Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chủ đầu tư nhiều dự án lớn, Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) đã chỉ rõ bất cập và có những đề xuất, kiến nghị về quản lý chung cư.
Không thuê riêng các dịch vụ
Khoản 4 Điều 8 Thông tư 02/2016 quy định cụ thể về 02 trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ đậu xe ô tô, và không đủ chỗ để xe dành cho mỗi căn hộ; đồng thời đưa ra phương án giải quyết đối với 02 trường hợp này nhưng không đề cập đến trường hợp dư chỗ để xe và quy định chế tài cụ thể.
Thực tế, hiện nay có một số chung cư dư chỗ đậu xe ô tô Ban quản lý sẽ cho khách hàng không phải là cư dân của chung cư vào đậu và thu tiền. Việc làm này có một số bất cập: Thứ nhất về sự không minh bạch trong việc thu tiền thuê chỗ đậu xe, thứ hai việc cho cơ dân bên ngoài vào đậu xe ở chung cư sẽ dẫn đến sự không an toàn (xảy ra nạn trộm cắp phụ tùng của xe ô tô, cháy nổ...).
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở 2014 quy định rõ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực: Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư; Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường; Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc như điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư… là do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
Có chế tài với khách thuê
Hiện một số chung cư đã xảy ra sự cố về cháy nổ gây hoang mang cho khách hàng và cư dân. Theo quy định của Điều 105 Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 quy định về công tác phòng chống cháy nổ còn chung chung mà chưa quy định chi tiết cụ thể trách nhiệm của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi xảy ra sự cố cháy nổ.
Do vậy nên có quy định cụ thể về công tác phòng cháy chữa cháy tại căn hộ chung cư, như thành lập một tổ phòng cháy chữa cháy tại chỗ, thành phần là thành viên ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có kiến thức chuyên môn và chứng chỉ phòng cháy chữa cháy.
Việc cho thuê lại căn hộ chung cư cũng xuất hiện một số bất cập khi một số chung cư xuất hiện tình trạng một số thanh niên trẻ thuê căn hộ chung cư không phải để ở mà dùng để tổ chức nhiều cuộc vui chơi (sử dụng ma tuý và dùng thiết bị âm thanh với công suất lớn) gây ồn ào mất an ninh trật tự ảnh hưởng lớn đến cư dân những căn hộ xung quanh. Nhưng Thông tư 02/2016 không quy định về việc chế tài cho thuê lại căn hộ chung cư gây khó khăn trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.
Doanh nghiệp đề xuất cần có quy định cụ thể và chế tài áp dụng đối với trường hợp căn hộ chung cư của cư dân cho khách bên ngoài thuê sử dụng không đúng mục đích, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự và an toàn cho cư dân khác.
Một bất cập nữa cần tháo gỡ là Khoản 2 Điều 19 Thông tư 02 quy định thành viên Ban quản trị phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định Bộ Xây dựng.
Nhưng thực tế, chỉ có Ban quản trị lâm thời còn trực thuộc Chủ đầu tư mới có chứng chỉ chuyên môn. Khi Chủ đầu tư bàn giao lại cho Ban Quản trị chính thức do dân bầu ra thì hầu như không có thành viên Ban Quản trị nào có chứng chỉ về việc tham gia khóa học theo quy định, gây khó khăn trong việc chủ đầu tư tiến hành bàn giao, gây lo lắng cho cư dân vì chưa hiểu rõ việc vận hành chung cư rất quan trọng.
Theo quy định Khoản 1 Điều 24 về quy chế hoạt động và quy chế thu chi tài chính của Ban quản trị phải đảm bảo công khai, minh bạch. Hiện nhiều chung cư không minh bạch thu chi trong công tác vận hành thì cư dân cũng không biết phải liên hệ và thông báo với cơ quan chức năng nào có trách nhiệm giải quyết.
Do vậy cần có biện pháp, chế tài rõ ràng và cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ và xử lý vi phạm Ban quản trị nếu không công khai, minh bạch hoặc sử dụng phần kinh phí bảo trì không đúng, mang tính tư lợi cá nhân.
Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức
