Phước Kiển rớt 'làn ưu tiên': Quốc Cường Gia Lai (QCG) làm gì để đi tiếp?

Với Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG), dự án Bắc Phước Kiển từ lâu không chỉ là một quỹ đất lớn ở cửa ngõ khu Nam TP. HCM. Đây được xem là "mã nguồn" của câu chuyện doanh nghiệp, khi phần lớn kỳ vọng phục hồi của QCG - từ triển vọng lợi nhuận đến khả năng tái khởi động tăng trưởng đều được thị trường gắn vào hai chữ Phước Kiển. Vì vậy, việc dự án này không nằm trong danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171 không đơn thuần là một cú trượt thủ tục, mà là yếu tố làm thay đổi trục kỳ vọng của thị trường.

Khi "đường nhanh" chưa mở, dự án phải quay lại vạch rà soát

Theo các thông tin được công bố, TP. HCM đã thông qua danh mục các khu đất đủ điều kiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo cơ chế của Nghị quyết 171.

Song song đó, vẫn còn một nhóm khu đất chưa được thông qua trong đợt này và phải tiếp tục rà soát, bổ sung pháp lý trước khi có thể xem xét ở các đợt tiếp theo. Dự án Bắc Phước Kiển của QCG thuộc nhóm phải rà soát.

Trên bề mặt, đây có thể được hiểu là câu chuyện "chưa đủ hồ sơ". Nhưng nhìn dưới góc độ thị trường, thông điệp rõ ràng hơn nhiều: "Làn ưu tiên" chỉ dành cho những dự án có điều kiện nền đủ sạch, còn các dự án hồ sơ phức tạp sẽ phải quay lại xử lý từng nút theo đúng trình tự, bất chấp kỳ vọng chính sách hấp dẫn đến đâu.

Phước Kiển: Dự án lớn còn vướng mắc

Theo tìm hiểu, dự án Bắc Phước Kiển có quy mô khoảng 91,2ha, trong đó 34,8ha là đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích sử dụng.

Cấu trúc hồ sơ của dự án đặc biệt phức tạp, liên quan đến 301 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 21 hợp đồng công chứng và 147 thỏa thuận bồi thường. Đáng chú ý, hồ sơ và tài sản liên quan dự án hiện đang bị kê biên theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

Điều này cho thấy Phước Kiển không chỉ là một dự án "chờ tháo gỡ pháp lý" theo nghĩa thông thường, mà còn gắn với nghĩa vụ thi hành án và các ràng buộc pháp lý đặc thù. Khi những điều kiện nền này chưa được làm sạch, cơ chế thí điểm - dù được thị trường kỳ vọng - cũng khó trở thành chìa khóa mở cửa ngay lập tức.

QCG bị kéo về bài toán dòng tiền

Trong thị trường chứng khoán, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng pháp lý chưa thông thường được định giá như một "tùy chọn" (option): Nếu dự án được khơi thông, doanh nghiệp có thể bứt phá; nếu không, cổ phiếu bị chiết khấu mạnh do rủi ro thời gian.

Việc Phước Kiển không vào "làn ưu tiên' khiến tùy chọn này bị kéo dài, đồng nghĩa mức chiết khấu gia tăng. Nhưng quan trọng hơn, nó kéo QCG trở lại bài toán cốt lõi: Dòng tiền.

Bởi ở thời điểm hiện tại, điều khiến nhà đầu tư quan tâm nhất không phải là dự án chậm thêm bao lâu, mà là doanh nghiệp có đủ nguồn lực để chịu đựng thời gian chờ hay không.

Áp lực này thể hiện rõ qua nghĩa vụ hoàn trả liên quan Sunny Island. Năm 2017, Sunny Island đặt cọc 2.882,8 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng dự án Phước Kiển.

Theo nghĩa vụ thi hành án, QCG phải hoàn trả khoản tiền này để nhận lại hồ sơ, tài liệu dự án. Đến cuối năm 2025, doanh nghiệp cho biết đã thanh toán 1.100 tỷ đồng, phần nghĩa vụ còn lại vào khoảng 1.800 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, cơ chế thí điểm có thể tạo kỳ vọng, nhưng không thể thay thế điều kiện tiên quyết là tiền mặt. Khi "đường nhanh" chưa mở, thị trường lập tức đặt ra câu hỏi lạnh lùng: Dòng tiền của QCG có đủ dài để đi hết chặng đường còn lại hay không?

QCG buộc phải thích ứng

Sự khác biệt giữa một doanh nghiệp có khả năng quay lại đường đua và một doanh nghiệp mắc kẹt nằm ở khả năng chuyển kỳ vọng thành hành động cụ thể. Với QCG, hành động bắt buộc trong giai đoạn này là chiến lược cash-first: Tạo dòng tiền trước, rồi mới nói đến tốc độ pháp lý.

Cuối năm 2025, QCG đã công bố chủ trương chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại hai công ty liên kết là Nhà Phạm Gia và Bất động sản Hiệp Phúc, dự kiến hoàn tất trong quý I/2026, với nguyên tắc giá chuyển nhượng không thấp hơn giá vốn và có thẩm định độc lập.

Động thái này cho thấy doanh nghiệp đang thu hẹp các khoản đầu tư không phải lõi để kéo dài đường băng tài chính, qua đó tiếp tục xử lý nghĩa vụ còn lại và từng bước làm sạch điều kiện nền của Phước Kiển.

Trong một thị trường mà "đợi cơ chế" ngày càng bị coi là câu trả lời không đủ, đây là bước đi mang tính duy trì thanh khoản và năng lực tồn tại.

Sau cú trượt khỏi danh mục thí điểm, QCG vẫn còn cơ hội, nhưng không phải bằng đường tắt. Cơ hội đó nằm ở việc doanh nghiệp chứng minh được ba năng lực cốt lõi.

Thứ nhất, biến pháp lý thành checklist có thể kiểm chứng, thay vì những tuyên bố chung chung. Dự án đang vướng ở đâu, điều kiện nào cần hoàn tất để đủ tiêu chuẩn trình lại danh mục hoặc triển khai theo quy định, đó là thông tin thị trường cần để định giá thời gian, mà thời gian chính là chi phí.

Thứ hai, duy trì kỷ luật dòng tiền. Khi nghĩa vụ còn gần 1.800 tỷ đồng là con số hiển hiện, mọi kế hoạch đều quy về một câu hỏi: nguồn tiền đến từ đâu. Thoái vốn, hợp tác hay thu hồi vốn có thể không tạo câu chuyện hào nhoáng, nhưng là điều kiện để doanh nghiệp không bị "đuối" trước khi dự án kịp mở khóa.

Cuối cùng, QCG cần giảm phụ thuộc tuyệt đối vào một dự án duy nhất. Ngay cả khi Phước Kiển vẫn là trục chính, doanh nghiệp cần chứng minh có "động cơ phụ" - những nguồn thu hoặc dự án nhỏ hơn, pháp lý rõ ràng hơn, vòng quay tiền ngắn hơn để không bị thị trường kéo về trạng thái chờ mỗi khi Phước Kiển trượt nhịp.

Phước Kiển rớt "làn ưu tiên" đã làm lộ rõ sự dịch chuyển trong cách thị trường nhìn QCG: Từ kỳ vọng cơ chế sang kỷ luật dòng tiền và năng lực thực thi. Trong bối cảnh bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc, các "câu chuyện lớn" không còn đủ sức nâng định giá nếu thiếu lộ trình và nguồn lực để biến chúng thành hiện thực.

Nếu QCG chứng minh được năng lực cash-first và tiến độ làm sạch điều kiện nền, Phước Kiển có thể quay lại vai trò động cơ tăng trưởng. Nếu không, dự án này sẽ tiếp tục là một "neo treo", khiến cổ phiếu bị chiết khấu vì thời gian.