Nhằm có được cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam triển khai loạt bài "Sự biến đổi về chất của thị trường BĐS Việt Nam", đi sâu phân tích sự vận động của thị trường từ giai đoạn khó khăn đến thăng hoa, trên các phương diện khuôn khổ thể chế, sự thay đổi của các doanh nghiệp và của khách hàng...
Có lúc như “chạm đáy”...
Trải qua một giai đoạn phát triển nhiều biến động, thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng khẳng định vị trí và vai trò quan trọng của mình đối với nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động kinh doanh BĐS cũng được đánh giá là nguồn động lực giúp tăng khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), thu hút dòng kiều hối và là yếu tố quan trọng trong quá trình đô thị hóa của đất nước... Góp phần không nhỏ vào quá trình thay đổi bộ mặt đô thị, hình thành nên các loại hình BĐS đa dạng, thu hút giới đầu tư và khách mua.
Nhìn lại hơn 10 năm qua, không nằm ngoài quy luật phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều cung bậc “bổng trầm”, từng bước “lột xác” để trở thành một thị trường dù còn khiếm khuyết nhưng đã có nhiều hơn những điểm mạnh, chuyên nghiệp, bền vững như ngày hôm nay.
Năm 2007, nền kinh tế chứng kiến sự suy sụp của thị trường chứng khoán năm 2006, vốn đầu tư của các “đại gia” nhanh chóng chuyển sang thị trường BĐS và buộc thị trường này “phát sốt”, lúc này đã diễn ra cơn sốt giá lần thứ 3 khá mạnh mẽ. Có đà, thị trường BĐS bùng nổ với quy mô ngày càng lớn, hàng loạt dự án bung hàng đẩy nguồn cung tăng cao cũng không “kịp” đáp ứng nhu cầu. Lượng tiền từ ngân hàng ồ ạt “chảy” vào thị trường BĐS; không ít các quỹ đầu tư nước ngoài cũng sôi sục không yên trước diễn biến của thị trường này. Thời điểm đó, để mua được một căn hộ, nhiều người phải xếp hàng, chen lấn, xô đẩy và đặt cọc hàng trăm triệu đồng.
Nhiều thời điểm, khách mua phải xếp hàng mới có thể có được một suất mua nhà (Ảnh minh họa)
Đến cuối 2008, thị trường chứng kiến hàng loạt biểu hiện lạm phát khiến Nhà nước phải sử dụng các biện pháp như tăng lãi suất, giảm chi phí đầu tư công nhằm mục đích thu tiền về các ngân hàng thương mại. Hiện tượng này khiến thị trường BĐS bắt đầu có biểu hiện xuống giá, giao dịch dần trầm lắng, thị trường có dấu hiệu đi ngang.
Đến năm 2009, thị trường BĐS trong nước nhận được gói kích cầu 1 tỷ USD, đồng thời Nhà nước đưa ra chủ trương phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, NƠXH, khuyến khích đầu tư ở các phân khúc này vì vậy thị trường vẫn còn sức sống, cơ bản có được sự ổn định ở mức thấp.
Tuy nhiên đến năm 2011, nguy cơ lạm phát quay lại, nhiều biện pháp kiềm chế lại tiếp tục được thực thi, thu tiền về, giảm đầu tư công. Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS bị đặt vào thế là lĩnh vực phi sản xuất, nguồn tín dụng bị “ngắt”, nhiều dự án dở dang, hàng loạt doanh nghiệp rơi vào cảnh nợ nần, mất vốn, phá sản và dần rút khỏi “cuộc chơi”.
Chỉ một số dự án NƠXH đã được quyết định sử dụng vốn Nhà nước là vẫn tiếp tục triển khai; một số sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ xác nhận có giao dịch như các dự án nhà ở của Tập đoàn Mường Thanh. Còn lại giao dịch trên thị trường khá trầm lắng và "buồn tẻ".
... đến khi “lên đỉnh”
Sau giai đoạn tưởng như thị trường BĐS Việt Nam đã “chạm đáy”, đến cuối năm 2013, hàng loạt can thiệp từ chính sách vỹ mô như Nghị quyết 02/2013/NQ-CP đã được Chính phủ đưa ra nhằm có các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường nói chung trong đó phần lớn là dành cho thị trường BĐS. Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính; gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra... đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù kho tồn đọng vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết. Thị trường lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ.
Nếu trong khoảng 2015 – 2016, thị trường chứng kiến sự “bùng nổ” của phân khúc nhà ở cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng thì đến năm nay, phân khúc nhà ở giá rẻ lại bắt đầu quay trở lại, hứa hẹn hàng loạt dự án được các doanh nghiệp lớn trình làng, phục vụ nhu cầu có chỗ ở của đại bộ phận người dân.
Tuy nhiên, ấn tượng nhất vẫn phải kể đến các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Với hình thức phát triển tương tự nhà ở, cũng được bán theo hình thức “BĐS hình thành trong tương lai”, người mua có thể sở hữu riêng để cho thuê... phân khúc này đã và đang tạo nên một cuộc “lột xác” ngoạn mục cho các thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... và là động lực phát triển cho các thị trường tiềm năng như Đại Lải, Sa Pa, Hoàng Liên Sơn, Sầm Sơn...
Hàng loạt dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng được các doanh nghiệp phát triển. (Ảnh minh họa - dự án Novotel Villas của CEO Group)
Một điểm sáng khác không thể bỏ qua của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đó là khả năng thu hút một lượng không nhỏ cá nhân, đơn vị nước ngoài tham gia vào thị trường. Đặc biệt là từ Singapore, Hàn Quốc, Hong Kong, Đài Loan... Hàng loạt dự án lớn nhỏ trên tất cả các phân khúc, ở khắp các vùng miền trên cả nước đã được các nhà đầu tư ngoại phát triển và mở rộng. Tổng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS trong năm 2016 đạt 1.522 tỷ USD.
Cũng trong giai đoạn vừa qua, nhiều hiệp hội đã ra đời như Hiệp hội BĐS Việt Nam, góp phần vào công tác phát triển các hoạt động nghề nghiệp, xây dựng và phát triển bền vững ngành, lĩnh vực BĐS; nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS…
Giống như sự thăng giáng của thị trường, bộ mặt các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng trải qua nhiều thay đổi đáng kể. Không ít doanh nghiệp xây dựng đã trở thành nhà đầu tư kinh doanh BĐS hùng mạnh. Nhiều công ty, tập đoàn lớn đã ra đời, ghi được dấu ấn như HUD, UDIC, Vinaconex, Phú Mỹ Hưng... với hàng loạt dự án khu đô thị mới làm thay đổi bộ mặt của các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM.
Trải qua giai đoạn “thử lửa”, những doanh nghiệp trụ vững trên thị trường đã dần khẳng định vị thế của mình, xác định dấu ấn riêng bằng hàng loạt dự án uy tín, hấp dẫn người mua, trở thành các Tổng công ty, Tập đoàn lớn, kinh doanh chuyên nghiệp.
Theo GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, kể từ năm 2013 đến nay, số lượng doanh nghiệp “tay không bắt giặc” đã ít đi rất nhiều. Đó hầu hết là các doanh nghiệp hoạt động thiếu chuyên nghiệp dù có thể có vị thế khá mạnh. Những doanh nghiệp còn trụ vững trên thị trường đến thời điểm hiện tại phần lớn đều có tiềm năng về tài chính, có kinh nghiệm trong kinh doanh BĐS và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp. Đó là biểu hiện sự thay đổi bộ mặt của thị trường.
GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Trong số các tên tuổi dẫn đầu, theo ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Thanh Bình Hà Nội - không thể không kể đến Tập đoàn Vingroup. Là một trong những đơn vị phát triển hàng đầu, Vingroup bước đầu ghi ấn tượng bởi sự nghiêm túc đảm bảo tiến độ bàn giao nhà. Thậm chí có thời điểm lượng người mua chưa đủ lấp đầy dự án, doanh nghiệp này vẫn bàn giao nhà đúng tiến độ cho khách đã mua, mặc dòng vốn đọng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của doanh nghiệp.
Ông Thanh cũng khẳng định ngoài Vingroup, Sun Group cũng là một ví dụ điển hình cho công cuộc ghi dấu trên thị trường của các doanh nghiệp BĐS nội.
“Luôn trăn trở để có những sản phẩm có thiết kế đẹp nhất, tốt nhất, Sun Group đã thành công trong việc tổ chức xây dựng các sản phẩm này đạt chất lượng tốt, đảm bảo môi trường an toàn. Họ cũng tạo ra những câu chuyện rất đẹp ở các dự án của mình. Và thực sự không thể phủ nhận các dự án của Sun Group rất đẹp, từ nhà ở đến du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ giải trí.
Uy tín của doanh nghiệp này là gì? Họ thực sự đam mê những sản phẩm chất lượng cao, sẵn sàng chấp nhận rủi ro và triển khai các dự án bằng tâm huyết. Kết quả là, sản phẩm của họ đều được khách hàng chấp nhận”, ông Thanh nhận định.
Và sự vận động ngày càng chuyên nghiệp
Để đạt được những thành quả như vậy, đã có nhiều yếu tố quan trọng góp phần tác động đến sự vận động của thị trường BĐS Việt Nam, trong đó đầu tiên là khuôn khổ thể chế hành lang pháp lý.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, ngoài xác lập nhận thức về thị trường BĐS, quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường như một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt thì việc hàng loạt các luật như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… được ban hành, liên tục điều chỉnh sát với thực tế đã góp phần hỗ trợ thị trường BĐS Việt Nam đi qua giai đoạn khó khăn và dần phát triển mạnh mẽ.
Trong số đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng 2 luật có tiến bộ đáng kể, tác động trực tiếp đến thị trường BĐS là Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, mà việc mở rộng phạm vi kinh doanh cho người nước ngoài là một thành công lớn.
Với mức độ cởi mở cao, GS. Võ đánh giá Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đã làm khá tốt vai trò của mình trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển, quản lý chặt chẽ hơn việc mua bán nhà “trên giấy”, bịt được một số “lỗ hổng” cũ và đặt tính hiệu quả trong kinh doanh BĐS lên hàng đầu.
Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, sự tiến bộ trong tư duy phát triển sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp cũng là một trong những yếu tố đưa thị trường BĐS Việt Nam “đi lên” như ngày hôm nay.
Các dự án BĐS ngày càng được chú trọng đầu tư gắn liền với hệ thống tiện ích như trường học, bệnh viện, sân chơi, không gian sinh hoạt xanh... (Ảnh minh họa)
Theo đó, dù còn nhiều khiếm khuyết nhưng hầu hết các doanh nghiệp BĐS đã làm ra các dự án chất lượng tốt, đóng góp tỷ lệ quan trọng trong sự phát triển chung của thị trường. Đặc biệt là những năm gần đây, các doanh nghiệp đã dần chú trọng đến việc phát triển các dự án gắn liền với nhiều tiện ích phục vụ đời sống dân sinh.
Nếu như trước đây, các chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc xây lên được một tòa nhà để bán cho khách mua và khách hàng cứ mua được nhà để có nơi ở đã an tâm, thỏa mãn dù thậm chí chưa có đường vào; thì hiện nay, không chỉ các nhà phát triển dự án đã tập trung vào việc xây dựng các hạ tầng tiện ích như trường học, khu vui chơi, trung tâm mua sắm, công viên... mà chính khách hàng cũng đã nâng dần tiêu chuẩn của mình. Lựa chọn mua nhà đã đi kèm và có lúc không thể tách rời với các điều kiện về không gian xanh, nơi vui chơi giải trí cho trẻ em, không gian dành cho người già, đến các công trình thiết yếu như bệnh viện, trường học...
Nói như vậy để thấy trải qua một thời gian dài với nhiều thời điểm thăng giáng, lên đỉnh rồi xuống đáy, thị trường BĐS Việt Nam đã có sự thay đổi rõ rệt để thích ứng với xu thế chung, từ các chính sách vỹ mô đến cách vận hành của các doanh nghiệp, tư duy lựa chọn sản phẩm của khách hàng. Khoác trên mình bộ mặt mới với nhiều điểm sáng, thị trường BĐS Việt Nam đang mở ra một cánh cửa dẫn đến tương lai rộng mở hơn cho cả các doanh nghiệp trong, ngoài nước và cả các khách mua.
*Mời quý độc giả đón đọc kỳ 2, loạt bài “Sự biến đổi về chất của thị trường BĐS Việt Nam” trên Reatimes.vn!
