Khái quát về tình hình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2011 - 2020
Đô thị hóa và phát triển đô thị là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có mối quan hệ chặt chẽ với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành và lãnh đạo tổ chức thực hiện nhiều chủ trương, chính sách, góp phần quan trọng tạo nên những thành tựu đô thị hóa và phát triển đô thị của đất nước.
Sau 10 năm thực hiện Cương lĩnh xây dựng đất nước (bổ sung, phát triển năm 2011) và Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2020, đô thị hoá và phát triển đô thị của Việt Nam đã có bước phát triển nhanh, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước và đạt được nhiều mục tiêu quan trọng đề ra.
Không gian đô thị được mở rộng, tốc độ tăng trưởng và số lượng đô thị tăng nhanh, tỷ lệ đô thị hoá tăng từ 30,5% năm 2010 lên 39,3% năm 2020, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế. Hệ thống đô thị quốc gia đã từng bước hoàn chỉnh, với cấu trúc hệ thống theo mô hình mạng lưới phù hợp với điều kiện địa lý, sinh thái tự nhiên. Các đô thị trung tâm được phân bố khá đồng đều, hợp lý, trở thành hạt nhân, động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng và trên cả nước.
Đô thị hoá đã góp phần đa dạng hoá các hoạt động kinh tế và thúc đẩy tích tụ kinh tế hiệu quả, gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế và phát huy vai trò động lực, lan tỏa tri thức, đổi mới sáng tạo, đẩy mạnh cạnh tranh, tác động lớn đến phát triển kinh tế thị trường năng động. Kinh tế đô thị là một trong ba “trụ cột” tăng trưởng kinh tế quốc dân, đóng góp gần 70% GDP của cả nước. Dân số đô thị tăng nhanh tại các đô thị lớn, khả năng tiếp cận và điều kiện sống được cải thiện. Các chính sách xã hội và phát triển dịch vụ xã hội tại đô thị đã được nhà nước quan tâm. Chiến lược nhà ở quốc gia đạt được nhiều kết quả tích cực.
Tuy vậy, đô thị hoá và phát triển đô thị nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém. Quá trình đô thị hoá còn theo chiều rộng, đô thị hoá đất đai nhanh hơn đô thị hoá dân số; chưa thực sự gắn kết với công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, gây lãng phí nguồn lực và hiệu quả sử dụng đất đai; nguy cơ mất cân đối giữa đô thị hoá và phát triển nông thôn, giữa môi trường nhân tạo và môi trường tự nhiên, giữa phát triển kinh tế với đảm bảo môi trường còn khá lớn.
Chênh lệch phát triển và thu nhập giữa các vùng chậm được thu hẹp; sự phân biệt đối xử và phúc lợi xã hội giữa người di cư, nhập cư với dân cư thành thị còn nhiều; người nhập cư khó tiếp cận các dịch vụ cơ bản và các cơ hội việc làm tại đô thị. Hệ thống đô thị phát triển với mật độ thấp, manh mún, nhiều nơi còn mang tính tự phát; tác động lan tỏa và liên kết giữa các vùng kinh tế trọng điểm với các vùng khác còn yếu; việc phân định chức năng và cơ chế phối hợp trong hệ thống đô thị và vùng chưa đạt yêu cầu.
Số lượng đô thị tuy nhiều nhưng chất lượng đô thị còn kém, khả năng chống chọi yếu, thiếu bền vững. Trong số 833 đô thị thì có đến gần 90% là đô thị nhỏ (loại V và loại IV) với quy mô dân số trung bình khoảng 7.000 người/đô thị.
Hệ thống kết cầu hạ tầng thiếu đồng bộ, nhất là giao thông; hạ tầng đô thị quá tải và thiếu liên kết, chưa đáp ứng yêu cầu của người dân và các hoạt động kinh tế; kết nối giữa các đô thị và ven đô, giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các đô thị với các chuỗi cung ứng hàng hoá còn yếu kém, chi phí logistics cao; năng lực cạnh tranh của hệ thống đô thị còn yếu; sức cạnh tranh khu vực và quốc tế của các đô thị lớn chưa cao.
Quản lý đô thị còn nhiều bất cập, năng lực, trình độ quản lý đô thị còn thấp, chậm đổi mới; công tác quy hoạch đô thị chậm cải tiến, chất lượng quy hoạch thấp, thiếu bản sắc, kiến trúc riêng, thực hiện chưa nghiêm. Sử dụng đất đô thị chưa hiệu quả, quỹ đất dành cho giao thông tĩnh còn ít. Chất lượng đô thị chưa cao, nhiều nơi thiếu và quá tải các dịch vụ xã hội, thiếu công viên, cây xanh, các điểm vui chơi, giải trí; chất lượng môi trường đô thị thấp; công tác bảo vệ môi trường, sức khoẻ cộng đồng đô thị có nơi, có lúc chưa được quan tâm đúng mức, gây bức xúc xã hội.
Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030
Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia. Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh... Thị trường bất động sản nhà ở kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng. Sự biến động của thị trường bất động sản và nhà ở tác động lớn đến quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị.
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản, nhà ở đã có nhiều bước phát triển, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản thời gian qua cũng có nhiều hạn chế, bất cập, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định. Qua khảo sát, nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Việc phát triển bất động sản có lúc, có nơi chưa theo quy hoạch, không có kế hoạch, chưa căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Chính sách phát triển thị trường bất động sản cũng còn tồn tại nhiều hạn chế; vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa thực sự hiệu quả. Chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản vẫn còn một số hạn chế nhất định.
Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài, làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản. Năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư còn theo phong trào. Còn tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, cho đến nay diện tích sàn nhà ở xã hội mới có khoảng 5,1 triệu m2 (đạt 41,4% so với yêu cầu đặt ra của Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030).
Trong thời gian tới, với tốc độ đô thị hóa cao, nền kinh tế - chính trị ổn định, tầng lớp dân số trẻ và giới trung lưu ngày một tăng, thị trường bất động sản, nhà ở Việt Nam còn dư địa lớn để phát triển.
Dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Với tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Để phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững, thúc đẩy mạnh mẽ và đóng góp nhiều hơn cho quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, xin có một số đề xuất, kiến nghị như sau:
Một là, thực hiện tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp với tình hình và yêu cầu phát triển mới.
Hai là, giải quyết những khó khăn, vướng mắc gây bức xúc xã hội, nhất là trong công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án; hoàn thiện các phương pháp định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường để giảm tối đa tình trạng chênh lệch giữa giá đất theo quy định và giá đất thị trường. Ưu tiên tạo quỹ đất để thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu, bảo đảm tính kết nối của các dự án với cơ sở hạ tầng kỹ thuật khung. Nghiên cứu, điều chỉnh tăng hạn mức diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa theo hướng tăng cường phân cấp của Thủ tướng Chính phủ cho các địa phương thực hiện, trên cơ sở định hướng quy hoạch được phê duyệt. Điều chỉnh bổ sung chính sách về nhà ở, khả năng tiếp cận nhà ở tại khu vực đô thị; chú trọng hoàn thiện khung pháp lý đối với một số loại hình bất động sản mới như condotel, officetel…
Sớm ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư; xoá bỏ hình thức chỉ định trực tiếp các dự án đầu tư, chấm dứt mọi hình thức “xin - cho”; chỉ cho phép chỉ định đầu tư đối với các dự án bất động sản thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ba là, có cơ chế, chính sách phù hợp để gia tăng nguồn thu bền vững từ đất đai cho chính quyền địa phương, gắn kết với quỹ đầu tư phát triển địa phương để tạo nguồn lực phát triển hệ thống hạ tầng, nhất là các dịch vụ hạ tầng xã hội cơ bản; có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai thông qua chính sách thuế, tín dụng, kể cả bằng biện pháp hành chính.
Thứ tư là, xây dựng cơ chế đột phá để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; hoàn thiện các quy định, hướng dẫn, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng đơn giản hoá; kết nối với hệ thống tín dụng ưu đãi, hỗ trợ tín dụng vi mô để cải thiện điều kiện ở, giải quyết nhu cầu nhà ở cho phần lớn người dân lao động có thu nhập thấp, các thành phần yếu thế và các đối tượng chính sách xã hội; nâng cao hiệu quả hoạt động của các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật.
Sớm bố trí thêm nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, do ngân hàng này có thể thực hiện cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội vay từ sau năm 2020; bố trí nguồn vốn bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại được nhà nước chỉ định để cho cá nhân và doanh nghiệp vay nhà ở xã hội.
Năm là, có giải pháp huy động nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng thương mại. Hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế khuyến khích các định chế tài chính phi ngân hang, như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản... phát triển, nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Thực hiện tốt các chương trình ưu đãi, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở, hướng dòng vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Tiếp tục theo dõi, giám sát chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặt biệt là tín dụng đối với bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
Đẩy mạnh đô thị hóa và phát triển đô thị vừa tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, vừa hướng đến nâng cao đời sống dân sinh, phát triển con người toàn diện; tuy nhiên, nó cũng kéo theo không ít hệ lụy. Vì thế, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, thực hiện các giải pháp đồng bộ, mà trước tiên là các giải pháp phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững, mới có thể thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam bền vững, đúng hướng, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội./.
