bơi 4 mùa tiêu chuẩn, phòng gym, yoga hiện đại - những yếu tố mà các dự án bình dân trước đây cũng đã có. Đơn cử như dự án được mở bán trước đó với khoảng giá được xem là bình dân như Anland Lakeview tại Hà Đông (mức giá giao động từ 30 - 32 triệu đồng/m2), các tiện ích như trung tâm thương mại, phòng gym và hồ bơi cũng được cung cấp đầy đủ. Sự khác biệt duy nhất có chăng là quy mô các tiện ích này ở dự án MHD Trung Văn lớn hơn đôi chút, nhưng điều này không có nghĩa là chất lượng vượt trội tương xứng với mức giá cao cấp hiện tại. Với MHD Trung Văn, ngoài việc quảng cáo quy mô các tiện ích lớn hơn, hạ tầng vẫn chủ yếu đáp ứng tiêu chuẩn cơ bản, không mang lại trải nghiệm đặc biệt nổi bật cho cư dân.

Bên cạnh đó, dự án dù được quảng cáo nằm tại vị trí “vàng” trên trục giao thông Lương Thế Vinh - Tố Hữu, tại khu vực phía Tây Nam Hà Nội, nhưng cũng không hoàn toàn đáp ứng kỳ vọng về vị trí thuận lợi chủ đầu tư như mô tả. Theo đó, khu vực này tuy có vị trí trung tâm, dễ dàng kết nối với 4 quận quan trọng là Nam Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân và Cầu Giấy, nhưng lại nằm trên đường Tố Hữu (Lê Văn Lương kéo dài) - một trong những “điểm đen” về ùn tắc giao thông của Hà Nội. Vào giờ cao điểm thường xuyên chứng kiến tình trạng ùn tắc kéo dài tại tuyến đường này, đặc biệt là nút giao giữa Tố Hữu và Lương Thế Vinh, do đây là trục chính lưu thông của khu vực và có mật độ phương tiện di chuyển cao. Thêm vào đó, khu vực đường Tố Hữu vốn gặp vấn đề nghiêm trọng về ngập úng mỗi khi mưa lớn. Hệ thống thoát nước của khu vực này thường bị quá tải, dẫn đến tình trạng ngập úng nghiêm trọng khi mưa lớn, gây ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông và đời sống sinh hoạt của cư dân xung quanh.

Do đó, dù về mặt lý thuyết, vị trí dự án được quảng cáo có khả năng kết nối giao thông tốt, nhưng thực tế, người dân sinh sống tại đây có thể sẽ phải đối diện với tình trạng di chuyển “khó khăn” hằng ngày, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng cuộc sống và giá trị thực tế mà dự án mang lại.

***

Nhiều dự án gắn mác "cao cấp" khác trên thị trường cũng ở trong tình trạng tương tự, theo đó, phần lớn các tiện ích của các dự án chỉ dừng lại ở mức cơ bản, đủ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, không mang đến trải nghiệm "thần thánh" như những gì chủ đầu tư đã quảng cáo ban đầu.

Đơn cử như dự án Hinode City do Tổng công ty cổ phần xây dựng – Vietracimex làm chủ đầu tư, tọa lạc trên đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Người mua nhà tại đây bỏ ra khoảng 60 triệu đồng để sở hữu một mét vuông căn hộ được quảng cáo là "đúng chuẩn 5 sao". Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nhiều vấn đề nghiêm trọng, đặc biệt là về hạ tầng và tiện ích, khiến cư dân tại đây không khỏi thất vọng.

Theo phản ánh từ người dân sinh sống tại đây, mặc dù dự án được thiết kế với hai cổng vào, nhưng cổng chính ở mặt đường Minh Khai vẫn chưa được mở, buộc người dân phải di chuyển qua lối vào nhỏ hẹp trên đường Kim Ngưu. Tình trạng này không chỉ gây bất tiện trong việc đi lại mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.

Bên cạnh đó, phần lớn các tiện ích mà chủ đầu tư quảng cáo vẫn chưa được bàn giao đúng như kỳ vọng. Dự án được quảng cáo bao gồm các tiện ích tại 4 tầng trung tâm thương mại như hệ thống siêu thị nước ngoài, khu ẩm thực, chuỗi cửa hàng cao cấp, rạp chiếu phim,... Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù 3 tòa nhà đã hoàn thiện, chỉ có một siêu thị nhỏ hoạt động, còn các nhãn hàng kinh doanh vắng bóng, khối thương mại thì để trống. Không gian sinh hoạt xung quanh khu vực này cũng tương đối "hẻo lánh", thiếu thốn những dịch vụ tiện ích cần thiết để phục vụ cư dân một cách đầy đủ và tiện nghi như đã quảng cáo trước đó.

Chị Trần Thu Uyên cư dân sinh sống tại đây cho hay, do một số hạng mục vẫn chưa hoàn thiện, phí dịch vụ hàng tháng hiện tại cư dân vẫn chưa phải đóng. Để duy trì cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư vẫn thuê lễ tân và nhân viên vệ sinh dọn dẹp các tòa nhà, duy trì những dịch vụ cơ bản.

Chung cư Artemis tại số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội là một ví dụ điển hình khác về dự án chung cư mang danh "cao cấp" trên thị trường. Theo đó, dù được quảng cáo là chung cư "cao cấp" với giá bán hiện tại lên đến 75 - 95,5 triệu/m2, tuy nhiên chất lượng dịch vụ tại đây cũng hoàn toàn không tương xứng với mức giá được xem là "cao cấp" ấy. Cư dân tại đây đã nhiều lần bức xúc, căng băng rôn phản đối khi chủ đầu tư tự ý tăng phí gửi xe, chây ì thành lập ban quản trị; không đảm bảo phòng cháy chữa cháy… Đỉnh điểm là ồn ào khóa bánh phương tiện cá nhân gây tranh cãi trong cuối năm ngoái.

Có thể thấy, những dự án nằm trong phân khúc bình dân, trung cấp trước đây có mức giá hợp lý nay đang chứng kiến mức tăng gấp đôi, gấp ba, và tiếp tục duy trì đà tăng, thậm chí lên mức giá của phân khúc cao cấp. Còn những dự án mới mở bán, dù chất lượng không có quá nhiều khác biệt nhưng mức giá cũng đội lên nhiều lần. Những căn hộ từng được coi là "hợp túi tiền" với chất lượng tương đương không còn được tìm thấy trên thị trường. Nhà ở chất lượng bình dân đang "ẩn" sau mức giá "trung, cao cấp". 

Tình trạng này không chỉ phản ánh sự hạn chế trong việc phát triển các dự án mới, mà còn bộc lộ những vấn đề nghiêm trọng trong chất lượng của nguồn cung hiện hữu. Sự thiếu vắng các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường đang khiến người mua nhà phải trả một cái giá quá đắt cho chất lượng không gian sống và nhu cầu cơ bản, thiết yếu. Người lao động có thu nhập trung bình đã và đang phải đối diện với nhiều bất lợi trước mắt trong vấn đề gia tăng chi phí nhà ở. Đối với những người chưa có căn nhà đầu tiên, cơ hội tiếp cận nhà ở cũng ngày càng trở nên hạn hẹp.

Giá nhà cao, cao mãi: Ai đẩy, ai mua?

Theo giới quan sát, việc định giá nhà ở trên thị trường hiện đang bị chi phối mạnh mẽ bởi những nhà đầu tư, đầu cơ có nguồn vốn dồi dào. Điều này dẫn đến một thực tế đáng lo ngại là mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho toàn dân khó có thể hoàn thành. Thay vì tạo ra một hệ sinh thái bất động sản bền vững, cân bằng, thị trường đang cho thấy sự phân chia rõ rệt giữa các nhóm đối tượng, cung - cầu như hai đường thẳng song song, không tìm thấy điểm giao nhau. 

Phần lớn căn hộ mới trên thị trường đang hướng đến nhóm đối tượng có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi nhu cầu thực sự của những người có thu nhập trung bình và thấp lại không được đáp ứng. Hệ quả là khả năng tiếp cận nhà ở của những người chưa có nhà ngày càng xa vời, buộc phải thuê nhà với giá cao ngất ngưởng; trong khi đó không ít người mua nhà để tìm kiếm lợi nhuận, không có nhu cầu ở lại ngày càng có cơ hội sở hữu nhiều nhà hơn. Điều này không chỉ làm gia tăng chi phí sở hữu nhà ở mà còn tạo nên sự bất bình đẳng lớn trong việc tiếp cận nhu cầu cơ bản về nhà ở. 

Tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV ngày 28/10, khi thảo luận về báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2023, vấn đề giá bất động sản tăng cao và mất cân đối cung - cầu nhà ở đã làm nóng nghị trường. Các đại biểu Quốc hội kiến nghị, ngoài việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản để khơi thông nguồn cung cho thị trường thì một vấn đề quan trọng cần giải quyết đó là kiểm soát tình trạng đầu cơ, tích trữ nhà ở. 

"Thị trường đang rất sốt giá, giá đột ngột tăng giá rất cao, không phù hợp với tình hình thực tế chung của nền kinh tế và nhu cầu nhà ở của người dân. Có nhà đầu tư ra giá rất cao nhưng vẫn có người mua. Có người mới vừa mua đã sang tay chốt lời. Thị trường bất động sản hư hư ảo ảo khó định giá, hôm nay giá này ngày mai lại giá khác", ĐBQH Phạm Văn Hòa khẳng định. 

Theo CBRE, tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Nắm bắt tâm lý thị trường tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án bán hết quỹ căn trong quý này đã chuyển sang mở booking cho các tòa tiếp theo, trong khi một số dự án khác cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, thay vì phải chờ đến năm sau. Hệ luỵ của tình trạng nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm trước đó đã khiến sức mua tăng cao, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh. Tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh dù giá cao, sức mua vẫn rất khả quan. 

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban tài chính - ngân sách Quốc hội đánh giá, tương quan giữa giá bất động sản, nhà ở với giá thu nhập của người dân đang quá cao. Điều này phản ánh, đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở trên thực tế không có khả năng chi trả với mức giá đó. Bên cạnh đó, đại biểu cũng nhấn mạnh, động cơ mua bất động sản trên thị trường chủ yếu để đầu cơ, tích trữ. Và khi thị trường bất động sản mất cân bằng, nhóm được hưởng lợi nhiều nhất là người đầu cơ, bởi họ dễ dàng đẩy giá và hưởng lợi. 

"Nhiều người mua nhà không chỉ để ở mà còn xem đây là một kênh tích lũy tài sản, vì tiền bỏ vào mua bất động sản sẽ không bị mất đi mà sẽ tăng lên theo thời gian. Do vậy, tích lũy được tiền thì người ta sẽ đầu tư vào mua bất động sản và giá càng tăng thì càng nhiều người mua. Điều này sẽ đẩy đầu cơ bất động sản tăng lên, và dòng tiền đầu tư sẽ không được chảy đều vào các lĩnh vực kinh doanh khác. Ngoài ra, trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, các lực lượng thị trường đã tranh thủ tìm cách đẩy giá bất động sản lên cao để kiếm lời", GS.TS. Hoàng Văn Cường nói. 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là "tiêu sản" cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. VARS cũng nhấn mạnh đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức "cao cấp", khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Trong câu chuyện tăng giá đó, đơn vị này cũng không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm "lướt sóng", kiếm chênh lệch. Đây là hành vi của những "tay đầu cơ", có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ "liều lĩnh chốt deal", để rồi găm hàng, tìm cách lướt sóng, sang tên, hưởng chênh lệch.

"Hiện nguồn cung trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho người có tiền. Phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Việc phân khúc đáng lẽ phải phổ biến nhất bỗng dưng bị "tuyệt chủng" là một sự bất thường", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định. 

Theo các chuyên gia, tình cảnh "kẻ ăn không hết, kẻ lần chẳng ra" trên thị trường nhà ở đã khiến một phần không nhỏ trong lực lượng lao động hiện nay vẫn đang phải chật vật tìm kiếm chỗ ở, khi mà mức thu nhập bình quân của họ không đủ để tiếp cận các loại hình nhà ở chất lượng. Họ phải chấp nhận thuê nhà trọ không đảm bảo tiêu chuẩn, bất an về phòng cháy chữa cháy và sống trong không gian nhỏ hẹp, ngột ngạy. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống mà còn gián tiếp làm giảm sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Rõ ràng, để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách bền vững và đáp ứng được nhu cầu của mọi người dân, cần có sự can thiệp và định hướng từ chính sách để tạo ra một môi trường công bằng và khả thi cho tất cả mọi đối tượng trong việc tiếp cận các sản phẩm. Theo đó, các phân khúc cần từ bình dân đến trung cấp hay cao cấp đều cần được phát triển đúng giá trị thực và cân bằng với nhu cầu thực tế trên thị trường. 

Với thực tế khan hiếm nguồn cung dẫn tới nhu cầu nhà ở ngày càng tăng sức nén như hiện nay, tại Hà Nội, phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư đang trở thành kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Dẫn tới, nguồn cung vốn rất nhỏ giọt trên thị trường đang được nắm giữ bởi các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Nguồn cung mới khi khó có thể gia tăng một cách đột biến để đáp ứng đủ nhu cầu, dự báo cũng sẽ tiếp diễn tình trạng này, nếu không có công cụ điều tiết để thị trường trở về trạng thái ổn định, lành mạnh, đúng giá trị thực. 

Nếu không có chính sách kịp thời và hiệu quả, áp lực an cư ngày càng gia tăng sẽ không tốt cho chất lượng cuộc sống của người dân, ảnh hưởng đến năng suất lao động và kinh tế - xã hội trong dài hạn. Đó là chưa kể, khoảng cách giàu nghèo tại các đô thị lớn ngày càng bị kéo ra xa. 

Nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được chú trọng phát triển để trở thành phân khúc chủ đạo trên thị trường, đáp ứng nhu cầu thiết yếu và cơ bản của người dân. Nhưng, trước những rào cản hiện tại, điều này đang trở nên thách thức hơn bao giờ hết. 

Đón đọc Bài 3: Giảm giá nhà về mức "vừa túi tiền": Cần những giải pháp quyết liệt

Vấn đề quản lý và điều tiết thị trường nhằm bình ổn giá nhà ở là một thách thức không chỉ của riêng Việt Nam, mà còn là bài toán khó khăn mà nhiều quốc gia phát triển trên thế giới cũng đang phải đối mặt.

Theo một báo cáo từ World Economic Forum, thị trường nhà ở tại Mỹ đang gặp khó khăn do sự gia tăng áp lực tới từ các nhà đầu tư bất động sản, điều này gây ra hạn chế nhất định cho nhóm đối tượng những người mua lần đầu. Những giao dịch này không chỉ làm tăng giá nhà mà còn tạo ra sự không công bằng trong việc tiếp cận nhà ở. Việc này đã dẫn đến sự cần thiết phải có những chính sách quản lý hiệu quả hơn nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ổn định giá cả.

Một báo cáo khác chỉ ra rằng giá thuê nhà toàn cầu đang tăng với tỷ lệ gấp ba lần so với trước đại dịch, cho thấy rằng việc ổn định giá nhà không chỉ là một vấn đề cục bộ mà còn là một thách thức toàn cầu. Tình trạng này yêu cầu các quốc gia phải tìm ra các giải pháp sáng tạo để đảm bảo cung cấp nhà ở hợp lý.