Thị trường bất động sản TP.HCM phát triển thiếu bền vững
Theo Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân, hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn hoạt động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển, thị trường nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa ổn định, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản đang mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội. Theo nhu cầu thực tế, thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Bên cạnh đó, thị trường nhà ở TP.HCM cũng phát triển chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập. Nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.
Liên quan đến huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, ông Trần Hoàng Quân cho biết điều này được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99 của Chính phủ là nhằm bảo đảm nâng cao năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở. Tuy nhiên, các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ.
"Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản", ông Quân cho hay.
Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.
Với tình hình hiện nay, ông Quân dự báo thị trường bất động sản những tháng cuối năm vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, tình hình thị trường sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ những thông tin sai lệch về nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch hạn chế, tính thanh khoản chậm.
Hiện nay, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm.
Cảnh báo nhiều dấu hiệu bất ổn của thị trường
Cũng đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường đang có dấu hiệu bất ổn đáng quan ngại. Đầu tiên là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Thứ hai là tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Đặc biệt thị trường rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt này đã tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Tại TP.HCM, loại hình nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% vào năm 2020. Từ năm 2021 đến nay không còn nhà ở vừa túi tiền, trong khi đó nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại nhà ở trung cấp chiếm 26%.
Thứ ba, tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại TP.HCM nhà liền thổ đã có nơi lên đến 500 tỷ đồng hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.
Thứ tư, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi giấy chứng nhận do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.
Thứ năm, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý 2/2022.
"Thời gian qua, bên cạnh những kết quả và thành tựu đã đạt được, thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất", ông Châu nói.
Trước tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Ông cũng kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư. Đặc biệt, kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát và “nắn” dòng vốn tín dụng chứ không nên “siết” tín dụng. Đồng thời, chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.
Chờ đợi Thủ tướng chỉ đạo ráo riết
Để thị trường phát triển ổn định, tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra ngày 14/7, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như: chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.
"Hiện nay, do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án", ông Quân nêu các dự án ở TP.HCM là ví dụ điển hình.
Một vấn đề khó khăn nữa là vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất cho thuê đất đang là bất cập, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo ông Quân, TP.HCM đưa ra giải pháp chung là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Trước mắt, TP.HCM đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.
Mặt khác, TP.HCM sẽ tận dụng gói hỗ trợ của Chính phủ tại Nghị quyết số 11 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.
Đồng thời, tiếp tục thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bảo đảm an ninh kinh tế, an ninh xã hội.
TP.HCM cũng quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh bất động sản sản trái pháp luật như: một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý). Hay xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.
Ngoài ra, TP.HCM cũng tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.
"Từ nay đến cuối năm, để vừa tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi kinh tế, TP.HCM tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ… để doanh nghiệp nhanh chóng phục hồi", ông Quân cho biết.
