Lời tòa soạn:
Theo công bố năm 2022 của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam trong cuốn sách: Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách do LS. TS. Đoàn Văn Bình chủ biên, Nxb. Chính trị Quốc gia Sự thật xuất bản, bất động sản là ngành đặc biệt quan trọng của nền kinh tế, đóng góp khoảng gần 14% GDP (gồm bất động sản theo ISIC, bất động sản mở rộng và nhân tố vốn là đất), cùng với công nghiệp, thương mại - dịch vụ, tài chính - ngân hàng, nông nghiệp… làm nên những trụ cột phát triển của đất nước. Bất động sản đóng góp thông qua khả năng lan tỏa trực tiếp, mật thiết đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng của nền kinh tế, như: Xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống, tài chính - ngân hàng... và có khoảng 2.500 ngành nghề phụ trợ đi theo.
Giai đoạn vừa qua, giá trị tài sản bất động sản của Việt Nam còn rất thấp so với các quốc gia trên thế giới, chưa tương xứng với tiềm năng và cơ hội phát triển. Thậm chí, trong 1 năm qua, thị trường bất động sản đang suy giảm mạnh và đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Cơ chế chính sách, pháp luật; thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản còn bất cập. Việt Nam chưa có Chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn. Chính sách đất đai còn những hạn chế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản là bài toán thách thức, nhất là vốn trái phiếu và vốn tín dụng. Đặc biệt, những “cơn bão” liên tục ập đến khiến niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư bị suy giảm mạnh.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia và nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định, với vai trò quan trọng đặc biệt, thị trường bất động sản có thể là ngòi nổ của khủng hoảng kinh tế. Đa phần các cuộc khủng hoảng trong 15 năm trở lại đây đều đến từ địa ốc. Mọi thứ rồi cũng sẽ qua nhưng cái giá phải trả là 5-7 năm tăng trưởng.
Có thể khẳng định, bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng bậc nhất của một quốc gia, Việt Nam có cơ hội cạnh tranh lớn hơn để gia tăng giá trị tài sản này. Ứng xử chính sách phù hợp với thị trường bất động sản là động lực và giải pháp tập hợp được nguồn lực và tâm huyết từ cộng đồng doanh nhân tham gia phát triển thị trường này, nhất là đóng góp có trách nhiệm và hiệu quả vào việc giải quyết các nhiệm vụ quan trọng của đất nước.
Trên cơ sở đó, với tinh thần cung cấp thông tin chuyên sâu, khách quan, đa chiều, vì sự phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức và xuất bản tuyến bài: Khôi phục niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Đầu tháng 3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 5/3/2023 với nhiều thay đổi lớn bao gồm: Nhà phát hành có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm nếu có sự đồng ý của trái chủ; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…
Sau 2 tháng ban hành Nghị định số 08, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn. Những doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công đã phần nào giải tỏa được tình trạng phải liên tục khất nợ trái phiếu như thời điểm khó khăn cuối năm 2022.
Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về những vấn đề thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang đối diện và có góc nhìn tổng quan hơn về tác động của Nghị định 08 trong bối cảnh hiện nay, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế - tài chính, TS. Vũ Đình Ánh.
Nếu thị trường vẫn phát triển bùng nổ thì doanh nghiệp bất động sản có khả năng trả được trái phiếu đáo hạn
PV: Sau 2 tháng ban hành Nghị định số 08, theo ông, những áp lực của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đã được tháo gỡ như thế nào?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 1/3 tổng số trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Trước đây, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ được điều chỉnh bởi Nghị định 153/2020/NĐ-CP và Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với khó khăn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khi số lượng và quy mô đáo hạn dồn dập trong năm 2023 - 2024, với con số lên đến vài trăm nghìn tỷ đồng. Ngay trong năm 2023, ước tính giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vào khoảng 233.000 tỷ đồng. Trong quý II sẽ có khoảng hơn 71.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 127% so với quý I. Bất động sản vẫn là nhóm chịu áp lực đáo hạn trái phiếu lớn nhất, chiếm gần 40% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong quý này.
Thông thường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành 2 - 3 năm và hiện nay chính là giai đoạn cao điểm của đáo hạn. Trong bối cảnh khó khăn của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với thực trạng khó thu xếp nguồn để thanh toán trái phiếu đến hạn (thanh toán cả lãi và gốc).
PV: Trong bối cảnh đó, áp lực về phía các ngân hàng là rất lớn, thưa ông?
TS. Vũ Đình Ánh: Trên thực tế, các ngân hàng thương mại hiện đang là đơn vị mua trái phiếu lớn nhất. Việc phát hành ra đại chúng, tức thị trường thứ cấp với sự tham gia của các quỹ đầu tư, công ty chứng khoán và các nhà đầu tư riêng lẻ vẫn chưa được khơi thông, dù thị trường đã bắt đầu có sự khởi sắc.
Có thể nói, hệ thống ngân hàng trong thời gian vừa qua đã “gồng gánh” cho thị trường bất động sản, khi tỷ trọng cho vay bất động sản năm 2022 chiếm trên 20%, tốc độ tăng trưởng tín dụng so với năm 2021 đạt khoảng 24%. Trong thời gian tới, doanh nghiệp nên sử dụng nguồn lực tài chính tín dụng phù hợp, đảm bảo khả năng hấp thụ của thị trường.
PV: Vậy tại sao lại có hiện tượng doanh nghiệp khó thanh toán được nợ trái phiếu?
TS. Vũ Đình Ánh: Thứ nhất, trong thời gian vừa qua, doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn tín dụng ngân hàng vì thực chất, họ đã vay nhiều nên bây giờ phải tìm nguồn vốn khác. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản xoay sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng, gần như các doanh nghiệp và người mua chỉ quan tâm đến lãi suất, nên nhiều doanh nghiệp phát hành đã đẩy lãi suất trái phiếu lên rất cao. Về nguyên tắc thì mức lãi suất của trái phiếu doanh nghiệp phải thấp hơn lãi suất vay tín dụng ngân hàng nhưng không ít doanh nghiệp đã đẩy lãi suất lên cao để thu hút được lượng lớn khách hàng.
Thứ hai, kênh phân phối trái phiếu doanh nghiệp đang có vấn đề vì hiện nay, doanh nghiệp đang phân phối trái phiếu qua ngân hàng và các định chế tài chính trung gian. Điều đáng lo ngại là tại các kênh phân phối này, không có bảo lãnh phát hành hay bảo lãnh thanh toán mà chỉ có nhiệm vụ phân phối đơn thuần. Nhưng vấn đề này lại không được công khai rõ ràng nên những người mua trái phiếu mặc định là họ đang được bảo lãnh. Thậm chí, có doanh nghiệp phát hành còn mượn uy tín của ngân hàng, định chế tài chính để bán trái phiếu.
Tình trạng trái phiếu “ba không” - không bảo lãnh, không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, gây ra nhiều hệ lụy. Hầu hết vi phạm hiện nay diễn ra ở loại trái phiếu doanh nghiệp không có bảo lãnh, bởi quy định về bảo lãnh rất mập mờ.
Thứ ba, các quy định về tài sản bảo đảm chưa chặt chẽ và đồng bộ. Đặc biệt, trong nhiều trường hợp, tài sản bảo đảm lại chính là cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Ngay cả trái phiếu có tài sản bảo đảm cũng phát sinh vấn đề, đó là nhiều tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/giấy tờ có giá (đang bị sụt giá nặng nề).
Nhìn tổng thể, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang có rất nhiều kẽ hở và không phù hợp với bản chất của một thị trường trái phiếu chuyên nghiệp.
Về nguyên tắc, nếu thị trường bất động sản vẫn phát triển bùng nổ thì doanh nghiệp có khả năng thanh toán được trái phiếu đó. Nhưng rất không may, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản lại có vấn đề. Thậm chí, thị trường bất động sản “rất nguy” khi doanh nghiệp không bán được sản phẩm, không tạo ra dòng tiền. Có thể khẳng định, bản thân doanh nghiệp không quá khó khăn trong vấn đề về tài chính nếu tính giá trị tổng tài sản so với nghĩa vụ nợ trái phiếu. Nhưng bởi không có dòng tiền nên doanh nghiệp rất khó thanh toán được nợ trái phiếu.
Cần cơ chế đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư
PV: Theo phân tích của ông thì khó khăn mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản đang đối diện không chỉ do những vấn đề nội tại của doanh nghiệp, mà còn do tâm lý thị trường chi phối?
TS. Vũ Đình Ánh: Liên tiếp trong năm 2022, có doanh nghiệp lớn phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp lại vướng vào một số vụ án, thậm chí là những vụ án liên quan trực tiếp đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì những ảnh hưởng lớn như vậy khiến cho các trái phiếu doanh nghiệp đã đáo hạn, sắp đáo hạn và chưa đến thời gian đáo hạn đều chịu áp lực thanh toán. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn yêu cầu trái phiếu dù chưa đến hạn cũng phải trả nợ. Sức ép đối với doanh nghiệp đến từ tình trạng rút chạy khỏi thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Đó là những vấn đề lớn nhất của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Thực chất, khi những vấn đề tiêu cực về trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ thì chúng ta mới thấy rằng, hiện nay, khá nhiều quy định kiểm soát thị trường không phù hợp với bản chất của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Cụ thể, bản chất của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tạo lập dòng vốn trung và dài hạn, khác với tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, rõ ràng là chúng ta đang phó mặc cho điều kiện phát hành không cần xếp hạng tín nhiệm hay đa dạng kênh phát hành. Khi những vụ việc xảy ra liên quan đến doanh nghiệp phát hành trái phiếu, chúng ta chưa có cơ chế để đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư. Chính vì thế, nhà đầu tư trở nên hoảng loạn và phản ứng mạnh mẽ.
Về nguyên tắc, khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chỉ nên đánh giá khả năng trả nợ nhưng tại Việt Nam, lại kiểm soát cả mục đích sử dụng vốn phát hành của doanh nghiệp. Đây là điều rất vô lý, nhất là khi thị trường đang rơi vào biến động mạnh. Tất cả những điểm bất cập đó đã gây ra hệ quả lớn, làm mất đi niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Như vậy, có hai nhóm vấn đề chính đang được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm: Thứ nhất, là câu chuyện trả nợ, đáo hạn và thứ hai là phát hành trái phiếu mới.
Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép các doanh nghiệp được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ, nhưng chỉ đảo nợ cho chính doanh nghiệp đó. Công ty “mẹ” không thể phát hành trái phiếu để đảo nợ cho công ty “con” và ngược lại. Theo tôi, điều đó hoàn toàn không phù hợp với thị trường. Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới để trả nợ cũ là việc hết sức bình thường.
PV: Trong bối cảnh hiện nay, Nghị định 08 đã tháo gỡ được một phần áp lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Tuy nhiên về lâu dài, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn sẽ phải đối diện với những thách thức rất lớn?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, tất cả các điều kiện về xếp hạng tín nhiệm, điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp được lùi lại 2 năm. Theo thông lệ quốc tế, điều kiện này là cơ sở quan trọng tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư.
Trước mắt, sau 2 tháng đi vào thực hiện, Nghị định 08 chưa giải quyết được kỳ vọng củng cố hay tạo cơ sở niềm tin cho nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, để thị trường vận hành theo đúng thông lệ quốc tế.
Nghị định mới chỉ tập trung giải quyết một phần nguyện vọng của nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Cụ thể là tình trạng doanh nghiệp khó thu xếp dòng tiền để thanh toán gốc và lãi nên cho phép thanh toán bằng tài sản.
Tôi muốn nhấn mạnh rằng, quy định hiện nay chủ yếu dừng lại ở việc giải quyết lợi ích của nhà phát hành mà chưa có cơ chế bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư. Vì vậy, các chính sách tới đây cho thị trường cần đặc biệt tập trung và đưa ra các giải pháp, nhất là cơ sở pháp lý để khôi phục, củng cố và xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
"Các chính sách mới tới đây cho thị trường cần đặc biệt tập trung và đưa ra các giải pháp, nhất là cơ sở pháp lý để khôi phục, củng cố và xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp".
TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế - tài chính
Cùng với đó, việc thanh toán bằng tài sản cũng là tín hiệu tốt vì sẽ góp phần giải quyết được nghĩa vụ trả nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Tuy nhiên, kéo theo đó là một loạt vấn đề khác, vì còn liên quan đến việc thoả thuận giữa doanh nghiệp và trái chủ. Về mặt nguyên tắc, tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp phải là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, những người có trình độ, có hệ thống thông tin và nắm chắc rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp. Khẩu vị rủi ro của họ cũng khác so với những nhà đầu tư cá nhân khác. Cần phải nhấn mạnh rằng, nhà đầu tư chuyên nghiệp chính là những người dẫn dắt thị trường.
Doanh nghiệp phải tái cơ cấu định hướng đầu tư
PV: Sau giải pháp tháo gỡ cho thị trường trái phiếu của Chính phủ, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản đã chấp nhận “cắt lỗ” để có thanh khoản, có dòng tiền. Trong giai đoạn tiếp theo, doanh nghiệp cần làm gì để có thể phát triển bền vững hơn?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay, các doanh nghiệp đang khẩn thiết mong muốn có khuôn khổ pháp lý và chính sách để vừa có thể giải quyết số trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành và tìm kiếm cơ hội để phát hành mới.
Nhưng đối với doanh nghiệp bất động sản, chúng ta cần quan tâm đến cội nguồn của vấn đề. Cụ thể, cần tái cơ cấu định hướng đầu tư trên thị trường bất động sản. Trong thời gian vừa qua, có không ít những doanh nghiệp bất động sản phát triển, mở rộng dự án quá nhanh so với tiềm lực tài chính và sức hấp thụ của thị trường, dẫn đến tính thanh khoản thấp. Doanh nghiệp phát triển bất động sản không có dòng tiền bán hàng và dòng tiền đầu tư kinh doanh. Vì vậy, đây là bài toán mà các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cần phải tính toán và tập trung tái cơ cấu mạnh mẽ hơn.
Hiện nay, các doanh nghiệp đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Trên cơ sở tái cơ cấu lại thị trường bất động sản, cần tái cơ cấu về nguồn vốn. Đây mới là cơ sở để tái cơ cấu thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
PV: Trong bối cảnh đó, theo ông, Nhà nước cần làm gì để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển hiệu quả và minh bạch hơn?
TS. Vũ Đình Ánh: Cần khẳng định trái phiếu doanh nghiệp là nguồn lực rất phù hợp cho thị trường bất động sản, giúp thị trường giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng. Do đó, cần khuôn khổ pháp lý cho trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế.
Cốt lõi vấn đề nằm ở việc, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu đáo hạn. Thậm chí, ảnh hưởng niềm tin còn lan sang các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành khác. Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ hồi phục và sôi động trở lại, quan trọng nhất là cần hành động chính sách mạnh mẽ để qua một khoảng thời gian nhất định, có thể khôi phục được niềm tin của nhà đầu tư.
Nếu chúng ta không giải quyết được vấn đề cốt lõi như đã phân tích ở trên thì khó có thể vực dậy thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Có thể trong thời gian tới, nhiều doanh nghiệp sẽ nỗ lực tiếp tục phát hành trái phiếu để đáo hạn, song thị trường có lấy lại được niềm tin hay không, nhà đầu tư có mặn mà mua trái phiếu hay không lại là câu chuyện khác. Đó là chưa kể những quy định về thời hạn trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp dù được nới dài thêm theo quy định của Nghị định 08, song các nhà đầu tư có chấp nhận hay không vẫn là vấn đề cần phải theo dõi thêm.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
