Phía sau cuộc sàng lọc trên thị trường bất động sản

Vốn và pháp lý quyết định vị thế của doanh nghiệp

Những khó khăn kéo dài từ nửa cuối năm 2022 đến 2023 đã đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào một vòng xoáy suy giảm chưa từng có: Vướng mắc pháp lý; nguồn cung và sức cầu đều giảm mạnh; áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng và dòng tiền kinh doanh bị bóp nghẹt... Đây là giai đoạn sàng lọc bắt buộc để sinh tồn, khiến hàng loạt doanh nghiệp nhỏ phải đóng cửa, ngừng hoạt động, hoặc thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự hàng loạt.

Từ nửa cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục, nhưng cuộc sàng lọc vẫn chưa dừng lại. Sức mạnh về vốn và pháp lý sẽ quyết định sự "ở lại" hay "rời đi" của doanh nghiệp. Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 10 tháng đầu năm 2025, bên cạnh 4.688 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, đã có 1.523 doanh nghiệp giải thể, tăng 49,3% so với cùng kỳ năm trước. 

Theo giới chuyên gia, ở giai đoạn trước, sự khó khăn là áp lực từ bên ngoài (thiếu vốn, vướng pháp lý cũ), khiến doanh nghiệp bị động rút lui. Còn ở giai đoạn này, sự sàng lọc là áp lực từ bên trong và thể chế mới, buộc doanh nghiệp phải chủ động nâng chuẩn.

Quá trình sàng lọc lần này mang ý nghĩa "làm sạch" thị trường về mặt chất lượng chứ không chỉ về số lượng. Nó loại bỏ những doanh nghiệp hoạt động dựa trên mô hình "vốn mỏng, đòn bẩy cao" và thiếu tiềm lực thực sự về quản trị, quỹ đất sạch. Việc số lượng thành lập mới tăng không nên được hiểu là thị trường đã phục hồi hoàn toàn, mà là dòng tiền đã tìm được điểm đến rõ ràng hơn đó là các chủ đầu tư mới có năng lực hoặc các công ty lớn tái cấu trúc để mở rộng. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một thị trường minh bạch và bền vững hơn, nơi rủi ro được kiểm soát chặt chẽ từ gốc.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có ba nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng tái cấu trúc mạnh mẽ hiện nay: Áp lực vốn, pháp lý chồng chéo và thay đổi trong khung thể chế mới.

Trước hết là áp lực vốn - yếu tố đã "gạn lọc" rõ ràng giữa doanh nghiệp mạnh và yếu. Dù lãi suất cho vay bất động sản hiện đã giảm về mức thấp nhất trong 4 năm, dòng tín dụng thực tế lại tập trung vào nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và dự án pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ - vốn phụ thuộc vào vốn ngắn hạn hoặc huy động cá nhân, gần như không thể tiếp cận nguồn vốn mới.

Kế đến là áp lực pháp lý. Sự thay đổi của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều có hiệu lực từ năm 2024 đã tạo ra những rào cản mới. Các quy định về năng lực chủ đầu tư, yêu cầu minh bạch tài chính, công khai pháp lý dự án và siết quy trình chuyển nhượng đang khiến chi phí đầu vào tăng đáng kể.

Sự thay đổi sâu sắc về thể chế và chính sách vốn đã tạo ra một "luật chơi" hoàn toàn mới trên thị trường bất động sản. Không còn chỗ cho chiến lược "đánh nhanh, bán nhanh" hay mô hình "tay không bắt giặc" dựa vào đòn bẩy tài chính quá mức.

Thị trường giờ đây ưu tiên các doanh nghiệp có "tiềm lực toàn diện", tức là khả năng kiểm soát toàn bộ chuỗi giá trị: Từ việc sở hữu quỹ đất sạch, năng lực tự chủ xây dựng, khả năng huy động vốn dài hạn ổn định, đến hệ thống phân phối hiệu quả. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp SMEs, vốn thiếu một hoặc nhiều mắt xích trong chuỗi này, đang đứng trước nguy cơ bị loại bỏ hoặc buộc phải chuyển đổi mô hình sang vai trò đối tác liên kết hoặc nhà thầu chuyên biệt cho các ông lớn.

Một thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam công bố kết thúc quý II/2025 cho thấy nguồn cung trên thị trường tập trung lớn vào các ông lớn như Vingroup (20,4%), Masterise Group (11,4%) và Sun Group (10,3%), và chỉ một phần nhỏ 36% còn lại thuộc về hàng nghìn doanh nghiệp khác, minh chứng cho việc thị phần đang bị co hẹp đối với các đơn vị vừa và nhỏ.

Doanh nghiệp tăng tính chủ động

Trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp có nền tảng tốt đang chủ động tìm cách mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm hồi phục để gia tăng thị phần và tái cơ cấu nguồn vốn theo hướng bền vững hơn.

Đơn cử thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ghi nhận sự trở lại của nhóm bất động sản. Theo số liệu của VIS Rating, trong tháng 10, nhóm bất động sản dẫn đầu đà tăng phát hành trái phiếu, với 5 thương vụ lớn có giá trị từ 3,8 nghìn tỷ đến 7,65 nghìn tỷ đồng. Các thương vụ nổi bật như Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Hải Đăng (3.800 tỷ đồng, lãi suất 8,95%), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng, lãi suất 9,8%) và Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng, 9%).

Mặt khác, các doanh nghiệp cũng nỗ lực thanh lọc nợ cũ. Trong 8 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại trước hạn hơn 42.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước. Dẫn đầu là Novaland (6.700 tỷ đồng), Phú Long (2.000 tỷ đồng),... Điều này cho thấy sự quyết liệt trong việc làm sạch bảng cân đối kế toán.

Chia sẻ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 diễn ra mới đây, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating nhận định, trái phiếu vẫn là nguồn vốn bổ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2027. Nếu ở chu kỳ trước, thị trường trái phiếu doanh nghiệp được sử dụng chủ yếu như một giải pháp tạm thời để duy trì thanh khoản, thì trong chu kỳ mới, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ thay đổi.

Ông Hiếu phân tích: "Bước vào chu kỳ mới, vai trò của trái phiếu không chỉ là "chia lửa" cho nguồn vốn ngân hàng, mà sẽ trở thành một phần quan trọng trong chiến lược huy động vốn dài hạn của doanh nghiệp. Trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp giải quyết bài toán vốn cho nền kinh tế, đặc biệt trong các lĩnh vực cần vốn dài hạn, như hạ tầng, thương mại dịch vụ và các dự án có dòng tiền ổn định".

Trao đổi với Reatimes, TS. Châu Đình Linh (Trường đại học Ngân hàng TP.HCM) nhìn nhận, giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ và kéo dài đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ là một chu kỳ điều chỉnh thông thường mà còn là sự phản ánh của những vấn đề cấu trúc tích tụ trong nhiều năm qua. "Nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mô, cuộc sàng lọc này mang ý nghĩa tích cực", ông nói. 

Về lâu dài, theo TS. Châu Đình Linh, cuộc sàng lọc này sẽ giúp thị trường thiết lập lại mặt bằng giá hợp lý hơn, hướng tới việc phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp/trung bình. Đây là bước đi cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam trở nên lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro cho toàn bộ hệ thống kinh tế. Quá trình này, dù khó khăn, đang đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới chất lượng hơn.

Theo phân tích của chuyên gia, giai đoạn sàng lọc buộc doanh nghiệp phải tăng tính chủ động. Thứ nhất là chủ động tái cấu trúc tài chính và danh mục đầu tư. Các doanh nghiệp thông minh đang chủ động cắt giảm chi phí hoạt động, đàm phán lại các khoản nợ với ngân hàng và đặc biệt là thực hiện bán tài sản không cốt lõi (M&A) để tạo thanh khoản. Việc này, dù phải chấp nhận cắt lỗ ngắn hạn, giúp họ giảm áp lực đòn bẩy, tránh được nguy cơ vỡ nợ dây chuyền và bảo toàn nguồn lực cho các dự án tiềm năng.

Thứ hai là chủ động dịch chuyển cơ cấu sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Việc này không chỉ giải quyết được bài toán tồn kho mà còn giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định và xây dựng được uy tín bền vững trên thị trường.

Thứ ba là chủ động vốn từ các kênh như trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư…

Cuối cùng là chủ động hoàn thiện pháp lý và nâng cao tính minh bạch.

"Giai đoạn sàng lọc là lúc thị trường phân loại rõ ràng giữa các doanh nghiệp phụ thuộc vào may mắn và chủ động tạo ra vận mệnh của chính mình. Sự chủ động này không chỉ giúp doanh nghiệp vượt bão mà còn định hình nên một thế hệ doanh nghiệp bất động sản mới hoạt động hiệu quả, bền vững và chuyên nghiệp hơn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo", TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh./.